8 conseils pour faire une bonne affaire immobilière

Pour faire une bonne affaire immobilière, ta priorité, ça doit être d’acheter en dessous du prix du marché. Rien ne sert d’attendre une hypothétique montée des prix immobiliers. Quand j’ai acheté mon premier appartement, j’avais deux objectifs en tête : trouver un bien à rénover pour pouvoir adapter mon logement à mes besoins, et faire une plus-value à la revente. J’ai atteint ces deux objectifs, en partie grâce à la chance du débutant. Avec le recul, et en me formant, j’ai identifié huit comportements gagnants pour faire une bonne affaire immobilière, que l’on investisse ou que l’on achète sa résidence principale.

1/ Fais le point sur tes besoins

Ça y est, tu as pris ta décision, tu vas acheter ! Avant de te précipiter sur les petites annonces, tu dois d’abord définir tes critères de recherche. Quel quartier, combien de chambres, cuisine ouverte ou fermée, espace extérieur ou non, etc… sans oublier ton budget ! Liste tout ce qui est vraiment important pour toi, ça va te servir de base pour étudier les annonces.

C’est fait ? Maintenant, identifie dans cette liste les deux ou trois critères incontournables sans lesquels tu ne te déplaceras pas pour visiter et mets tous les autres de côté. Ça t’étonne peut-être mais c’est le meilleur moyen pour faire une bonne affaire immobilière. Si tu restes accroché à ta liste, tu risques de ne pas ouvrir les yeux à temps sur le potentiel d’un bien.

Ah, un dernier détail important : tu dois absolument donner leur chance aux biens avec travaux. Sans aller jusqu’à sélectionner des biens qui tombent en ruine, les logements avec une tapisserie vieillotte et un sol différent dans chaque pièce sont généralement annoncés moins chers. Et la marge de négociation est souvent plus importante car tu as moins de concurrents. Si tu n’es pas convaincu, je t’invite à lire l’article « pourquoi tu devrais acheter un bien à rénover ».

2/ Étudie le marché de l’immobilier local

Réfrène tes ardeurs encore un instant jeune Padawan, tu dois encore faire une étude de marché avant de commencer à chercher la perle rare. Il est primordial que tu connaisses les prix sur ton marché si tu veux t’assurer de faire une bonne affaire immobilière. Ce serait dommage de payer trop cher juste parce que tu étais trop pressé !

Il existe de nombreux outils pour te permettre de te faire une idée sur la réalité des prix dans ta ville. Le plus simple, c’est Le Bon Coin. Identifie les annonces qui se rapprochent le plus possible de ce que tu recherches en te concentrant sur tes deux ou trois critères incontournables. Vérifie que les annonces se situent bien dans le même quartier que le tien. Calcule les prix au m² et fais-toi une idée. Attention cependant à ne pas comparer des choux et des carottes. Si tu hésites entre un grand T2 et un T3, fais deux études de marché : une pour les T2, une autre pour les T3. Les prix au m² peuvent fortement varier selon le type de bien.

Cependant les annonces sur Le Bon Coin ont un défaut : elles te donnent une idée du prix auquel les vendeurs souhaitent vendre, pas une image du prix auquel les biens se vendent réellement. En complément, visite le site immobilier.notaires.fr. Tu y trouveras les prix au m² médians constatés les derniers mois dans ta ville. En comparant ces données avec celles du Bon Coin, tu devrais commencer à y voir plus clair sur le prix à payer en fonction du type de bien. Mais comme ça ne fait pas tout, pour tomber au plus juste, il va falloir visiter. Enfiiiiiiiiin !

3/ Trie les annonces immobilières

Quel que soit le site sur lequel tu consultes les annonces, tu dois y consacrer du temps. N’hésite pas à y jeter un oeil deux à trois fois par jour et appelle le plus rapidement possible si tu vois un bien qui t’intéresse. Préfère le téléphone au mail. D’après mon expérience, la plupart des demandes de visite par mail restent sans réponse.

Pour faire une bonne affaire immobilière, je recherche systématiquement les points suivants dans les annonces :

• la mention « urgent » : elle peut être le signe d’un divorce ou d’un déménagement. Quelle que soit la raison, elle est comme un immense signal lumineux qui t’invite à négocier. Si les gens sont pressés, ils accepteront probablement de faire un effort sur le prix.
• les photos qui montrent un appartement vide à la décoration vieillotte. Tapisserie très démodée, carrelage marron et baignoire rose sont généralement les signaux d’une vente dans le cadre d’une succession. Très souvent, ce genre de bien est vendu par les enfants du défunt. L’emprunt bancaire est remboursé depuis longtemps, les propriétaires paient des charges pour un logement vide tous les mois  et les vendeurs n’ont que 6 mois pour vendre avant de devoir régler les frais de succession. Un cadre propice à une jolie négociation.
• les éléments rares ou recherchés qui différencieront ton bien lors de la revente : une grande terrasse sans vis-à-vis, des poutres apparentes, une belle hauteur sous plafond, une vue sur un monument ou un espace vert, etc.
• des surfaces annexes qui te permettraient d’agrandir ton bien : des combles aménageables ou à aménager (j’y reviendrai dans un prochain article), un garage contigu, des dépendances, etc.

Sans être exhaustive, cette liste te permet d’identifier les biens que tu devras absolument envisager de visiter. Dès que tu déniches une annonce intéressante, appelle et demande à visiter rapidement. S’il y a déjà des visites prévues, insiste pour visiter le premier. Ce serait dommage de te faire souffler une bonne affaire sous le nez !

Enfin, je te conseille d’utiliser lors de tes recherches le site Castorus. Tu peux y trouver une liste d’annonces répertoriées par les utilisateurs du site. Castorus te permet de savoir depuis combien de temps l’annonce est en ligne et si elle a connu des baisses de prix. Pratique pour savoir si le vendeur s’impatiente et serait ouvert à une négociation.

4/ Échange avec les agents immobiliers

Pour faire une bonne affaire immobilière, il va falloir visiter des biens. Parfois beaucoup ! C’est l’occasion de faire savoir aux agents immobiliers ce que tu cherches. Leur objectif est le même que le tien : plus vite tu trouves un bien à acheter, plus vite ils touchent leur commission. Si tu leur montres que tu es sérieux dans ton projet d’achat (avoir consulté ta banque au préalable est un vrai plus), ils te rappelleront pour te proposer d’autres biens. Mais encore une fois, ne sois pas trop exigeant en énumérant tes critères.

Lorsque j’ai cherché à acheter pour la première fois, je voulais une maison avec jardin, avec des murs extérieurs et un toit en bon état, mais les travaux à l’intérieur ne me faisaient pas peur. En sortant d’une visite peu convaincante, j’ai indiqué à l’agent immobilier que je cherchais un logement (et non une maison) avec un extérieur (et non un jardin) avec travaux. J’ai finalement acheté, via ce même agent, un appartement avec combles à aménager et terrasse que j’ai revendu 4 ans plus tard avec une jolie plus-value. En annonçant tous mes critères, j’aurai probablement raté cette bonne affaire immobilière.

5/ Garde l’esprit ouvert pour faire une bonne affaire immobilière

Lorsque tu visites un bien à rénover, ne te laisse pas impressionner par les défauts. Essaie plutôt de voir le potentiel et d’imaginer ce que ça pourrait être après travaux. Pour commencer, identifie les murs porteurs. Cogne contre les murs : quand ça sonne creux, c’est une cloison que tu devrais pouvoir abattre*. Sinon, c’est un mur porteur. Sache qu’il est possible d’ouvrir un mur porteur mais la technique est plus complexe. Et dans un appartement, il te faudra obtenir l’accord de la copropriété avant d’engager les travaux.

Une fois que c’est fait, joue à « et si… ». « Et si j’abattais cette cloison pour ouvrir la cuisine sur le salon », « et si je créais une chambre supplémentaire », « et si je déplaçais la salle de bain à la place de la cuisine », « et si je diminuais la taille des wc », etc. Ce genre de projection te donnera des idées et te permettra d’identifier si ce bien modifié pourrait être plus agréable à vivre. Attention tout de même à ne pas imaginer des modifications qui demanderaient des travaux que tu ne te sens pas capable d’assumer, aussi bien en temps passé que financièrement.

Le but de cette étape est d’identifier si tu pourrais te sentir bien si tu vivais là, même si tu destines le bien à la location. Si ce qui te gène actuellement est modifiable ou non. Si ça ne l’est pas, passe ton chemin.

6/ Évalue l’état du bien

Ensuite, tu dois absolument te faire une idée précise de l’état du bien. C’est important car ça aura un impact sur ton budget travaux si tu choisis de l’acheter. Tout d’abord, vérifie qu’il n’y a pas de grosses fissures apparentes aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur, elles pourraient être le signe d’un problème structurel. Vérifie la toiture, si possible en accédant aux combles et vérifie que la charpente ne présente ni signe d’humidité ni signe de termites. Contrôle les fenêtres. Laissent-elles passer de l’air ? Sont-elles en simple ou double vitrage ? Vérifie l’isolation des murs en y posant ta main. S’il est froid, c’est mauvais signe.

Ensuite vérifie l’électricité et la plomberie. Y a-t-il une prise de terre ? Y a-t-il un interrupteur différentiel 30mA ? Tourne tous les robinets et vérifie l’eau chaude et l’eau froide. Jette un oeil à la chaudière ou au ballon d’eau chaude. Si tu ne sais pas du tout ce que tu dois chercher (et même si tu le sais), n’hésite pas à faire appel à un artisan pour te conseiller et te donner une fourchette de prix pour les travaux. Si tu n’en connais pas, demande à l’agent immobilier de prévoir une seconde visite avec un artisan qu’il connaît.

Le cas échéant, visite toutes les parties communes et demande des infos supplémentaires au syndic si tu constates des dysfonctionnements. Demande à consulter le dernier avis de taxe foncière, les derniers appels de fond du syndic et les trois derniers comptes rendus d’assemblée générale. Tu y apprendras le montant réel des charges à prévoir. Ne te contente jamais des informations transmises par l’agent immobilier. Une erreur est si vite arrivée… Au-delà des charges, les comptes rendus d’AG te permettent également d’en savoir plus sur la vie de la copropriété et de ses habitants. Un ravalement de façade a-t-il été évoqué ? La copropriété rencontre-t-elle des problèmes de voisinage ? L’entente entre copropriétaires est-elle bonne ? Autant d’informations à prendre en compte pour évaluer correctement tout ce qui pourrait impacter la valeur du bien.

7/ Évalue le vendeur

Lors de la visite, pose des questions. Pourquoi les propriétaires ont-ils choisi de vendre ? Le bien est-il en vente depuis longtemps ? Y a-t-il eu un précédent compromis qui n’a pas abouti ? Quand le propriétaire a-t-il acheté le bien ?

Ce genre de questions va te permettre d’en apprendre plus sur la situation du vendeur et sur tes chances d’obtenir une réponse positive lors de la négociation. Tu pourrais par exemple apprendre que les propriétaires divorcent. Que le bien est en vente depuis 3 ans et qu’ils s’impatientent. Que le bien a déjà été vendu mais que l’acheteur n’a pas obtenu son prêt bancaire. Ou encore que le propriétaire a acheté il y a 20 ans et qu’il n’a probablement plus rien à rembourser !

Sans être infaillibles, ces indices te permettront d’identifier si le vendeur pourrait être prêt à accepter une baisse de prix. Ça ne te coûte rien d’essayer. Au contraire, si tu cherches à faire une bonne affaire immobilière, tu dois absolument négocier pour pouvoir acheter en dessous du prix du marché.

8/ Hâte-toi lentement

Lors de tout achat immobilier, il est important de prendre ton temps. C’est tout de même un gros chèque que tu vas faire au vendeur. Et en même temps, si ton instinct te dit que tu as trouvé ta bonne affaire, vérifie que tous les indicateurs sont au vert et fonce. Attention cependant au fameux coup de coeur qui pourrait t’inciter à payer trop cher ou t’empêcher de tenter la négociation.

Deux de mes amis ont réalisé une affaire particulièrement bonne en prenant leur temps. Ils ont identifié un bien qui correspondait à la majorité de leurs critères, vendu 270.000 euros, mais qui demandait quelques travaux de rénovation. Lors de la discussion, ils apprennent que les propriétaires se séparent et cherchent à vendre vite. Il y a bien eu quelques visites mais rien de concluant. Mes amis décident donc de faire une offre à 200.000 euros, 25% en dessous du prix. Dans un premier temps, les vendeurs refusent, mais un mois et demi plus tard, ils acceptent finalement. 4 ans et 15.000 euros de travaux plus tard, le bien a été estimé à 300.000 euros. Une jolie plus-value le jour où ils vendront !

En résumé

Même si tu auras parfois du mal à le croire, il n’y a pas qu’un seul bien qui te correspond. Si tu souhaites faire une bonne affaire immobilière, prends donc le temps de faire les choses correctement. Trouver la perle rare peut prendre des mois tout comme te tomber dessus très rapidement. Ne t’impatiente pas et sois à l’écoute des opportunités. C’est la clé du succès en immobilier !

Cet article participe à l’évènement inter-blogueurs intitulé “dénicher la bonne affaire immobilière” organisé par le blog mission-investisseur-immeuble.com. Si tu as aimé cet article, partage-le, ça m’aidera à me faire connaître  🙂

*Attention, dans les vieux immeubles, certaines cloisons peuvent devenir porteuses suite à un affaissement du bâtiment. Dans le doute, fais venir un artisan qui te dira s’il est possible ou non de retirer la cloison.