Aménager les combles d’un immeuble : les démarches et frais à prévoir

Aménager les combles d’un immeuble peut être une opération de rénovation très rentable. Mais c’est aussi beaucoup plus compliqué que l’achat d’un simple appartement à rénover. Avant d’envisager d’en acheter, tu dois absolument avoir connaissance des démarches et frais à anticiper afin de prendre une décision éclairée.

L’intérêt d’acheter les combles d’un immeuble

Certes, acheter les combles d’un immeuble pour les rendre habitables demande d’effectuer beaucoup de démarches. Cependant, cette opération présente plusieurs intérêts.

Tout d’abord, les combles à aménager se vendent beaucoup moins cher qu’un appartement prêt à emménager. Si tu les achètes avec un appartement, il est probable que les combles te coûtent à peine plus cher que l’appartement sans les combles. J’ai acheté mon appartement de 45m² légèrement en dessous du prix du marché pour cette surface. Les combles de 110m2 au sol avant travaux, dans mon cas, c’était clairement cadeau !

En France, le coût de la construction varie entre 1200 et 1500 euros le m² pour une gamme intermédiaire, hors terrain. Acheter des combles dans des villes dans lesquelles le m² dans l’ancien se vend aux alentours de minimum 2000 euros présente donc un réel intérêt. Tu peux ainsi obtenir un bien rénové à neuf pour bien moins cher que le marché puisque contrairement à la construction d’une maison ou d’un immeuble neuf, tu n’as pas besoin d’acheter le terrain.

Et la cerise sur le gâteau, c’est que les surfaces en dessous de 1,80m de hauteur ne sont pas exclues du calcul du prix lorsque tu revends. En effet, si la surface qui fait foi dans une annonce immobilière est celle conforme à la loi Carrez, les futurs acheteurs seront sensibles à la surface disponible en dessous de 1,80m car :

• Elle permet de nombreuses options de rangement
• Le volume supplémentaire donne une impression d’espace qui jouera dans la décision d’achat.

Quand la chambre mesure 12m² selon la loi Carrez, mais 25m² au sol, la sensation n’est pas la même. En tenant compte de ce volume supplémentaire, il est très facile de justifier un prix de vente plus élevé à condition d’avoir réalisé des travaux de qualité.

Les démarches auprès de la copropriété

Dans un immeuble, aménager les combles demande de réaliser un peu plus de démarches que dans une maison. Le toit et la charpente sont par défaut des parties communes et à ce titre, la copropriété doit donner son accord avant toute modification.

Identifier le propriétaire des combles à aménager de l’immeuble

Lorsqu’une trappe d’accès permet l’accès aux combles uniquement depuis ton appartement, tu es en droit de te poser la question. Soit tu as acheté les combles avec ton appartement situé en dessous, dans ce cas, cela apparaîtra dans l’acte d’achat de ton appartement. Soit les combles sont une partie commune de l’immeuble et tu devras les acheter à la copropriété. À toi de faire une offre que tu proposeras en assemblée générale. Attention à ce que le prix ne soit ni trop bas pour ne pas qu’on te rie au nez, ni trop haut pour que l’opération reste rentable.

Obtenir l’accord de la copropriété

Sans l’accord de la copropriété, tu ne pourras pas aménager les combles de l’immeuble, même si tu en es le propriétaire. Pour t’en assurer, tu dois demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire et mettre ta demande à l’ordre du jour. Le délai de tenue de cette assemblée est généralement de 6 semaines.

Si le vote des copropriétaires est en ta faveur, les tantièmes de l’immeuble vont être immédiatement recalculés. Tu devras donc payer un montant de charge plus important, dès le prochain appel de fonds.

Question fréquente : qui prend en charge les réparations du toit ?

On m’a récemment posé la question mais ne connaissant la réponse que pour mon cas personnel, j’ai interrogé un ami notaire. Voici sa réponse : « le toit est toujours une partie commune parce qu’il présente un intérêt pour tous les copropriétaires. La liste des parties communes se trouve au début du règlement de copropriété. » Quelle que soit la nature des réparations sur le toit, elles sont donc prises en charge par la copropriété. Le propriétaire qui aménage les combles d’un immeuble n’a donc pas à payer la totalité de la facture.

Les démarches auprès de la mairie

Les démarches à effectuer en mairie dépendent de l’état des combles avant rénovation et de la surface de plancher qui va être créée. Si les combles sont considérées comme un grenier, avec un plancher et des fenêtres de toit suffisantes, il n’y a aucune démarche à effectuer. Comme la définition de ce qu’est un grenier pour l’administration n’est pas claire, je te conseille d’aller poser la question au service de l’urbanisme de ta mairie pour t’assurer des démarches à effectuer.

La déclaration préalable de travaux

Pour tout projet d’ajout ou de remplacement des fenêtres de toit, sauf remplacement à l’identique, la déclaration préalable de travaux est obligatoire. C’est également le cas si l’aménagement des combles de l’immeuble entraîne la création d’une surface de plancher de moins de 20 m². Si l’immeuble se trouve dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme*, le fameux PLU, cette surface est amenée à 40 m². Attention, il s’agit de m² loi Carrez, c’est-à-dire l’administration ne prend en compte que les surfaces disposant d’au moins 1,80 m sous plafond. Pour des combles, le détail à son importance. Lorsque j’ai rénové les combles de mon immeuble, la surface au sol était de 60 m² mais la surface loi Carrez n’était que de 33 m². Pour en savoir plus sur la déclaration préalable de travaux quand tu souhaites aménager les combles d’un immeuble, clique ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17578

Le permis de construire

Si la création de surface de plancher est supérieure à 20 m², ou 40 m² en zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme*, la déclaration préalable ne suffit plus. Il faut demander un permis de construire. Attention cependant, si la surface totale de l’appartement après aménagement des combles mesure plus de 150 m², et que la surface de plancher créée dans les combles est comprise entre 20 et 40 m², tu devras tout de même déposer un permis de construire. Tu auras également l’obligation de faire appel aux services d’un architecte. Pour en savoir plus, rendez-vous ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1986

Les taxes et frais à anticiper

La taxe d’aménagement

Lorsque tu crées de la surface habitable dans les combles, tu dois payer une taxe d’aménagement. Le taux applicable est celui qui correspond à la date de l’obtention de l’autorisation de construire ou d’aménager délivrée par la mairie. La taxe est calculée sur la base de la surface nue intérieure créée après travaux, et dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Pour en savoir plus, tu peux consulter cette page : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F23263

Le montant de la taxe dépend de ta commune, du département et de la région. Il existe un simulateur qui te permet de te faire une idée du montant que tu devras payer. http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/calcul-de-la-taxe-d-amenagement

L’augmentation de la taxe foncière et de la taxe d’habitation

Tu t’en doutes bien, si tu agrandis la surface de ton appartement en aménageant les combles de l’immeuble, l’administration ne t’oubliera pas. Tu devras faire une déclaration au Centre des Impôts Fonciers indiquant que ta surface imposable a changé, ce qui aura une incidence sur la taxe foncière et le cas échéant sur ta taxe d’habitation. Pour en savoir plus, c’est par là : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/quelle-est-lincidence-dun-agrandissement-pieces-supplementaires-veranda-garage

La TVA dans le cas particulier des combles

Si tu as déjà fait appel à des artisans pour des travaux de rénovation, tu as probablement bénéficié d’un taux de TVA réduit. Ce ne sera pas le cas pour l’aménagement de tes combles si tu augmentes de la surface de plancher du bâtiment existant de plus de 10%, ce qui est plus que probable. Tu paieras donc une TVA à 20%, comme prévu par l’article 278 du Code Général des Impôts. Pour en savoir plus, suis ce lien : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plusieurs-taux-de-tva

L’augmentation de l’assurance habitation ou PNO

Et bien sûr, une fois les travaux terminés, tu devras mettre l’assurance du bien à jour. Assurance habitation si c’est ta résidence principale, ou assurance propriétaire non occupant si tu le mets en location.

Les précautions à prendre avant d’acheter

Si tu prévois d’acheter un appartement avec les combles à aménager de l’immeuble, tu dois prendre quelques précautions au préalable. Ce serait dommage de payer pour un simple grenier inhabitable.

Vérifier le PLU en mairie

Avant même d’acheter, rends-toi au service de l’urbanisme de ta mairie et consulte le plan local d’urbanisme. Tu dois vérifier que ta ville autorise les augmentations de surface. Si ce n’est pas le cas, passe ton chemin et cherche un autre type de bien.

Insérer une clause dans le compromis de vente

Tout d’abord je te conseille d’insérer deux conditions suspensives dans ton compromis de vente :

• la condition suspensive d’obtention d’accord de la copropriété
• la condition suspensive d’obtention de la déclaration préalable de travaux ou du permis de construire

Le vendeur n’est pas obligé d’accepter. À toi de voir le niveau de risque que tu es prêt à prendre. Lorsque j’ai acheté un appartement avec les combles de l’immeuble à aménager, je n’avais aucune expérience et je n’y ai pas pensé. La copropriété étant entièrement vendue par le même propriétaire, je savais que je n’aurais pas de grandes difficultés à obtenir l’accord de la copropriété puisqu’au moment de l’AG extraordinaire, celui-ci serait encore majoritaire.

Pour la déclaration préalable de travaux en revanche, j’avais nettement moins de certitude. Autant te dire que pendant les deux mois d’attente** pour obtenir l’accord de la mairie, je n’ai pas très bien dormi. Si ton vendeur est d’accord, évite-toi ce stress et insère une condition suspensive. Lance les démarches auprès de la mairie immédiatement après le compromis et tiens régulièrement informé le notaire du vendeur de tes avancées.

Vérifier l’état des combles et de la structure de l’immeuble

Comme pour tout achat immobilier, tu dois absolument vérifier l’état général des combles de l’immeuble avant d’acheter. Tu trouveras dans l’article « 8 conseils pour faire une bonne affaire immobilière », la liste des principaux points à vérifier.

En complément, tu dois identifier certains points qui auront un impact sur le devis de rénovation :

• La hauteur sous plafond est-elle suffisante ? Tout dépend de la pente du toit et de la hauteur du pied de pente (la partie de mur vertical en dessous du début de la pente du toit). Si tu as un doute, fais venir un artisan spécialiste des combles pour avoir une idée du volume après isolation du toit.
• Va-t-il falloir modifier la charpente ? Là, c’est très facile à savoir. S’il y a des éléments de charpente qui rendent impossible l’aménagement des combles en l’état, oui, tu vas devoir faire modifier la charpente.
• Existe-t-il un plancher ? Sache que les poutres sur lesquelles tu marches quand tu visites les combles ne sont pas toujours suffisantes pour soutenir le poids d’une habitation. Si les combles n’ont pas été conçus pour être un jour aménagés, les poutres soutiennent probablement uniquement le plafond du dessous. Dans ce cas, il faudra créer un plancher à la place, voire au-dessus du plafond. Si tu n’as aucune connaissance du sujet, fais appel à un artisan pour te renseigner.
• Y a-t-il des éléments à démolir ? Par exemple, y a-t-il un conduit de cheminée inutilisé au milieu de ton futur salon ? Si oui, vérifie bien aux étages inférieurs qu’il n’est effectivement plus utilisé et budgète sa démolition. Attention, tu devras également demander un permis de démolir à la mairie.
• Y a-t-il des fenêtres de toit ? Si oui, sont-elles en quantité et de dimension suffisantes pour ton projet d’aménagement ?
• Est-il possible d’installer un escalier ? L’échelle de meunier, ça va bien pour un grenier. Mais pour installer de vraies pièces de vie, assure-toi que tu as la possibilité d’installer un escalier qui se monte confortablement (sans être plié en arrivant en haut pour ne pas se taper la tête dans le plafond)

Fais intervenir un ou plusieurs artisans pour avoir une idée du montant des travaux pour rendre les combles de l’immeuble habitables. Fais tes calculs et assure toi que le montant du bien rénové ne soit pas au-dessus du prix du marché.

En résumé

Acheter et aménager les combles d’un immeuble est une opération clairement plus compliquée qu’une opération immobilière classique. Il est primordial de ne sauter aucune étape car, le jour de la revente, des justificatifs te seront demandés par le notaire, notamment l’attestation de fin de travaux délivrée par la mairie. Cependant, si elle est bien calculée, ce genre d’opération peut s’avérer très rentable. Pour l’avoir moi-même testée, je ne peux que te conseiller d’essayer.

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*Pour savoir si ton immeuble se trouve ou non dans une zone urbaine couverte par un PLU, pose la question en mairie.

**Le délai d’instruction est de 1 mois pour une déclaration préalable de travaux et de 2 mois pour un permis de construire, à condition que le dossier présenté soit complet. Cependant, ces délais peuvent être rallongés lorsque l’immeuble se trouve dans un secteur sauvegardé. C’était mon cas, d’où le délai de 2 mois. Pour en savoir plus, consulte le service de l’urbanisme de ta mairie.