Transformer un studio en T2 permet d'augmenter la rentabilité locative. Ici la cuisine a été déplacée pour être remplacée par une chambre.
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Transformer un studio en T2 : ajoute une chambre pour augmenter ta rentabilité locative

Tu as un studio que tu proposes en location ? Que dirais-tu de booster ta rentabilité locative avec une astuce toute simple ? En créant une chambre séparée, tu peux transformer ton studio en T2 et ainsi louer plus cher, et garder tes locataires plus longtemps. Ça t’intéresse ? Je te partage dans cet article toutes les options pour offrir à tes locataires un tout nouveau T2.

Pourquoi ajouter une chambre dans un studio

Lorsque la disposition des lieux le permet, ajouter une chambre dans un studio présente deux avantages :

  • l’augmentation de la rentabilitĂ© locative
  • une plus-value potentielle supĂ©rieure

Augmenter la rentabilité locative

Les studios présentent à mon avis un seul avantage : celui d’être relativement abordables pour les petits budgets, aussi bien d’un point de vue du locataire que de l’investisseur. Cependant, dormir au milieu du salon et recevoir ses amis dans sa chambre peut rapidement lasser.

En transformant un studio en T2, l’investisseur augmente donc ses chances de louer vite et bien :

  • Les T2 Ă©tant rares parmi les appartements de petite surface, le nombre de locataires potentiels augmente. Ă€ condition de proposer un logement bien optimisĂ©, il est donc plus facile de trouver un locataire de qualitĂ©.
  • Les locataires d’un T2 de qualitĂ© resteront plus longtemps que dans un studio, ce qui diminue le risque de vacance locative.
  • Un T2 se louera souvent un peu plus cher qu’un studio, d’autant plus s’il est bien optimisĂ©.

Réaliser une plus-value supérieure à la revente

En complĂ©ment, acheter un studio coĂ»te gĂ©nĂ©ralement moins cher qu’un T2. Certes, il faut y ajouter le coĂ»t des travaux. Mais dans un studio qui ne nĂ©cessite que de monter une cloison et d’installer une porte pour crĂ©er une chambre, le coĂ»t ne devrait pas dĂ©passer 1000 euros, main-d’oeuvre comprise. Pas mal non ?

En incluant les travaux de rénovation, si le bien a été initialement acheté en dessous du prix du marché, le potentiel de plus-value sera donc augmenté. Les acheteurs disposant d’un petit budget seront en effet plus nombreux à souhaiter acquérir un T2 plutôt qu’un studio, ce qui augmente tes chances d’obtenir le prix que tu souhaites.

Pour connaître d’autres stratégies pour réaliser une plus-value, je t’invite à lire l’article « plus-value immobilière : 5 astuces pour gagner plus ».

Comment savoir si l’aménagement du studio se prête à l’ajout d’une chambre

Bien sûr, pour transformer un studio en T2, sa disposition doit permettre cet ajout. Certains éléments contraignants peuvent rendre ce type de modification impossible. Notamment, l’emplacement des fenêtres, de la porte d’entrée et des réseaux de plomberie a un impact majeur sur le futur aménagement.

En complément, pour être considérée comme une chambre, la pièce créée doit répondre à certains critères.

Les critères à remplir pour présenter une pièce en tant que chambre

Il n’existe aucune définition juridique précise de ce qui détermine si une pièce peut être présentée comme une chambre dans un logement. Le décret n°48-1766 du 22 novembre 1948, instaure une distinction entre les pièces habitables et les pièces secondaires d’un local d’habitation, ce qui est déjà un début. Pour être considérée comme une pièce habitable :

  • la chambre doit mesurer au minimum 9 m²,
  • la hauteur sous plafond doit ĂŞtre supĂ©rieure ou Ă©gale Ă  2,50 m.
  • la pièce doit disposer d’au moins une ouverture sur l’extĂ©rieur. La surface ouvrable des fenĂŞtres de la pièce doit reprĂ©senter au moins 10% de la surface vitrĂ©e totale.

Ces dimensions sont inférieures pour une pièce secondaire (superficie minimum de 7 m², hauteur sous plafond minimale de 2,20 m) mais l’ouverture vers l’extérieur est également incontournable.

Pour transformer un studio en T2, il faudra donc impérativement que la chambre dispose d’une fenêtre ! À défaut, tu devras présenter ton T2 comme un T1 bis. Certes, c’est moins sexy sur une annonce immobilière. Mais que ça ne t’empêche pas de créer un espace nuit distinct si ton studio ne te permet pas de répondre à ces critères. Ton espace nuit, même riquiqui, sera un vrai atout pour différencier ton studio des logements concurrents.

Un exemple de studio non transformable en T2

J’ai déniché le plan suivant sur les annonces immobilières du site Leboncoin. Ce studio mesure 26 m². L’entrée est située sur le côté et la baie vitrée donnant sur le balcon occupe une grande partie du mur. 

L'agencement de ce studio rend sa transformation en T2 difficile.

Étant donné la disposition, il paraît peu judicieux de créer une chambre en utilisant la fenêtre de la cuisine :

  • La surface de la chambre ne permettrait d’installer qu’un lit. Cependant le placard manquant pourrait ĂŞtre installĂ© dans l’entrĂ©e.
  • L’entrĂ©e resterait trop grande et peu optimisĂ©e pour un logement de cette surface. 

Il me semble également peu judicieux de créer une chambre donnant sur le balcon :

  • La surface restante allouĂ©e au salon et Ă  la cuisine, en empiĂ©tant sur l’entrĂ©e, serait trop petite pour les besoins d’une pièce Ă  vivre.
  • Le sĂ©jour crĂ©Ă© bĂ©nĂ©ficierait de peu de lumière, Ă  moins d’installer une verrière dans la cloison de la chambre.
  • Il faudrait passer par la chambre pour accĂ©der au balcon. Pour les apĂ©ros au soleil entre copains, ce n’est pas l’idĂ©al ! 

En revanche, il est tout à fait possible de créer un T1 bis dans ce type de surface. Je me suis amusée à modéliser en 3D ce que ça pourrait donner. Sans toucher à la salle de bain pour limiter les travaux, il permet :

  • de crĂ©er un espace nuit sĂ©parĂ© avec rangements
  • un grand dressing dans l’entrĂ©e
  • une cuisine avec coin repas pour deux
  • un salon pour six personnes donnant sur le balcon.

Mieux vaut transformer un studio en un charmant T1 bis, plutôt qu'en un T2 mal optimisé

Qu’en penses-tu ? Vois-tu d’autres options d’aménagement pour ce studio ? Dis-moi en commentaires ce que tu ferais si ce studio était le tien.

Si tu souhaites avoir des pistes complĂ©mentaires pour dĂ©tecter le potentiel de ton studio, je t’invite Ă  tĂ©lĂ©charger gratuitement Le guide ultime de la rĂ©novation rentable : les outils indispensables pour augmenter ses revenus locatifs grâce aux travaux” et Ă  lire le chapitre “comment dĂ©tecter le potentiel d’un bien lors de la visite ?”. Pour le recevoir, il te suffit de renseigner ton prĂ©nom et ton adresse email ci-dessous.

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Ma méthode pour transformer un studio en T2

Tu as trouvé un studio transformable en T2 ? Parfait ! Je te propose maintenant de te donner mes astuces pour créer une chambre confortable, même dans peu de mètres carrés. Bien sûr, ce qui suit est également valable pour un T1 bis si la disposition du studio ne te permet pas de créer une vraie chambre.

1/ Identifie le meilleur emplacement pour la chambre

Tout d’abord, assure-toi de positionner ta pièce à vivre dans l’espace le plus lumineux de la pièce. Ton locataire y passera beaucoup plus de temps que dans la chambre, c’est donc la pièce à privilégier. Et si tu as un accès balcon, fais en sorte de le conserver dans le séjour pour un accès plus convivial lorsqu’il y a des invités.

Idéalement, prévois un espace de 9 m² pour créer une chambre dans laquelle il reste aisé de circuler. Si ce n’est pas possible, prévois suffisamment de passage pour accéder au lit et au placard. 60 cm de passage entre les deux, c’est un grand minimum. Si tu prévois d’installer une porte ouvrant vers la chambre, prévois également suffisamment de débattement pour l’ouverture complète de la porte. Dans les immeubles anciens, la taille standard des portes est de 73 cm (pour la partie qui s’ouvre). Dans ce cas, prévois au moins 80 cm entre la porte et le meuble le plus proche.

Pour créer une chambre confortable, assure-toi de prévoir suffisamment de passage pour circuler autour du lit et ouvrir le placard et la porte

Si tu manques de place pour une chambre de cette taille, tu peux envisager plusieurs options :

  • rĂ©duire le nombre de mètres carrĂ©s en supprimant la circulation sur un cĂ´tĂ© du lit. Sur le plan ci-dessous, coller le lit contre la fenĂŞtre permet de gagner 1,8 m².
  • remplacer la porte ouvrante vers l’intĂ©rieur de la chambre par une porte ouvrant vers l’extĂ©rieur ou une porte coulissante. Tu pourras ainsi ramener le mur de la porte vers le lit et gagner encore environ 2 m². Attention cependant, dans ce cas, je te conseille d’agrandir le passage entre le lit et le placard pour faciliter le passage. J’ajouterai Ă©galement un peu de place au bout du lit pour faciliter la mise en place du lit et permettre son Ă©ventuel dĂ©mĂ©nagement.

Si tu manques de place pour une chambre de 9m2, supprime la circulation sur 2 côtés du lit

2/ Choisis comment séparer la chambre de la pièce à vivre

Le moyen le plus évident de créer une chambre pour transformer un studio en T2 est bien sûr la cloison et la porte battante ou coulissante. Cependant, dans les petits studios, notamment les studios de moins de 30 m², d’autres options peuvent s’avérer avantageuses.

La verrière

Une verrière, installée à mi-hauteur dans la cloison de séparation, permet de laisser circuler la lumière, tout en augmentant le volume perçu dans la pièce à vivre. Dans la même veine, tu peux également remplacer la verrière par des fenêtres anciennes, ce qui apportera beaucoup de cachet.

Verrière intérieure réalisée à partir d'une fenêtre en bois pour un espace cosy parfaitement organisé

Les doubles portes coulissantes

Pour un effet « tu me vois, tu ne me vois plus », tu peux choisir d’élargir la porte dans la cloison et d’installer une double porte coulissante. Pour optimiser l’espace disponible pour les meubles, je te conseille d’installer des portes dites à galandage, qui rentrent dans la cloison. Et en choisissant d’installer un canapé convertible plutôt qu’un lit dans la chambre, tu offres ainsi à tes locataires la possibilité d’agrandir la pièce à vivre à la demande. C’est un plus qui peut t’aider à louer plus vite.

Les meubles de rangement

Pour augmenter la capacité de rangement, tu peux également choisir de remplacer tout ou partie de la cloison par des meubles réalisés sur mesure, ou adaptés à partir de meubles du commerce. Tu peux par exemple créer un rangement sur toute la hauteur du studio en caissons de cuisine standard et installer une porte au milieu. Selon la place disponible, tu peux décider d’allouer ces rangements à la chambre, à la pièce à vivre ou aux deux.

Dans l’exemple ci-dessous, j’ai utilisé des caissons de cuisine standards en deux profondeurs pour créer des niches en relief et donner du peps à ce meuble. La plus grande partie du meuble est accessible depuis la chambre pour laisser de la place aux vêtements, mais les grandes niches côté salon permettent de créer des étagères ou de mettre en valeur des objets déco. 

La mezzanine

Bien sûr, si tu disposes d’une belle hauteur sous plafond, tu peux aussi choisir de créer une chambre en mezzanine. Dans ce cas, si la hauteur ne permet pas de se tenir debout confortablement, je te conseille de n’installer que le lit sur la mezzanine, et de créer tes rangements en dessous.

3/ DĂ©limite visuellement les espaces

Tu te dis probablement que, une fois la cloison de la chambre montée, ton travail est terminé. Et bien non ! Pour créer un effet wahou qui déclenchera des émeutes de futurs locataires dès la parution de l’annonce (je m’emballe peut-être un peu…), n’hésite pas à délimiter visuellement les espaces en utilisant la couleur ou en travaillant sur les volumes.

Par la couleur

Pour cela, la peinture et les papiers peints sont tes meilleurs alliés. Si tu es frileux et que tu hésites à utiliser des couleurs trop franches, tu peux définir les espaces avec des couleurs pastel ou du papier peint graphique mais peu coloré. Tu peux également opter pour du papier peint repositionnable. C’est plus cher à l’achat mais ça te permet de tester un motif osé sans regret. Enfin, pour un bel effet à moindres frais, tu as aussi l’option de créer des motifs sur les murs avec du masking tape. Il s’agit de ruban adhésif coloré, très facile à installer et peu coûteux. Avec un peu de créativité, le résultat peut être bluffant. Attention cependant à la tenue dans le temps, nettement moindre que l’équivalent en peinture, notamment dans un logement proposé en location.

Si au contraire, tu n’as pas peur de la couleur, mais que tu hĂ©sites sur celles qui plairont Ă  tes locataires, je te conseille de commencer par identifier les coloris Ă  la mode. Pour cela, le meilleur outil est Pinterest. Si tu ne connais pas encore, mĂ©fie-toi, tu pourrais vite devenir accro. Le principe est simple : ton compte te permet d’archiver des photos issues de n’importe quel site web, ainsi que des photos que tu tĂ©lĂ©charges toi-mĂŞme sur l’application. Tu peux ensuite regrouper ces photos par thème en les « épinglant » dans des « tableaux ». C’est exactement le principe du tableau de liège sur lequel tu disposes des photos qui te plaisent, mais c’est virtuel. Pour te faire ta propre opinion et comprendre le fonctionnement, je te laisse jeter un coup d’oeil (et t’abonner) au compte Pinterest de ce blog.

Comme une image vaut mille mots, voici ce que je proposerais au propriétaire de ce T1 de 33 m² dont j’ai trouvé le plan sur Leboncoin. Avant, il dispose d’un grand séjour/chambre avec cuisine fermée.

Ce studio de 33 m2 offre une configuration parfaite pour créer un T2 confortable.

Je lui proposerais de déplacer la cuisine dans le séjour et d’installer la chambre à la place. Au-delà de la création d’une cloison et de l’installation d’une porte coulissante, je définirais les espaces avec du papier peint en tête de lit dans la chambre, et un parti pris couleur fort pour séparer la cuisine ouverte du salon.

Dans ce studio de 33m2, une chambre est créée à la place de l'ancienne cuisine. Les espaces sont délimités visuellement grâce à des couleurs franches et du papier peint.

Par les volumes

Jouer sur les volumes est une autre option efficace pour délimiter la chambre ou la cuisine visuellement. Tu as le choix : tu peux créer une estrade, abaisser le plafond ou encadrer l’espace avec des cloisons partielles. En peignant dans une couleur forte le volume ainsi créé, tu peux renforcer cette délimitation.

Par les sols

Dans un petit espace, il est préférable d’unifier le sol entre la chambre et la pièce à vivre. Ça te permet de créer une continuité visuelle et d’agrandir virtuellement l’espace. Cependant, si la cuisine est ouverte sur la pièce à vivre, rien ne t’empêche d’intégrer un sol différent pour marquer cet espace. C’est aujourd’hui très tendance !

Délimiter visuellement en installant un sol différent

4 / Les basiques Ă  ne pas oublier

C’est bien joli la déco, mais pour une transformation réussie de ton studio en T2, tu dois aussi penser à sa fonctionnalité. Voici donc quelques points de détails à garder en tête lorsque tu planifieras les travaux.

Les prises Ă©lectriques

Rien n’est plus agaçant que de devoir débrancher ta bouilloire pour brancher ton grille-pain et vice-versa. Pour des locataires enchantés de leur logement, n’hésite pas à prévoir plus de prises électriques que nécessaire. A minima, prévois :

  • 5 prises dans la chambre : 2 de chaque cĂ´tĂ© du lit pour brancher une lampe de chevet et recharger le tĂ©lĂ©phone portable, et une près de la porte pour brancher l’aspirateur.
  • une dizaine de prises (minimum) dans la cuisine : micro-onde, bouilloire, grille-pain, machine Ă  cafĂ©, et 2 prises en bonus pour les petits appareils Ă©lectromĂ©nagers branchĂ©s ponctuellement. Ă€ celles-ci s’ajoutent les prises des gros Ă©lectromĂ©nagers comme le lave-linge, le lave-vaisselle Ă©ventuel, le frigo, le four et la plaque de cuisson. Attention dans la cuisine, certains appareils demandent des prises et un disjoncteur spĂ©cifiques dans le tableau Ă©lectrique. Demande conseil Ă  ton Ă©lectricien.
  • des prises dispersĂ©es dans la pièce Ă  vivre : pour alimenter la tĂ©lĂ©vision, des lampes ou lampadaires, notamment Ă  proximitĂ© du canapĂ©, un ordinateur et une lampe Ă  proximitĂ© du bureau, etc. PrĂ©vois toujours des prises supplĂ©mentaires pour recharger un tĂ©lĂ©phone portable. Et si ta pièce est toute en longueur, n’oublie pas d’installer une prise Ă©lectrique au milieu pour permettre de passer l’aspirateur d’une traite sans devoir le dĂ©brancher.
  • dans la salle de bain, au-delĂ  du lave-linge, prĂ©vois au moins 2 prises pour brancher le sèche-cheveux et une brosse Ă  dents ou un rasoir Ă©lectrique.

J’en ai peut-être oublié. Si tu souhaites compléter cette liste, laisse un commentaire s’il te plaît pour permettre aux autres lecteurs d’en profiter.

Les tables de chevet

Si la chambre est très petite, tu n’auras pas forcément la place d’installer des tables de chevet pour poser sa montre, son téléphone ou son livre du moment. À défaut, il existe deux solutions très pratiques. Tu peux créer une tête de lit avec des niches intégrées ou plus simplement installer une tablette au-dessus du lit, et utiliser des lampes pinces dirigées vers le lit. Simple et efficace ! 

Le rangement pour les vĂŞtements

Il n’y a jamais assez de rangement dans un appartement, d’autant plus s’il s’agit d’une petite surface. Pour doper ta rentabilité locative, prévois un maximum de rangement. Utilise tous les espaces disponibles :

  • la hauteur au-dessus de la tĂŞte de lit,
  • l’espace sous le lit, en le choisissant avec coffre de rangement intĂ©grĂ© par exemple,
  • la cloison remplacĂ©e par un meuble de rangement comme vu prĂ©cĂ©demment,
  • l’éventuel espace perdu dans l’entrĂ©e,
  • etc.

Un petit logement bien optimisé qui dispose de beaucoup de rangements se louera beaucoup plus vite que les appartements classiques concurrents.

Et si le studio est trop petit ou que la surface ne s’y prête pas ?

Tu as retourné ton plan dans tous les sens et vraiment, rien à faire, tu ne réussiras pas à créer une chambre. Tous les studios ne permettent pas à l’ajout d’une chambre pour créer un T2. En dessous de 30 m², c’est souvent assez compliqué, même si ce n’est pas impossible si la configuration d’origine s’y prête. On a vu précédemment que dans ce cas, il est possible de proposer un T1 bis avec un espace nuit fermé à défaut d’une chambre. Cependant, lorsque décidément le studio est trop petit ou trop mal fichu pour permettre d’installer une séparation « en dur », il est possible d’aménager un espace nuit grâce à des solutions simples. Certes le studio sera toujours proposé comme un studio, mais l’effort pourrait tout de même être payant.

La création d’une estrade avec rangement intégré

Si tu as un bon menuisier dans ton carnet d’adresses, c’est le moment de l’appeler. Dans un studio de moins de 15 m², si la hauteur sous plafond le permet, créer une estrade pour surélever la cuisine et/ou la salle de bain est une bonne alternative à la mezzanine. L’espace au sol ainsi dégagé permet d’intégrer des rangements et d’y glisser un lit. En position semi-ouverte, le lit agrémenté de quelques coussins devient un canapé. Et s’il est complètement rangé, il permet de libérer tout l’espace au sol si nécessaire.

Les meubles ouverts

Un meuble de rangement toute hauteur en guise de séparation de l’espace nuit peut rapidement rendre un petit espace étouffant. Pour préserver un maximum de volume dans un petit studio, tu peux installer une étagère ajourée qui isolera le lit sans le cacher. Dans le même esprit, tu peux installer des commodes qui arrivent à mi-hauteur et créer, si tu le souhaites, une séparation toujours ajourée au-dessus.

Dans le studio de 26 m² ci-dessus, j’ai utilisé deux commodes IKEA Malm, reliées entre elles avec des vis d’assemblage. La structure type verrière est réalisée avec des tasseaux de bois peints en noir et vissés à la commode et dans le mur pour plus de sécurité. L’espace créé reste ainsi ouvert et permet de conserver une impression d’espace maximale.

Quand le studio es trop petit pour un espace nuit séparé, un meuble de rangement bas permet de séparer sans réduire l'espace visuellement

Les rideaux et panneaux japonais

Simples à installer et peu onéreux, les rideaux et panneaux japonais sont des alternatives intéressantes pour isoler l’espace nuit, tout en offrant la possibilité d’utiliser tout l’espace de la pièce à vivre si besoin.

Les canapés convertibles express

Enfin, si vraiment rien n’y fait et qu’il est impossible de créer un espace séparé pour le lit, investis dans un canapé convertible express. Il s’agit d’un canapé qui se déplie en lit en un temps record, sans devoir enlever la housse ou les coussins. Certes, c’est plus cher à l’achat, mais le gain de temps, et le confort d’utilisation, au quotidien est incomparable. Choisis un modèle disposant d’un bon matelas pour assurer le confort de tes locataires, et donc les inciter à rester plus longtemps.

Cet article est beaucoup plus long que d’habitude mais j’ai jugé que ce sujet méritait d’être creusé. J’espère qu’il t’aidera à trouver une solution qui, j’en suis sûre, boostera ta rentabilité locative. Pour aller plus loin, je te conseille de lire l’article « Louer plus cher : 5 astuces pour déclencher le coup de coeur immobilier ».

Si tu as trouvé cet article utile, partage-le sur les réseaux sociaux stp. Tu m’aideras ainsi à me faire connaître et m’encourageras à continuer.

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Violaine

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