Stop aux dépenses idiotes qui dégradent ta rentabilité : 27 techniques infaillibles pour investisseurs immobiliers

Tu as probablement regardé des tonnes de vidéos YouTube sur l’investissement immobilier. Tu sais donc déjà que ta rentabilité dépend de ta capacité à bien acheter.

A priori, ça semble simple. Tous ces investisseurs aguerris te rabâchent à longueur de vidéos les exemples de leurs élèves qui ont atteint, facilement, des rentabilités hallucinantes.

Dans la réalité, tu as déjà dû t’apercevoir que ce n’est pas si facile. Les très bonnes affaires sont rares, et lorsque enfin tu en repères une, elle reste à peine quelques heures sur le marché. Et à force, tu pourrais te décourager.

Heureusement, ta rentabilité ne dépend pas que de ta capacité à bien acheter. Elle dépend aussi de ton flair pour éviter les dépenses inutiles, voire parfois stupides.

À trop chercher le Graal, tu risques de laisser passer des opportunités. Des biens qui semblent moins rentables au premier abord, mais qui, en gardant ton budget sous contrôle, peuvent te faire gagner de l’argent.

L’argent que tu n’as pas gagné te coûte aussi cher, voire plus, que celui que tu as dépensé pour rien.

Pour arrêter l’hémorragie, j’ai recensé 27 techniques infaillibles pour traquer les dépenses idiotes qui dégradent la rentabilité de ton investissement immobilier.

Lors de l’achat, les pires dépenses sont les occasions manquées

1/ Ne cherche pas la bonne affaire, elle va te coûter cher !

À vouloir absolument trouver l’affaire du siècle, celle qui te fera devenir rentier en une opération, tu risques de passer à côté d’une affaire moins rentable, mais qui te fera gagner de l’argent immédiatement.

Tu vas y consacrer trop d’énergie et trop de temps.

Et pendant ce temps, tu ne signeras aucun compromis de vente. Tu ne reporteras donc pas le moment où tu percevras tes premiers loyers. Chaque mois passé à chasser un rêve t’empêchera donc de t’enrichir maintenant.

À la place, cherche un bien qui te fera gagner un peu d’argent chaque mois, et répète l’opération régulièrement.

2/ Concentre-toi sur les biens négociables

 Concentre-toi sur les biens anciens qui nécessitent des travaux. Plus la rénovation semble ambitieuse, plus le nombre d’acheteurs potentiels diminue. Ce qui te laisse une plus grande marge de manoeuvre pour négocier.

À chaque visite d’un bien intéressant, détecte si le bien est négociable en posant les bonnes questions :

– Depuis quand le bien est-il en vente ?

– Pourquoi le vendeur souhaite-t-il vendre ?

– Un précédent compromis a-t-il été signé ? Si oui à quel prix ?

– Depuis combien de temps le vendeur est-il propriétaire de ses biens ?

Un bien en vente depuis longtemps, pour lequel le vendeur est pressé, ou dont l’emprunt est remboursé depuis longtemps, sera beaucoup plus facile à négocier.

En complément, repère les biens mis en vente depuis longtemps, ou ayant subi une baisse de prix. Pour cela, consulte les annonces sur le site Castorus.com.

3/ Ne négocie pas le prix d’achat

Euh… Elle bugue là Violaine ! Elle ne vient pas juste de dire le contraire ? Si, si, mais promis, c’est justifié.

Lorsque le prix est déjà cohérent, et que ton cash-flow est positif avant négociation, sois moins gourmand, et achète au prix.

À vouloir trop négocier, tu pourrais bien te faire souffler la bonne affaire sous le nez.

C’est ce qui est arrivé à Cyril du blog Vivre de l’immobilier.fr. Je te laisse découvrir toute l’histoire en page 25 du livre offert « 9 erreurs d’investisseurs immobiliers débutants – témoignages de blogueurs ».

4/ N’achète pas de particulier à particulier

Si tu débutes ta recherche ou que tu ne te sens pas à l’aise pour négocier, concentre-toi dans un premier temps sur les biens vendus par agence.

Étonnant ? Après tout, de particulier à particulier, tu économiserais les frais d’agence.

Cependant, les particuliers ont tendance à réaliser eux-mêmes l’estimation de leur bien. Et ce sont souvent les sentiments qui guident le montant, plutôt que la réalité du marché.

Au contraire, un bien estimé par un professionnel a plus de chance d’être proposé au prix du marché local. De plus, en cas de négociation, l’affect ne rentrera pas en ligne de compte avec un agent immobilier.

L’agent immobilier a intérêt à vendre vite pour toucher sa commission le plus rapidement possible. Il pourrait donc devenir un allié dans la négociation et t’aider à acheter moins cher, frais d’agence inclus.

5/ Négocie la commission d’agence

Bizarrement, peu de gens savent que la commission d’agence se négocie. Si le bien est présenté par plusieurs agences, mets-les en concurrence avant même de visiter, en choisissant celle qui propose la commission la plus faible.

Si l’agence a l’exclusivité, et que tu n’arrives pas à un accord sur le prix avec le vendeur, demande un effort à l’agent.

Si les acheteurs potentiels sont peu nombreux, il ne prendra pas le risque de perdre une partie d’une grosse commission immédiatement. Qui sait combien de temps il devrait attendre pour obtenir une autre offre au même prix ?

6/ Achète des mètres carrés gratuits

Cible les biens qui t’offrent une possibilité d’agrandissement, même s’il ne s’agit que de quelques mètres carrés. Balcon transformable en loggia, combles, ou maison agrandissable sont des aubaines pour ton portefeuille.

Dans la majorité des cas, la création des nouveaux mètres carrés te reviendra beaucoup moins cher que d’acheter la surface équivalente déjà construite.

Pour en savoir plus, lis le point 2 « Achète de la surface gratuite » de l’article « Plus-value immobilière : comment transformer une pépite en mine d’or ».

7/ Achète en gros

Plutôt que d’acheter des studios un par un, baisse le prix au m² de tes acquisitions en ciblant des  immeubles composés de plusieurs logements, ou des biens plus grands, divisibles en plusieurs lots.

Tu peux même pousser le vice jusqu’à acheter un immeuble composé de grands appartements que tu divises en surfaces plus petites. À condition, bien sûr, de respecter les règles locales d’urbanisme.

8/ Mets une clause de substitution personne morale dans le compromis

Si tu hésites entre achat en nom propre et création d’une SCI, inclus cette clause dans le compromis. Tu te donneras le temps de calculer la solution la plus rentable dans ta situation.

Et surtout, tu t’éviteras de payer deux fois les frais de notaire si tu décides de revendre quelques mois plus tard ton nouveau bien à ta SCI.

Pendant les travaux, fais la chasse aux idées reçues

9/ Ne fais pas les travaux toi-même

Je sais que c’est tentant. Tu te dis que tu vas faire les travaux toi-même pour économiser le coût de la main d’oeuvre.

Si tu as de l’expérience et du temps devant toi, ou que tu te contentes de repeindre une pièce, je te dirai même, « fonce ! »

Mais si tu dois refaire un appartement de fond en comble, ne joue pas avec ton porte-monnaie aussi inconsciemment.

Réaliser des travaux quand tu bricoles occasionnellement, c’est comme vouloir gagner la coupe du monde de pâtisserie avec ton fondant au chocolat maison.

Embaucher des artisans (judicieusement sélectionnés bien sûr) te fera gagner du temps et de l’argent. D’abord parce qu’ils iront beaucoup, beaucoup, beaucoup plus vite que toi. Tu pourras donc commencer à percevoir tes loyers plus vite.

Ensuite, parce que les finitions doivent être irréprochables pour trouver des locataires qui respecteront ton bien.

Si tu n’es pas un pro du placo, rends-toi service et évite de devoir faire réparer tes essais par un artisan.

Ton économie initiale te coûtera finalement beaucoup plus cher que si tu n’avais pas eu une confiance démesurée dans tes talents de bricoleur.

10/ Choisis le premier artisan venu dans l’annuaire

Désolée pour ce titre provocateur, je voulais juste m’assurer que j’avais toute ton attention. Ce que je vais te dire est extrêmement important !

Ne choisis jamais un artisan sur ses seules recommandations. Jamais !

Le bouche-à-oreille, c’est rassurant. Et ça peut souvent t’aider à trouver l’artisan idéal pour ton chantier. Mais à trop faire confiance à Tonton Gérard qui te dit que son pote Marcel, il assure, tu pourrais vite déchanter.

Attention, mon propos n’est pas qu’il faut absolument fuir un artisan qu’on t’a recommandé. Au contraire. En revanche, le fait qu’on te l’ait recommandé ne doit pas t’empêcher de faire toutes les vérifications qui s’imposent.

Tu ne me crois pas ? À cause d’un artisan chaudement recommandé, je suis passée à deux doigts de l’abandon de chantier. Je te raconte toute l’histoire dans cet article.

Donc pas de blague, même si tu donnes la priorité à un artisan qui a déjà travaillé pour des amis, mets-le tout de même en concurrence avec des artisans trouvés sur les annuaires en ligne. Et vérifie soigneusement ses références. Je t’explique comment faire dans l’article « comment trouver un artisan qui terminera les travaux dans les temps, sans malfaçons ».

11/ Les offres de dernière minute, ça ne fonctionne que pour les vacances

Pour payer tes travaux moins cher, tu dois anticiper.

Les bons artisans sont généralement très demandés. Un artisan qui fera du mauvais travail te coûtera du temps, de  l’énergie et de l’argent. Pour éviter de te tromper, organise des visites du chantier avec plusieurs artisans et demande des devis précis dès la signature du compromis.

Dès que tu as trouvé la perle rare, réserve les dates de chantier dans son agenda.

De même, pour bénéficier des meilleurs prix, et être sûr de recevoir les matériaux dans les temps, n’attends pas la dernière minute pour passer commande. Tu risques de ne plus avoir autant de choix, voire de devoir acheter des matériaux plus chers qui ne seront pas forcément de meilleure qualité.

12/ Paie plus cher maintenant pour économiser plus tard

En matière de dépenses idiotes, il y a celles qui coûtent un bras plus tard, car on a voulu économiser maintenant. Par exemple, faire l’impasse sur l’isolation du mur alors que tu prévois de refaire le placo.

Au 3ème locataire qui partira au bout de quelques mois en se plaignant du froid, il sera trop tard !

13/ Retombe en enfance et enchaîne les « et pourquoi ? »

Tu te souviens de ce jeu quand tu étais enfant ? Quand tu posais des questions en cascade en espérant faire tourner tes parents en bourrique. « Et pourquoi les poissons respirent dans l’eau ? », « et pourquoi ils ont des branchies ? », « et pourquoi…. ». « PARCE QUE !!!! »

Bref, tu as compris le principe.

Là, l’idée n’est pas de rendre ton artisan fou. Tu dois t’assurer que tu as besoin de chaque équipement qu’il te préconise.

En cas de doute sur l’utilité de remplacer ou non la chaudière, appelle la société en charge de son entretien et donne lui le numéro de série. Un simple ramonage pourrait suffire à la redémarrer et t’économiser quelques centaines voire milliers d’euros.

C’est bon ? Tu es convaincu de l’intérêt de poser des questions ?

14/ Définis l’échéancier de paiement selon des critères objectifs

Le pire qui puisse t’arriver quand tu fais des travaux, c’est que ton artisan disparaisse alors que tu as payé plus que ce que tu ne lui dois.

Pour te prémunir du pire, commence par appliquer le point 10.

Assure-toi ensuite que le devis est précis et détaillé.

Enfin, définis avec ton artisan des critères objectifs d’avancement du chantier qui déclencheront le paiement suivant.

Il est d’usage de verser un acompte de l’ordre de 30% à la signature du devis pour permettre à l’artisan d’acheter les matériaux et/ou de réserver le matériel nécessaire pour démarrer le chantier.

Ensuite, tu peux choisir de verser le reste par pallier de 10 ou 20%. Tu peux, par exemple, définir le second versement à la fin de la démolition, le suivant lorsque les placos sont posés et les joints terminés, etc.

Dans tous les cas, réserve les derniers 10% pour la réception de chantier. Si tu émets des réserves, ne paie pas la somme restante tant qu’elles n’ont pas toutes été levées. C’est ton assurance que l’artisan viendra bien terminer ton chantier.

Et si par malheur le pire arrivait (tu trouveras la démarche à suivre dans ce cas ici), tu ne serais pas totalement démuni car il te resterait une partie de la somme pour embaucher un autre artisan.

15/ Achète toi-même les matériaux

Attention, ce n’est pas parce que tu délègues les travaux à des artisans que tu ne peux pas chercher toi-même les matériaux pour les réaliser.

À condition bien sûr de se mettre d’accord avec l’artisan sur le niveau de qualité acceptable. Acheter, contre son avis, une peinture premier prix te fera en fait perdre de l’argent. Il devra appliquer plus de couches, ce qui fera exploser le coût de main-d’oeuvre.

Si tu suis ses préconisations, et si tu anticipes suffisamment ton chantier, tu pourras prendre le temps de faire le tour des fournisseurs, comparer les prix et profiter des promos.

16/ Leboncoin est ton ami !

N’hésite pas à récupérer ou chiner de vieux meubles et à les détourner de leur usage premier. Tu feras des économies et tu donneras un cachet incomparable à ton logement.

Par exemple, n’hésite pas à récupérer des vieilles fenêtres pour créer une verrière entre la cuisine et le salon. Ou réutilise la commode de ta grand-mère comme meuble sous-vasque dans la salle de bain. Un bon décapage, un peu de vernis incolore, de nouvelles poignées, et c’est l’effet wahoo assuré.

17/ Obtiens des remises sur des remises

« Si vous trouvez moins cher ailleurs, on vous rembourse (X fois) la différence ». Ça te rappelle quelque chose ?

Si tu achètes tes matériaux dans les grandes enseignes de bricolage, sache que la grande majorité d’entre elles applique la technique de l’alignement des prix.

Pour ne pas léser leurs clients qui viennent juste de se plaindre parce qu’ils ont trouvé moins cher ailleurs, elles leur permettent généralement de bénéficier des remises liées à leur carte de fidélité.

Pour réduire la facture des matériaux, compare les prix entre les enseignes mais regroupe tes achats dans celle qui te propose la plus grosse remise de fidélité.

Personnellement, je suis fan de Leroy Merlin, et pas seulement parce que j’y ai travaillé. Les possibilités de remises sont nombreuses. Je t’explique comment en tirer le meilleur profit dans cet article que j’ai écrit pour le blog meublepasapas.com

Demande l’alignement des prix pour tous les produits que tu as trouvés moins cher ailleurs, preuve à l’appui. Et bénéficie de ta remise de fidélité sur tous tes produits, sur la base du prix le plus bas du marché.

Et si en plus, tu t’entends bien avec tes artisans, tu pourras réduire encore plus le coût de tes matériaux en utilisant la technique qui suit.

18/ Profite de la TVA réduite

Entretiens de bonnes relations avec tes artisans pour pouvoir leur demander un tout petit service, qui te fera gagner beaucoup d’argent !

Demande-leur d’acheter pour toi les matériaux et bénéficie de la TVA réduite à 10%, voire 5,5% au lieu des 20% habituels. Pour en savoir plus, je t’invite à lire le point 3-3 de l’article que j’ai cité dans le point précédent en cliquant ici. 

19/ Demande un différé de remboursement de crédit pendant la durée des travaux

Le différé de remboursement peut être total : tu ne paieras dans ce cas que l’assurance du prêt immobilier. Ou partiel : tu paieras alors aussi les intérêts d’emprunt.

Négocie auprès de ta banque la durée la plus longue possible. Tu seras plus serein face aux retards plus ou moins inévitables sur les gros chantiers de rénovation.

Tu te laisseras aussi du temps pour trouver le locataire parfait sans avoir la pression du remboursement de ton prêt.

Et surtout, dès que ton locataire sera en place, tu pourras mettre de côté, pendant quelques mois, la part de mensualité liée au capital que tu ne rembourses pas encore.

De quoi te constituer de la trésorerie, pour parer aux travaux d’entretien, aux vacances locatives, ou avoir un apport pour un prochain investissement.

20/ Prévois large !

Lorsque tu demanderas les devis à tes artisans, demande-leur de gonfler certaines lignes du devis que tu remettras à la banque.

Ou plus simple : demande un devis de matériaux haut de gamme à ton magasin de bricolage préféré.

L’objectif est de gonfler l’enveloppe travaux de ton prêt de 20% pour parer aux imprévus.

Si tout va bien, tu n’utiliseras pas ce surplus. En revanche, si ton artisan découvre, en cours de chantier, que la plomberie qui paraissait en bon état doit finalement être entièrement remplacée, tu ne seras pas pris au dépourvu.

En l’absence de cette sécurité, tu serais contraint de demander un prêt à la consommation pour terminer les travaux, à un taux nettement moins avantageux qu’un crédit immobilier.

21/ Fais tes comptes, bordel !

Prépare-toi à un scoop ! Pour éviter les dépenses inutiles dans ton investissement immobilier, tu dois suivre l’état de ton compte en banque tel l’avare qui compte et recompte le contenu de sa cassette d’or.

Commence par définir le budget à ne pas dépasser et fais tes comptes régulièrement. Ce sont des moyens redoutablement efficaces. Et, ô monde merveilleux, c’est valable aussi dans tous les autres aspects financiers de ta vie !

Tu le savais déjà ??? Alors, pourquoi tu ne le fais pas ?

Personnellement, j’ai eu une révélation pendant mon tour du monde avec mon mari. On a décidé d’un budget pour l’année, adapté selon le niveau de vie dans chaque pays, puis réparti par postes de dépense : hébergement, nourriture, transports, visites et loisirs. Bref, rien de compliqué. Il n’empêche que nous l’aurions allègrement dépassé si nous n’avions pas pris l’habitude de noter toutes nos dépenses et de faire nos comptes régulièrement.

Certes, c’est un peu contraignant mais c’est le moyen le plus efficace que je connaisse pour dépenser moins.

Si tu te donnes un budget de 5000 euros, pas un sou de plus, pour meubler entièrement un T3 avec goût, crois-moi que tu trouveras des astuces pour réduire ta frénésie de shopping.

Lors de la mise en location, fais les bons choix dès le début pour éviter les dépenses idiotes par la suite

22/ Paie tes impôts avant d’acheter

Métaphoriquement bien sûr. Je ne vais pas te parler d’une technique bizarre et inconnue pour réduire ta fiscalité.

J’attire seulement ton attention sur l’importance primordiale de calculer ta future imposition avant même de faire une offre.

Pour savoir si le bien que tu convoites est rentable, tu dois définir si la fiscalité liée au type de location que tu as en tête ne va pas faire tomber tes comptes dans le rouge.

Une location nue achetée en nom propre peut rapidement devenir un gouffre fiscal. Alors que les revenus du même bien loué meublé pourraient être exonérés d’impôts les premières années.

Je te laisse consulter cet excellent article de Julien du blog immobilier-meuble.fr qui t’explique tout cela très bien.

Et si tu veux t’assurer que ta future opération est rentable, je t’invite à télécharger gratuitement LE GUIDE ULTIME de la rénovation rentable en cliquant ici.

23/ Location meublée – déduis les frais d’acquisition de tes impôts

Si tu prévois de louer en meublé et de bénéficier du statut LMNP (loueur meublé non professionnel), tu peux réduire tes revenus locatifs imposables avec cette technique simplissime. Il te suffit de déclarer ton début d’activité de loueur meublé non professionnel à la date de signature chez le notaire.

Tu pourras ainsi déduire de tes revenus locatifs les frais de notaire et les frais d’agence. Pas mal non ?

24/ Réduis le montant de tes  petits travaux d’entretien

Pour réduire drastiquement tes dépenses annuelles pour entretenir ton bien, utilise cette technique imparable.

Tu dois offrir à tes locataires un bien de qualité, rénové avec goût. Un bien plus haut de gamme que les logements comparables attirera des meilleurs profils de locataires, et leur donnera envie d’en prendre soin.

L’une de mes amies m’a confié que grâce à la qualité de sa rénovation, ses locataires actuels prennent tellement soin de son appartement qu’ils pourraient bien le lui rendre en meilleur état que ce qu’ils ont reçu. Si, si, ça arrive !

25/ Automatise le paiement du loyer

Une erreur est si vite arrivée. Pour ne pas entendre pour la énième fois que, promis, le mois prochain le loyer sera payé dans les temps, copie cette astuce de Yann Darwin.

Lors de la remise des clés, fais remplir à ton locataire un ordre de virement permanent et charge-toi de l’envoyer directement à sa banque.

Ça n’empêchera pas un locataire peu scrupuleux d’interrompre les prélèvements. Mais ça t’évitera surtout les retards de paiement réellement liés à un oubli.

Ton banquier te dira merci ! Et pour le garder dans ce bon état d’esprit, voici un autre point qui fera de vous de grands amis.

26/ Évite de rembourser la banque de ta poche

Pour faire une opération durablement rentable, ton bien doit bien sûr te rapporter du cash-flow positif tous les mois. Si tu ne sais pas du tout de quoi je te parle, télécharge gratuitement LE GUIDE ULTIME de la rénovation rentable en cliquant ici, et lis le premier chapitre.

Ton logement doit aussi être tellement génial que tes futurs locataires vendraient leur grand-mère pour avoir la chance d’y habiter. Et que leurs amis camperont devant chez toi en attendant de prendre leur place sur le bail.

De cette façon, tu réduiras à leur strict minimum les périodes vacances locatives.

27/ Fidélise tes locataires

Je me suis laissée souffler l’idée suivante par le célèbre Olivier Seban. Pour inciter ses locataires étudiants à rester plus longtemps, et notamment à ne pas partir au bout de 9 ou 10 mois pour éviter de payer les mois d’été, il lui arrive de leur offrir un mois de loyer.

Comme il délègue la gestion à une agence, il s’évite ainsi de payer des frais de relocation bien plus élevés.

Autre astuce entendue cette fois sur le podcast d’Invest Immo Club : tu peux choisir de ne pas augmenter tes loyers chaque année, et de présenter ce geste à tes locataires comme une récompense  pour leur fidélité.

Là encore, tu économiseras du temps et de l’argent en réduisant le nombre de fois où tu dois chercher un nouveau locataire.

En résumé

Bravo tu es venu à bout de ce très long article ! Je sais, tu dois te dire que ça fait beaucoup de points à retenir pour optimiser autant que possible ta rentabilité.

Et que tu risques, en ne les retenant pas tous, de perdre bêtement de l’argent.

Rassure-toi, à chaque étape de ton investissement, en appliquant seulement un point, tu feras déjà d’énormes économies.

Pendant la phase de recherche, applique le point 2 et concentre-toi sur les biens négociables. Beaucoup des points suivants en découleront naturellement.

Pendant les travaux, applique le point 10 et sélectionne soigneusement le meilleur artisan pour ton projet. Et contrôle les références de celui qu’on t’a recommandé. Comme il sera génial, tu ne te rendras pas compte du temps, de l’argent et de l’énergie que tu as économisés. Crois-moi sur parole, ça vaut de l’or !

Enfin, pour économiser durablement une fois le logement mis en location, applique le point 22 et détermine rapidement le mode de location qui limitera le plus ta fiscalité.

Le reste viendra en faisant. Au fil de tes investissements, tu seras de plus en plus efficace pour traquer les dépenses inutiles. Et tu choisiras probablement de revendre tes premiers logements pour réinvestir dans des biens plus rentables. Entre-temps, tu auras quand même gagné de l’argent.

Cet article participe à l’évènement interblogueurs “Mes 3 meilleures astuces pour réduire mes dépenses” organisé par Patricia, du blog Budget Serein. 

Si tu l’as trouvé utile, partage-le autour de toi et aide-moi à toucher d’autres investisseurs en quête d’un bien rentable.