Pourquoi acheter un bien à rénover
Investir

Pourquoi tu devrais acheter un bien à rénover !

Tu fais peut-être partie de ces gens qui se disent “les travaux, très peu pour moi !”. Sans travaux, c’est facile, tu n’as qu’à poser tes valises. Quand je me suis lancée pour la première fois, je ne me sentais vraiment pas sûre de moi. Comme toi, j’ai eu peur de me planter. Et en tant que débutante, j’ai fait beaucoup d’erreurs. Cependant, je les referais sans hésiter au regard du résultat. Laisse moi donc te convaincre qu’acheter un bien à rénover, c’est peut-être aussi pour toi !

Acheter un bien à rénover, ça coûte moins cher

Si tu projettes d’acheter un bien immobilier, tu as sûrement constaté que l’appartement tout droit sorti de l’album photo de ta grand-mère est très généralement mis en vente à un prix nettement inférieur à celui d’un bien refait à neuf. Sans aller jusque là, les biens un peu vieillots ou mal fichus ont généralement du mal à trouver preneurs. Ce sont là de magnifiques opportunités qui s’offrent à toi.

Négocier sans se presser

Savais-tu que sur 3 millions de Français qui déclarent chercher à acheter un bien immobilier, 42% écartent les biens qui ont des travaux à prévoir ? Et qu’un tiers d’entre eux recalent les annonces simplement parce que les photos montrent une décoration vieillissante ? (1)

A force de regarder les émissions de Home Staging à la télé, les acheteurs deviennent exigeants. La concurrence pour les biens à rénover ou rafraîchir est nettement moins forte que sur les biens en très bon état. Tu seras donc moins souvent pressé par le vendeur de faire un offre (comprendre : sans négociation) puisqu’il y a généralement moins d’acheteurs qui prennent la peine de visiter ce type de biens.

A moins d’habiter dans une ville dite tendue en termes de logement, où les biens à rénover se font rares, tu pourras faire une offre suffisamment basse pour que le coût d’acquisition du bien + le coût des travaux te reviennent à moins cher qu’un bien remis à neuf.

Découvrir des trésors cachés

Mes biens à rénover préférés sont ceux qui sont biscornus ou qui manquent de fonctionnalité. Car très souvent, une simple modification des lieux peut faire gagner des mètres carrés. Démolir une vieille cheminée, supprimer un placard inutile ou exploiter la hauteur sous plafond peuvent permettre d’augmenter la surface du bien.

En France, le prix médian au m2 est de 1790 euros (2). Lors de mon premier achat immobilier, j’ai eu la possibilité de supprimer une cloison, un placard et deux conduits de cheminée pour un total de presque 3 m2, soit, si j’avais fait l’opération récemment, 5370 euros de gagnés (3). J’aurais eu tort de me priver !

Dénicher les biens à agrandir

Dénicher des biens à agrandir, une source d'économie

Dans les villes où le mètre carré coûte cher, il est très fréquent que le coût des travaux au m2 soit très inférieur au prix d’achat du m2. Imaginons que tu cherches à acheter à Reims, où le prix au m2 médian pour un T2 est de 2140 euros (4). En parallèle, les prix constatés pour des gros travaux de rénovation, en choisissant des matériaux de milieu de gamme oscillent généralement entre 1000 euros et 1500 euros du m2.

A ce tarif, chercher un grand balcon à fermer, des parties communes à annexer ou des combles à aménager peut s’avérer une opération très rentable. Certes, ces cas particuliers demandent quelques précautions et des démarches auprès de la copropriété et de la mairie mais s’achètent à des prix dérisoires au regard de la plus-value potentielle, même si tu souhaites revendre dès la fin des travaux. J’ai moi-même réalisé une opération de ce genre, j’en parlerai prochainement.

Acheter un bien à rénover, ça permet de l’adapter à tes besoins

Que ce soit en tant que propriétaire, locataire ou invité, tu as forcément déjà connu des logements avec une cuisine trop petite, des WC immenses, pas assez de placards ou une isolation inexistante. Acheter un bien à rénover est une formidable opportunité d’avoir enfin un logement qui correspond à tes besoins.

Que tu cherches à acheter ta résidence principale ou un investissement locatif, rénover te donne la possibilité de résoudre les problèmes de fonctionnalité des biens anciens, sans tomber dans les travers liés aux normes handicapés des logements neufs. Pas de chambre plus grande que le salon, mais pas non plus de WC de 5 m2.

Sans compter que quitte à tout repeindre, c’est l’opportunité de laisser parler ta personnalité. Et si tu as tendance à hésiter entre blanc et blanc, ne t’inquiète pas, je te donnerai plein de conseils prochainement.

Acheter un bien à rénover, ça permet de louer ou vendre plus vite

Réaliser des travaux permet de louer ou vendre viteQue tu achètes un bien pour le louer ou pour le revendre avec plus-value, acheter un bien à rénover te permet de l’adapter aux goûts du plus grand nombre. Pour paraphraser Stéphane Plaza, rénover un bien est la solution pour louer ou vendre vite. Quitte à réaliser des travaux, c’est l’occasion de chercher le petit détail qui va permettre de différencier ton bien et créer le coup de coeur. Un mur en brique, une salle de bain moderne ou un éclairage adapté peuvent souvent faire toute la différence.

Sans compter que, selon le marché de l’immobilier local, tu pourras parfois louer ou vendre plus cher. Je l’ai moi-même expérimenté en vendant mon appartement rénové 10% au-dessus du prix du marché, et en seulement 15 jours ! Si tu es sûr de la qualité ton bien, ce sera beaucoup plus facile pour toi d’argumenter face à un futur locataire ou acheteur qui trouverait ton prix trop élevé.

Acheter un bien à rénover, ça permet de payer moins d’impôts

Rénover un bien ancien avant de le mettre en location permet de réduire son impôt foncier les premières années. Sans rentrer dans le détail des différents régimes fiscaux (ça fera probablement l’objet d’un prochain article), il est possible de déduire le coût des travaux de tes revenus locatifs. Si le montant est supérieur à celui de tes loyers, tu pourras créer du déficit foncier, imputable sur tes revenus globaux dans la limite de 10.700 euros par an. Si ton déficit dépasse ce montant, tu pourras le reporter sur les années suivantes. Ça ne fonctionne qu’un temps, mais c’est toujours bon à prendre.

Il est également possible de bénéficier de dispositifs d’allègement fiscal sur les biens anciens comme par exemple le conventionnement Anah, aussi appelé Loi Cosse ancien. Pour en savoir plus, rendez-vous sur impots.gouv.fr 

Si tu achètes ta résidence principale et que tu prévois de gros travaux, tu peux bénéficier du crédit d’impôt transition énergétique. Pour toute une série de travaux visant à réduire la facture énergétique de ton logement, tu peux déduire de tes impôts jusqu’à 30% de la somme de tes travaux. Je ne te parle pas de déficit foncier qui vient réduire ta base de revenus imposables, mais bien d’une réduction d’impôts, déduite après calcul de ton  impôt. Pour en savoir plus, je t’invite à visiter le site impots.gouv.fr 

Mais acheter un bien à rénover, ce n’est pas pour tout le monde

Acheter un bien avec travaux, ça fait peurAcheter un bien avec travaux, ça fait peur. Moi la première, j’avais le coeur battant en signant l’acte d’achat de mon appartement. Que l’on soit ou non expérimenté, on n’est jamais sûr de ne pas avoir de mauvaise surprise. On découvre une fissure planquée derrière le lambris, l’électricien a disparu, le carrelage qu’on a commandé n’arrive jamais… Bref, faire des travaux, surtout quand on investit à répétition, peut parfois demander de résoudre pas mal de problèmes

C’est pour ça que je suis convaincue que tout le monde ne peut pas se lancer dans des gros travaux. Je ne parle pas de mettre un coup de peinture ! Mais bien de fortement réagencer les espaces d’un logement ou refaire totalement la plomberie et l’électricité. Ce genre de rénovation de moyenne ou grande envergure demande d’aborder la période de travaux avec sérieux, de savoir rester serein face à une difficulté et d’être prêt à trouver des solutions. Sans oublier que si tu choisis de ne pas les déléguer à un maître d’oeuvre, ça prend du temps !

Bref, acheter un bien à rénover demande de bien se poser les questions : “est-ce que je m’en sens capable ?”, “est-ce que j’ai le temps de m’en occuper ?”, “est-ce que j’ai un peu de trésorerie disponible si je dois augmenter le budget ?”. Si tes réponses sont positives, il est bien possible que tu sois fait pour ça !

En résumé

Personnellement, je suis totalement convaincue de l’intérêt d’acheter un bien à rénover. Je l’ai moi-même expérimenté, avec toutes ces difficultés. Mais quel plaisir en voyant le résultat de se dire “C’est moi qui l’ai fait !” (même si en vrai, les artisans y sont pour énormément !). Et toi, qu’en penses-tu ? Laisse moi un commentaire pour me donner ton avis.

A+
Violaine


(1) Observatoire du moral de l’immobilier – juin 2016 – communiqué de presse d’après l’étude de TNS Sofres pour Logic Immo 

(2) Période d’observation du 01/01/2018 au 31/03/2018  sur immobilier.notaires.fr  

(3) En réalité, dans mon cas, on était plutôt autour des 2500 euros du m2 !

(4) Période d’observation du 01/01/2018 au 31/03/2018 – prix au m2 médian pour un T2 dans l’ancien à Reims – sur immobilier.notaires.fr 

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9 commentaires

  • Abdel

    Bonjour Violaine.

    En effet, en tant qu’investisseur, trouver un bien à rénover a de multiples intérêts.
    Qu’il s’agisse de réduire son imposition ou tout simplement fournir un produit neuf et joli, on en ressortira que gagnant.
    Sans oublier le fait de pouvoir louer plus cher que l’appartement d’en dessous qui est resté bloqué dans les années 70 niveau déco =)

  • Marine

    Bonjour Violaine,

    Et bravo pour ton blog, j’ai passé plusieurs heures à lire tes articles, c’est très bien fait, merci pour le temps consacré 🙂
    Tu parles de maître d’oeuvre pour les travaux, si j’ai bien compris pour ta RP tu n’en avais pas, si c’était à refaire, prendrais-tu quelqu’un ?
    Merci 🙂

    • Violaine

      Hello Marine,

      Un grand merci à toi d’avoir pris le temps de m’écrire.

      Effectivement, je n’en avais pas pour ma rp. Mais j’avais sur le chantier un artisan un peu touche-à-tout qui chapeautait plus ou moins les autres. C’était un peu une situation intermédiaire entre l’entreprise tous corps d’état et le maître d’oeuvre qui coordonne des artisans indépendants. Et ça ne m’empêchait pas d’être très présente pour valider que tout était bien conforme à mes plans.

      Et si c’était à refaire, je pense que je passerais par un entrepreneur tous corps d’état, tout simplement parce que coordonner moi-même les artisans demande du temps et beaucoup d’énergie en cas de conflits. Aujourd’hui, je suis à mon compte en tant qu’architecte d’intérieur, je suis donc plus libre de mon temps que lorsque j’étais salariée comme à l’époque des travaux de ma rp mais je n’ai pas non plus envie d’y passer ma vie 😉

      La principale problématique lorsque tu recrutes des artisans indépendants qui ne se connaissent pas, c’est le risque de voir le chantier prendre du retard parce qu’ils n’arrivent pas à se mettre d’accord entre eux. Tu risques de les entendre se rejeter la faute : l’électricien ne peut pas bosser parce que le plaquiste n’a pas fait son boulot et inversement. Il y a une palette d’isolation qui traine donc le carreleur ne peut pas bosser… Bref !

      Certes, l’entrepreneur tous corps d’état ou le maître d’oeuvre prend sa commission, mais ça permet de te libérer du temps. C’est un peu la même logique que choisir entre faire les travaux toi-même pour payer moins cher au risque que ça dure des mois, voire des années, ou faire faire et habiter/louer le logement au bout de 2 mois. Personnellement, tant que ça rentre dans mon budget et que mon investissement est rentable, je préfère garder un rôle de validation. Et je reste bien sûr très disponible en cas de questions sur le chantier. Je ne veux surtout pas que les artisans arrêtent de bosser parce qu’ils ont un doute, ou qu’ils fassent comme ils pensent alors que j’avais demandé quelque chose de particulier.

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