Plus-value immobilière : découvre mes meilleures astuces pour gagner plus
Investir

Plus-value immobilière : comment transformer une pépite en mine d’or

Ma première résidence principale m’a permis de réaliser une plus-value immobilière de 51.500 euros.

Grâce à cette opération particulièrement lucrative, j’ai acquis une épargne solide comme le roc qui me permet aujourd’hui d’investir sereinement dans l’immobilier locatif.

Dans cet article, je te révèle les chiffres de cet achat et je te partage mes techniques infaillibles pour toi aussi conquérir des sommets avec l’immobilier.

Plus-value immobilière : une opportunité à ne pas laisser filer

Acheter un bien avec travaux, et le transformer en un bijou précieux, te donne l’opportunité de réaliser une plus-value conséquente à la revente.

Au-delà du bénéfice évident (qui est de gonfler rapidement le montant sur ton compte courant), cette plus-value t’offre d’autres avantages.

Elle te sécurise en cas d’obligation de vendre vite

Un logement acheté en dessous du prix du marché, et rénové avec goût se vendra vite et bien.

Si tu dois vendre vite, la plus-value te donnera la latitude de positionner ton bien légèrement en dessous du prix du marché, sans y laisser des plumes.

Pour en savoir plus, je t’invite à lire l’article « 8 conseils pour faire une bonne affaire immobilière ».

Elle te donne un levier de négociation considérable auprès de la banque

Pour un prochain investissement immobilier, tu pourras la proposer comme apport pour acheter un bien plus cher. Ou encore la placer sur une assurance-vie, ce qui garantira au banquier que tu le rembourseras, quoi qu’il arrive.

La plus-value est la clé de voûte de ton futur patrimoine immobilier

Si tu te lances dans des achats et reventes successifs de ta résidence principale, tu pourras utiliser les plus-values réalisées pour passer du studio au château.

Tu construiras ainsi ton patrimoine immobilier, tout en offrant à ta famille le cadeau précieux de plus d’espace.

Mon premier achat immobilier : la ruée vers l’or

Le projet

Lorsque j’ai acheté ma résidence principale à 27 ans, je cherchais un bien à rénover car j’y voyais une opportunité de plus-value immobilière. Cependant, je n’avais à l’époque aucune connaissance de l’investissement immobilier.

Ma connaissance des travaux se résumait, quant à elle, à mes 4 années passées comme salariée d’un magasin Leroy Merlin.

Après avoir visité une dizaine de maisons avec jardin, l’agent immobilier m’a finalement proposé un T2 de 45 m² défraîchi et biscornu, vendu avec un locataire en place. Peu engageant sur le papier, jusqu’à ce qu’il m’annonce que le bien était vendu avec les combles de l’immeuble, d’une surface de 110m² au sol, une grande cave et une terrasse de 80m².

Le tout pour un prix dérisoire étant donné l’emplacement et le marché.

Le projet : un T2 défraîchi et biscornu de 45 m2 et les combles de l'immeuble à transformer en duplex

Les chiffres

Pour ne pas risquer de me le faire souffler sous le nez, j’ai immédiatement signé le compromis de vente, sans négocier, au prix de 120.000 €, frais d’agence inclus.

Les frais de notaire m’ont coûté environ 8.500 €, et les travaux aux alentours de 60.000 euros. Sur cette somme, j’ai dépensé 19.000 euros pour transformer les combles non aménagés, incluant:

  • la démolition de 4 conduits de cheminées inutiles
  • la modification de la charpente
  • la pose de 4 grandes fenêtres de toit
  • la pose d’un plancher par-dessus la structure du plafond, insuffisante pour supporter le poids d’un aménagement d’habitation.

Le étoiles se sont alignées pour moi puisque mon locataire m’a donné son préavis de départ avant la signature de l’acte authentique chez le notaire, ce qui m’a permis d’attaquer les travaux 10 mois plus tôt que prévu.

Le résultat

Les travaux ont duré 6 mois, dont 2 mois d’interruption de chantier. Mais ça, c’est une autre histoire.

Dans l’article « comment trouver un bon artisan et éviter les arnaques », je t’explique quelles erreurs m’ont menée à cette situation, et la méthode imparable pour t’éviter de vivre ce cauchemar.

Malgré tout, le résultat a dépassé mes rêves les plus fous.

Mon T2 défraîchi s’est transformé en un duplex de 105 m² au sol, 76 m² loi Carrez, décoré dans un style loft, avec une mezzanine ouverte au-dessus du séjour. Mon appartement avait une allure folle ! Et le clou du spectacle : la terrasse de 80m² sans vis-à-vis.

J’ai vécu dans cet appartement pendant 4 ans. Avant d’y vivre avec mon futur mari, j’ai eu un colocataire pendant 1 an et demi, ce qui m’a permis pendant cette période de couvrir 50% de mon emprunt bancaire.

Et lorsque j’ai finalement choisi de mettre l’appartement en vente, il s’est vendu en 15 jours au prix de 240.000 euros nets vendeur, plus de 10% au-dessus du prix du marché.

Ma méthode infaillible pour réaliser une plus-value de 51.500 euros

Pour atteindre ce montant de plus-value, j’ai à l’époque appliqué de façon instinctive la méthode ci-dessous.

Quelques années et une solide formation en investissement immobilier plus tard, j’ai aujourd’hui le recul nécessaire pour savoir que j’appliquerai exactement le même schéma pour mes prochains investissements.

1/ Définis précisément tes critères de recherche

Pour savoir quoi chercher, commence par définir tes critères. Différencie tes critères incontournables, sans lesquels tu n’achèteras pas le bien, de tes critères secondaires, qui représenteraient un bonus si tu les obtiens mais ne sont pas indispensables.

Grâce à cette liste précise, tu feras un tri plus efficace dans les nombreuses annonces proposées en ligne.

Et tu communiqueras plus efficacement tes souhaits aux agents immobiliers que tu rencontreras. S’ils t’identifient comme un acheteur sérieux qui sait ce qu’il veut, ils penseront immédiatement à toi lorsqu’ils rentreront un nouveau bien qui remplit tes critères.

2/ Achète de la surface gratuite

Ta plus-value immobilière se joue à l’achat. Tu dois absolument acheter en dessous du prix du marché. Pour y arriver, tu devras probablement négocier le prix.

Même si tu achètes ta résidence principale, étudie le marché comme si tu te lançais dans un investissement locatif.

Pour en savoir plus, lis le chapitre « les prérequis à connaître avant d’investir dans un bien à rénover » dans LE GUIDE ULTIME de la rénovation rentable, sans stress, que je t’offre gratuitement. Pour le recevoir, il te suffit de renseigner ton prénom et ton adresse email dans le rectangle jaune ci-dessous.

Je hais les spams, ton adresse email ne sera jamais cédée ni revendue.Ton email est collecté pour t’envoyer des articles, vidéos, podcasts, et offres commerciales pour t'aider à investir et rénover sans stress, dans le strict respect de la réglementation européenne sur la collecte des données. Tu peux te désabonner à tout instant.

L’aménagement des combles

Si tu en as l’opportunité, achète des mètres carrés gratuits.

Dans mon cas, c’était les 110 m² de combles. Sur cette opération, j’ai eu une chance insolente. J’ai rencontré le bon agent immobilier, au bon moment, qui vendait le bon bien.

Ce type d’opportunités est rare. Mais si tu ouvres les yeux et les oreilles, tu en profiteras toi aussi.

Attention : aménager des combles nécessite des démarches indispensables et engendre des frais. Pour en savoir plus, lis l’article « Aménager les combles d’un immeuble : les démarches et frais à prévoir ».

L’agrandissement d’une maison

Acheter une maison agrandissable permet également de faire sauter la banque, notamment dans les villes où le coût d’achat est supérieur au coût de la construction (c’est-à-dire généralement au-dessus de 1500 à 2000 € / m²).

En effet, tu achètes la maison avec le terrain sur lequel elle se trouve. Pour agrandir cette maison, tu ne paies donc que le prix de la construction, puisque tu es déjà propriétaire du terrain.

Par conséquent, tu fais immédiatement une plus-value égale à la différence entre le prix d’achat au m² et le prix de la construction au m² multipliée par le nombre de m² créés.

Pour les combles, c’est la même logique qui s’applique.

3/ Fais rêver les artisans pour faire baisser les prix

Pour mon projet, j’ai interrogé deux entreprises spécialisées dans la transformation des combles. La première venait d’aménager les combles de mon voisin et visualisait donc facilement mon projet. Le commercial de la seconde entreprise ne connaissait pas du tout l’immeuble.

Pour qu’il comprenne mon projet, je lui ai donc présenté mes dessins en 3D.

Visualiser ce que j’avais en tête lui a permis de percevoir le potentiel de cette rénovation pour son propre catalogue de vente. Il a donc réalisé un devis très inférieur à son concurrent, ce qui m’a permis de négocier 15% de remise auprès de la première entreprise, que j’ai finalement sélectionnée.

Cette astuce ne fonctionnera peut-être pas avec tous les artisans. Cependant, elle facilitera le dialogue, t’assurera que tu es sur la même longueur d’onde que tes artisans et te permettra d’obtenir ce que tu souhaites plus facilement.

Si tu ne maîtrises pas de logiciel de dessin en 3D, contente-toi de présenter des photos trouvées sur Pinterest ou Instagram (pense à t’abonner à mes pages au passage 😉 ) et indique-lui les références de matériaux ou couleurs que tu souhaites.

Fais rêver tes artisans avec de belles photos issues de Pinterest ou Instagram pour faire baisser les prix

Pour connaître d’autres astuces imparables pour faire baisser les prix, lis l’article « travaux de rénovation : 7 astuces pour payer moins cher ».

4/ Pense à la revente dès l’achat

Même si tu prévois d’y vivre pendant 10 ans, réfléchis à l’agencement de ton logement comme si tu devais le vendre dès la fin des travaux.

Choisis de colorer les murs, pas les meubles

Tu aimes la couleur, fais-toi plaisir. Après tout, tu es chez toi !

Cependant, je te recommande de garder la couleur pour les éléments faciles à modifier.

Évite donc les couleurs flashy sur les meubles de cuisine et de salle de bains, le carrelage ou les parquets. Préfère les portions de murs faciles à repeindre en blanc, et amuse-toi avec les accessoires. Coussins, rideaux et bibelots sont ton terrain de jeu.

Réfléchis aux équipements qui plairont à tes futurs acheteurs

Pour créer un coup de coeur, vendre en un temps record et faire une plus-value immobilière conséquente, réfléchis dès le début aux équipements qui séduiront tes futurs acheteurs.

Tu ne prends jamais de bains ? Ne fais pas pour autant l’impasse sur la baignoire (en plus de la douche) si tu as une grande salle de bain. Une famille avec enfants y verra un bonus indéniable. L’installer pendant tes travaux te coûtera beaucoup moins cher que de devoir faire réintervenir des artisans avant de vendre quelques années plus tard.

Travaille l’éclairage

Apporte le plus grand soin à l’éclairage. Tu dois adapter le niveau de luminosité selon les zones de travail ou de détente. Pense aussi à créer des zones d’ombre et de lumière pour créer une ambiance agréable et mettre en valeur les atouts de ton logement.

Pour en savoir plus, lis l’article « Louer plus cher : 5 astuces pour déclencher le coup de coeur immobilier ». Pour vendre comme pour louer, ces techniques sont infaillibles pour surpasser les estimations des agents immobiliers.

5/ Soigne les détails pour la vente

Avant de mettre ton logement en vente, assure-toi qu’il est « vendeur ». Pour vendre vite et cher, tu ne dois rien laisser au hasard. Ton bien doit être digne des meilleures photos sur papier glacé.

Si besoin, repeins et répare ce qui le nécessite dans le logement.

Lorsque j’ai vendu mon appartement, j’ai embauché via le site de services entre particuliers Frizbiz un auto-entrepreneur qui a réparé un dessous de fenêtre abîmé, repeins le plafond de la salle de bain qui avait un peu souffert de l’humidité et effectué quelques autres menus travaux. Le tout pour seulement 120 euros la journée. J’aurai eu tort de me priver.

Si tu as, comme c’était mon cas, une terrasse ou un balcon, mets-les en valeur avec des plantes dans de jolis pots. La verdure attire l’oeil et suggère un coin douillet où profiter des après-midis ensoleillés.

Pendant toute la durée de la vente, garde ton logement parfaitement rangé. Si tu aimes accumuler des objets, dépersonnalise les lieux au maximum et stocke tes souvenirs à la cave ou chez des amis. Tu dois montrer un intérieur accueillant, chaleureux, et impeccable.

Si tu n’as aucune idée de ce dont  je te parle, regarde l’émission Maison à vendre sur M6 et observe le travail des décoratrices.

Pendant toute la durée de la vente, garde ton logement parfaitement rangé.

Et si tu revends un investissement locatif ?

Lorsque tu revends ta résidence principale, ta plus-value est exonérée d’impôts. Ce n’est pas le cas si tu revends un investissement locatif.

Jusqu’à 50.000 €, ta plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%. Au-delà s’ajoute une taxe allant de 2 à 6% en fonction du montant. Le calcul de l’assiette de plus-value imposable dépend de plusieurs facteurs que je ne développerai pas dans cet article. Pour en savoir plus, consulte le site service-public.fr.

Cependant, une astuce peu connue te permet d’être totalement exonéré, même lors de la vente d’un investissement locatif :

  • Tu dois vendre un investissement locatif pour la première fois,
  • et réutiliser le montant de la vente pour acheter ou faire construire ta résidence principale dans les 2 ans.

Pas mal, n’est-ce pas ? Pour en savoir plus, consulte la notice qui accompagne ta déclaration de revenus. Pour la retrouver, clique ici

Et même si tu ne remplis pas les critères exigés par l’État, et qu’il te réclame de payer des impôts, ça signifiera que tu as gagné de l’argent ! Félicitations 🙂

J’espère que cet article t’a inspiré pour tes futurs travaux. Je l’ai écrit dans le cadre de l’évènement interblogueurs “mes meilleures astuces en immobilier” organisé par Claire du blog investiraufeminin.com. Si tu as aimé cet article, partage-le. Tu m’aideras ainsi à faire connaître ce blog  🙂

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Violaine

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8 commentaires

  • Détélina

    Merci Violaine pour cet article très intéressant ! La rénovation est la voie royale pour la plus-value. Je suis d’accord avec toi qu’il faut se faire plaisir: couleurs vives, objets insolites ou détournés, déco soignée! Les gens aiment se projeter mais aussi se faire surprendre. En terme de couleurs, lesquelles recommandes-tu par rapport à ton expérience?

    • Violaine

      Hello Détélina, pour éviter de changer de couleurs trop souvent, je préfère éviter les grands aplats de couleurs trop marquées comme le vert anis, le jaune ou l’orange. Je trouve qu’on s’en lasse trop vite et ça passe très vite de mode. En revanche de nombreuses nuances de bleu et de rouge (notamment framboise) ont fait leurs preuves. En complément, je recommande de s’inspirer des photos sur Pinterest, notamment celles proposées par la marque Farrow and Ball. Les couleurs sont souvent intenses et intemporelles. Et je n’hésiterais pas à utiliser des couleurs très foncées, y compris dans les petits espaces. C’est totalement contre-intuitif mais ça sublime les petits espaces.

  • Corentin

    Les modifications sont vraiment bluffantes. Il faut vraiment que je me lance mais je manque souvent de temps pour visiter des appartements. Existe t-il un solution pour investir sans avoir à forcément tout “gérer” du début à la fin. Par exemple, j’aime la partie décoration mais pas forcément le reste !

    • Violaine

      Bonjour Corentin,

      En effet, si tu souhaites investir dans l’immobilier, que ce soit dans ta résidence principale ou pour du locatif, il est possible de déléguer la recherche du bien. Pour une résidence principale, tout agent immobilier spécialisé dans la recherche pourra faire le job. En revanche, pour trouver un investissement locatif rentable, il est indispensable de trouver un chasseur d’appartement qui soit lui-même investisseur. Pour en trouver un spécialiste de ton secteur de recherche, le plus simple est de poster ta demande sur les groupes Facebook spécialisés en investissement locatif comme le Club des Rentiers en Immobilier ou Mastermind Immobilier Stratégie & Rendement.

      En ce qui concerne les travaux de rénovation, tu peux bien sûr faire appel à un architecte d’intérieur qui concevra les plans et t’aidera à optimiser l’espace en fonction des besoins de tes futurs locataires. Je proposerai d’ailleurs moi-même mes services d’ici début 2019 ;). C’est la clé pour booster ta rentabilité en louant plus cher et plus vite. D’ailleurs, tu peux en lire plus sur le sujet en lisant l’article “Louer plus cher : 5 astuces pour déclencher le coup de coeur immobilier”.

      Enfin, pour la partie travaux, tu peux embaucher un maître d’oeuvre qui suivra les travaux pour toi, ou choisir de les suivre toi-même pour payer moins cher. Dans ce cas, tu peux demander à ton architecte d’intérieur un forfait accompagnement de chantier pour qu’il te conseille pendant le chantier.

      J’espère avoir répondu à ta question. N’hésite pas si tu te poses d’autres questions !

  • Nicolas

    Bonjour Violaine,

    Je découvre votre blog et souhaite vous féliciter !
    Le contenu est à la hauteur de ce que vous annoncez : clair, concis et appuyé de données chiffrées ! Tout cela dans une présentation agréable à lire ! Bravo!

    Annoncer des travaux à hauteur de “1000-1500 e/m² voire davantage” —> Encore bravo : enfin une personne qui a le courage d’annoncer les coûts réels d’une rénovation (complète) !
    Bien loin de certains Youtubeurs qui assurent qu’une “très grosse” rénovation se fait pour 500e/m² !

    J’en arrête avec les flatteries !! ^^
    Avez vous déjà entamé votre projet d'”architecte d’intérieure” ? Si tel est le cas, avez vous un book montrant vos inspirations ?

    Bonne journée, et continuez vos articles !
    Nicolas

    • Violaine

      Bonjour Nicolas,

      Je suis très touchée par votre commentaire. Ça me motive à continuer de produire du contenu le plus qualitatif possible.
      Effectivement, j’essaie d’annoncer des chiffres les plus proches possible de la réalité. Mais le sujet du coût des travaux est loin d’être une science exacte, d’autant plus lorsqu’on rénove. Tout dépend de la complexité du projet, et du niveau de qualité attendu.

      Et on ne sait jamais quelle surprise nous attend sur le chantier. On peut donc effectivement réussir à garder son budget très bas, tout comme le voir exploser à cause d’une suite d’imprévus. C’est pourquoi je recommande de toujours prévoir 20% de budget additionnel, au cas où.

      Concernant mon activité d’architecte d’intérieur, je suis en train de travailler sur une page spécifique qui verra le jour d’ici maximum un mois. Vous y trouverez mon portefolio et le détail de mes prestations. J’en tiendrai mes abonnés informés par email.

      A très bientôt,
      Violaine

  • Emma Lamentin

    Bonjour,

    Merci de vos conseils pour transformer une pépite en mine d’or en matière d’immobilier! On peut également faire appel à un conseiller immobilier qui pourra vous informer sur l’état du marché. Il pourra également vous proposer une estimation gratuite de votre bien à vendre. Ne pas hésiter à vous rendre dans l’agence la plus proche de chez vous.

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