Ton logement actuel est trop petit.

Ton petit dernier partage sa chambre avec sa soeur qui se plaint tous les jours qu’il touche toujours Ă  ses affaires. Ta piĂšce Ă  vivre est trĂšs lumineuse mais tu n’arrives pas Ă  asseoir plus de 6 personnes Ă  table. Et tu aimerais recevoir tes parents plus confortablement que dans le canapĂ© convertible du salon.

Bref, tu rĂȘves de dĂ©mĂ©nager dans plus grand.

Seulement, il y a un problùme, et de taille. Ton budget n’est pas extensible. Mais ce n’est pas une raison pour baisser les bras.

Ton rĂȘve est important, tu dois chercher Ă  l’atteindre. Tu dois juste changer ton angle d’attaque.

Pour t’aider Ă  dĂ©mĂ©nager, j’ai recensĂ© 19 techniques infaillibles pour acheter plus grand pour moins cher. PrĂ©pare tes cartons. D’ici quelques mois, tu pourrais bien avoir ton logement de rĂȘve.

Pour acheter plus grand pour moins cher, sois contre-intuitif

Tu as une idĂ©e trĂšs prĂ©cise de ton logement idĂ©al : une piĂšce Ă  vivre spacieuse et baignĂ©e de lumiĂšre, une chambre pour chacun, une chambre d’amis et peut-ĂȘtre un bureau. La dĂ©coration correspond Ă  ta personnalitĂ©. Il est parfait. Bref, tu n’as plus qu’à dĂ©poser tes valises.

N'achĂšte jamais sur un coup de coeur, tu paieras beaucoup trop cher

Pour obtenir ton logement de rĂȘve, et acheter plus grand pour moins cher, mets temporairement cette image idĂ©ale de cĂŽtĂ© et lis ce qui suit.

1/ Ton coup de coeur te ruinera

Tu le sais d’instinct : lorsque tu trouveras le logement fait pour toi, tu le sentiras dans tes tripes. C’est le bon ! Et parce que c’est le bon, tu auras une peur bleue : que quelqu’un l’achùte avant toi.

Tu vas donc avoir le comportement classique de l’acheteur qui a un coup de coeur : tu vas acheter, quel que soit le prix, quitte à emprunter la somme manquante à tes parents.

Pour acheter plus grand pour moins cher, tu ne dois JAMAIS te laisser guider par le coup de coeur. Si tu trouves le bien de tes rĂȘves, mets ton affect de cĂŽtĂ©, et fais une offre qui correspond Ă  ton budget, sans dĂ©passer le prix du marchĂ©.

Si ton offre est refusĂ©e, fais-toi Ă  l’idĂ©e. AchĂšte un bien Ă  rĂ©nover avec du potentiel et mĂ©tamorphose-le en ton logement de rĂȘve. Je t’en dis plus dans le point 15.

2/ Prépare-toi pour un marathon, pas un sprint

Pendant ta recherche, sois intraitable sur l’emplacement du logement, souple sur ses caractĂ©ristiques.

DĂ©finis prĂ©cisĂ©ment ton projet et fais la part des choses entre ce qui pourra ĂȘtre modifiĂ© (la cuisine marron foncĂ© de grand-mĂšre) de ce que tu ne pourras pas inventer (la vue sur les toits).

Acheter plus grand pour moins cher : vue sur les toits de Paris

En ayant les idĂ©es claires sur ce qui te dĂ©cidera Ă  faire une offre d’achat, tu cibleras plus facilement les annonces intĂ©ressantes. Et tu ne t’essouffleras pas Ă  tout visiter.

3/ AchĂšte dans l’ancien Ă  rĂ©nover

Tu peux mĂȘme concentrer tes recherches sur les biens particuliĂšrement dĂ©fraĂźchis, ou dont les photos sont trĂšs moches.

Les acheteurs potentiels pour ce genre de biens sont trĂšs minoritaires. Les visites sont rares, les offres le sont encore plus. Tes probabilitĂ©s d’obtenir une grosse baisse de prix lors de la nĂ©gociation sont donc dĂ©cuplĂ©es.

Sur un appartement qui n’avait pas Ă©tĂ© rĂ©novĂ© depuis 30 ans, proposĂ© Ă  120.000 euros, j’ai facilement obtenu une baisse de prix de 10.000 euros. Pourtant, ce logement se trouvait dans un quartier trĂšs recherchĂ© de Lyon, oĂč les biens se vendent trĂšs rapidement. Mais les acheteurs potentiels Ă©taient peu nombreux, et les vendeurs le savaient.

4/ RepĂšre les biens dont les autres ne veulent pas

Au-delà des photos montrant un logement daté, tu peux identifier ce type de biens facilement grùce au site Castorus.

Utilise le site castorus.com pour trouver des biens négociables

Tu y trouveras les historiques des annonces publiées sur différents sites spécialisés en immobilier. Notamment, tu pourras identifier en quelques clics les biens ayant subi des baisses de prix, ou en vente depuis longtemps.

Les vendeurs pourraient se montrer plus ouverts à la négociation.

5/ Cible les biens transformables

Tu rĂȘves d’un T3 ? Inclus dans ta recherche les T2, voire les studios, trop grands. Ils se vendent souvent moins cher Ă  surface Ă©gale.

Ajouter la ou les chambres manquantes est un jeu d’enfant. À condition de connaĂźtre les critĂšres qui rendent le logement transformable. J’en parle plus en dĂ©tail dans cet article : « transformer un studio en T2 : ajoute une chambre pour augmenter ta rentabilitĂ© locative ».

Une autre technique te permet de transformer un bien en un logement plus grand pour moins cher. J’y viens dans le point suivant.

6/ Agrandis à prix cassé

Agrandir un logement existant permet d’acheter plus grand pour beaucoup moins cher.

Un appartement avec combles, ou une maison situĂ©e sur un terrain dont la limite de surface constructible n’a pas Ă©tĂ© atteinte, sont des opportunitĂ©s Ă  Ă©tudier de prĂšs. Le prix ne reflĂšte gĂ©nĂ©ralement pas ces possibilitĂ©s.

Acheter plus grand pour moins cher : Agrandis à prix cassés en achetant un bien avec combles à aménager

J’ai moi-mĂȘme achetĂ© un T2 avec des combles de 110 mÂČ au sol, au prix d’un T2 bon marchĂ©. Les combles, c’était cadeau !

Tu trouveras le dĂ©tail de cette opĂ©ration dans l’article « plus-value immobiliĂšre : comment transformer une pĂ©pite en mine d’or ».

7/ AchĂšte hors saison

Savais-tu que les prix des biens immobiliers varient en fonction de la pĂ©riode de l’annĂ©e pendant laquelle ils sont mis en vente ?

Les familles dĂ©mĂ©nagent en fonction de l’agenda scolaire. Pour s’installer dans une nouvelle maison fin aoĂ»t, les acheteurs se mettent en chasse dans les 3 Ă  6 mois prĂ©cĂ©dents.

Face à cet afflux de clients, les agents immobiliers peuvent se permettre de présenter des biens au prix légÚrement plus élevé pendant cette période.

Pour acheter plus grand pour moins cher, attaque ta recherche en automne ou en hiver.

8/ RepÚre les opérations des marchands de biens

Les marchands de biens sont des professionnels de l’achat – revente. Ils achĂštent des ensembles de lots immobiliers, par exemple un immeuble, et revendent chaque lot sĂ©parĂ©ment. Un peu comme une casse qui achĂšte des vieilles voitures pour vendre les piĂšces dĂ©tachĂ©es.

Ce que tu ignores probablement, c’est qu’un marchand de biens ne finance pas ses opĂ©rations comme un particulier. La banque lui ouvre une ligne de crĂ©dit, une sorte de dĂ©couvert autorisĂ©, qui lui coĂ»te beaucoup plus cher qu’un emprunt immobilier classique.

Pour augmenter la rentabilitĂ© de chaque opĂ©ration, il a donc intĂ©rĂȘt Ă  vendre les premiers lots le plus vite possible, jusqu’à avoir remboursĂ© la ligne de crĂ©dit en totalitĂ©. Il peut ensuite prendre son temps pour valoriser les derniers biens et rĂ©aliser une plus-value.

Si tu identifies un logement mis en vente par un marchand de biens, tu t’offres donc l’opportunitĂ© d’acheter moins cher que le marchĂ©, car en dĂ©but d’opĂ©ration, le vendeur est pressĂ©. Sois donc attentif Ă  ces signaux : plusieurs biens sont mis en vente simultanĂ©ment dans le mĂȘme immeuble. Le bien est vendu dans son jus, ou aprĂšs des travaux de gros oeuvre uniquement permettant de viabiliser un plateau.

Invest immo clubPour en savoir plus, je te conseille d’écouter le podcast crĂ©Ă© par Bruno d’Invest Immo Club et d’écouter l’épisode 26 dans lequel il interviewe Yann Darwin, cĂ©lĂšbre investisseur immobilier. 

9/ Deviens ultra bavard

Tu as dĂ©fini ton projet tel qu’indiquĂ© dans le point 2 ? Parle de ta recherche Ă  un maximum d’agents immobiliers et reste ouvert Ă  leurs suggestions.

Lors de mon premier achat, je cherchais absolument une maison Ă  rĂ©nover avec jardin. AprĂšs une Ă©niĂšme visite peu concluante, l’agent immobilier m’a proposĂ© de visiter un bien qui ne correspondait a priori pas du tout Ă  ma recherche : un appartement avec terrasse.

Je me suis rendue compte que mon souhait de maison Ă©tait liĂ© Ă  la peur des querelles entre copropriĂ©taires. Dans cet immeuble, nous n’étions que 4. De quoi apaiser mon anxiĂ©tĂ©. Et que mon souhait de jardin Ă©tait en fait une envie d’espace extĂ©rieur privĂ©. Une grande terrasse me demandait finalement moins d’entretien.

J’ai achetĂ© cet appartement !

10/ En négociation, le temps est ton allié

Si tu t’intĂ©resses Ă  un bien Ă  rĂ©nover, sonde le vendeur sur les raisons de la vente. S’il est pressĂ©, le temps peut jouer en ta faveur. N’hĂ©site donc pas Ă  prendre ton temps pendant la nĂ©gociation pour obtenir le meilleur prix.

Acheter plus grand pour moins cher : en négociation, le temps est ton allié

Un couple d’amis a ainsi rĂ©alisĂ© une Ă©conomie de 70.000 euros sur un appartement affichĂ© Ă  270.000 euros. Les vendeurs Ă©taient en instance de divorce, ils souhaitaient vendre vite. Mes amis ont fait une offre trĂšs basse qui a Ă©tĂ© refusĂ©e. Finalement, les vendeurs l’ont acceptĂ©e un mois et demi plus tard !

La clĂ© d’une telle Ă©conomie ? Je te laisse relire le point 1. 😉

11/ Mais si l’affaire est bonne, achùte au prix

En revanche, si le bien qui t’intĂ©resse est vendu en dessous du prix du marchĂ©, et que le potentiel de plus-value aprĂšs travaux est rĂ©el, n’attends pas de te faire souffler l’affaire par quelqu’un d’autre. AchĂšte au prix sans attendre.

Pour faciliter une prise de dĂ©cision rapide, prĂ©pare ta visite en amont pour pouvoir faire une offre immĂ©diate. Analyse les prix du marchĂ© local sur les biens Ă  rĂ©nover et les biens remis Ă  neuf. Demande Ă  recevoir les plans. Scrute les photos sur l’annonce. Visite les alentours avant de visiter le logement.

Une fois sur place, tu n’auras plus qu’à te concentrer sur le potentiel du bien. Et faire une offre si tu as trouvĂ© l’affaire Ă  ne pas refuser.

12/ NĂ©gocie les frais d’agence

Un bon agent immobilier prĂ©fĂšrera rogner un peu sur ses honoraires pour vendre tout de suite, plutĂŽt que d’attendre plusieurs semaines pour toucher sa commission.

Si tu n’arrives pas Ă  un accord sur le prix avec le vendeur, n’hĂ©site pas Ă  demander Ă  l’agent de consentir Ă  un effort supplĂ©mentaire.

13/ RĂ©duis les frais de notaire

Les frais de notaire grignotent ton budget d’achat mais malheureusement, ils ne sont pas nĂ©gociables car fixĂ©s par dĂ©cret.

En revanche, tu peux rĂ©duire le prix d’acquisition sur lequel s’appuie le notaire pour dĂ©terminer le montant des frais. Pour cela, liste tous les meubles laissĂ©s dans l’appartement pour la vente.

Dans la cuisine, liste le nombre d’élĂ©ments hauts et bas et le dĂ©tail de l’électromĂ©nager. Dans la salle de bains, ajoute le meuble sous vasque et autres meubles de rangement Ă©ventuels. Et si le logement est vendu meublĂ©, ajoute tous les meubles amovibles (literie, commodes, etc.).

En revanche, ne compte aucun des Ă©quipements fixes : lavabo, douche ou baignoire ne peuvent pas ĂȘtre dĂ©duits. Les placards intĂ©grĂ©s non plus.

Estime le prix de chaque Ă©lĂ©ment en tenant compte de son Ă©tat d’usage et transmets cette liste Ă  ton notaire. Il dĂ©duira le montant total du prix d’achat, ce qui constituera sa nouvelle base de calcul pour les frais.

14/ Si tu n’as pas les moyens de tes rĂȘves, change d’approche

Si tu as les moyens d’acheter un 30 mÂČ, tu ne trouveras pas 100 mÂČ pour le mĂȘme budget. N’achĂšte pas au-dessus de tes moyens, tu te mettrais en (grave) difficultĂ© financiĂšre.

Mais, ne t’arrĂȘte jamais de rĂȘver. Ne revois pas ton objectif Ă  la baisse, change simplement d’approche du problĂšme.

PrĂ©fĂšre acheter successivement des biens de plus en plus grands. RĂ©nove-les avec goĂ»t et revend avec une plus-value. Pour Ă©viter de payer l’impĂŽt sur la plus-value, fais de chaque achat successif ta rĂ©sidence principale.

À ce petit jeu, l’un de mes amis est passĂ© en quelques annĂ©es d’un appartement de 50 mÂČ Ă  une villa de 250 mÂČ sur un terrain de 8 hectares.

Acheter plus grand pour moins cher : pour atteindre ton rĂȘve, achĂšte de plus en plus grand

Beaucoup de potentiel, bon marché, mais défraßchi : transforme ton achat de raison en coup de coeur

Tu te souviens de l’image que tu avais de ton logement idĂ©al avant que je ne te demande de mettre tout ça de cĂŽtĂ© ? Il est temps de recommencer Ă  rĂȘver.

La seule chose qui te sépare du coup de coeur, ce sont quelques semaines de travaux.

15/ MĂ©tamorphose ton logement

Je te l’ai dit en dĂ©but d’article : un coup de coeur peut t’amener Ă  payer beaucoup trop cher. Pour acheter plus grand pour moins cher, achĂšte un bien Ă  rĂ©nover et rĂ©amĂ©nage-le selon tes besoins.

Adapte-le Ă  la façon de vivre de tous les occupants du logement. Prends en compte tous les dĂ©tails, mĂȘme les plus anodins. Tu as des enfants ? Assure-toi de pouvoir facilement glisser un marche-pied sous le meuble sous vasque pour qu’ils puissent se laver les mains. Tu as un chat ? OĂč ira sa gamelle ? Et sa litiĂšre ? Tu en assez du linge qui sĂšche dans le salon ? Et si tu te crĂ©ais un espace buanderie dĂ©diĂ©.

C’est tout l’intĂ©rĂȘt d’acheter un bien Ă  rĂ©nover. Tu as moins de scrupules Ă  dĂ©placer un mur qui devait de toute façon ĂȘtre refait. Et plutĂŽt que de chercher le coup de coeur dans un bien qui ne te correspond pas tout Ă  fait, crĂ©e-le dans ton logement sur-mesure.

En bonus : un logement bien optimisĂ©, oĂč chaque chose est Ă  sa place, paraĂźt plus grand qu’il ne l’est en rĂ©alitĂ©.

Acheter plus grand pour moins cher : un logement optimisé paraßt plus grand qu'il ne l'est en réalité

16/ Dessine tes plans en 3D

La 3D est un outil incroyable pour t’aider Ă  optimiser le volume de ton logement. En dessinant tes plans en 3D, tu perçois mieux les possibilitĂ©s d’utiliser l’espace au sol mais aussi sur les murs ou au plafond. Tu peux facilement dĂ©placer les meubles et t’apercevoir si la dimension des piĂšces est adaptĂ©e Ă  ton besoin.

Mais surtout, c’est un formidable moyen pour expliquer Ă  tes artisans ce que tu souhaites. En les aidant Ă  comprendre ton projet, tu facilites le travail de devis de tes artisans. Ils pourront ainsi calculer leur prix au plus juste, ce qui t’évitera des prix gonflĂ©s « au cas oĂč ».

Des plans en 3D m’ont mĂȘme permis d’obtenir une grosse baisse de prix sur l’amĂ©nagement de mes combles. L’un des entrepreneurs interrogĂ©s a tellement aimĂ© mon projet qu’il m’a proposĂ© un prix canon juste pour pouvoir ajouter les photos de la rĂ©alisation Ă  son catalogue de vente.

Dessiner le plan de mes combles en 3D m'a permis d'Ă©conomiser 3000 euros

J’y ai gagnĂ© 3.000 euros. Pas mal pour quelques heures de boulot !

Les logiciels de dessins 3D ne manquent pas : Kazaplan, Sweethome, Homebyme, tu as le choix ! Personnellement, j’utilise Sketchup en version gratuite. La prise en main te prendra un week-end mais les possibilitĂ©s du logiciel sont dĂ©lirantes. Et tu trouveras de nombreux tutoriels pour dĂ©butants sur YouTube. Si tu souhaites que je crĂ©e quelques vidĂ©os pour t’expliquer comment dĂ©buter sur Sketchup, dis-le moi en commentaires. 🙂

17/ Choisis soigneusement tes artisans

Le choix de tes artisans est primordial pour maĂźtriser ton budget travaux. Tu dois trouver des artisans fiables, qui feront des propositions en lien avec ton budget, soigneront les finitions et termineront le chantier dans les temps.

Consulte toujours au moins 3 artisans différents pour chaque corps de métier, ou 3 entreprises générales de travaux si tu souhaites avoir un seul interlocuteur.

Organise une visite du chantier avec chacun d’entre eux et pose un maximum de questions sur les solutions proposĂ©es. Tu dois t’assurer que la solution retenue est la meilleure pour ton projet et ton budget. Tu dois aussi en profiter pour sonder l’artisan sur ses compĂ©tences et sa connaissance des normes.

Attention à ne pas recruter un artisan sur seule recommandation. Un trÚs bon carreleur ne sera pas forcément compétent pour poser du parquet.

Attention aussi Ă  bien vĂ©rifier la santĂ© de son entreprise et la validitĂ© de son contrat d’assurance. Pour tout savoir sur ce sujet, lis l’article « comment trouver un artisan qui terminera le chantier dans les temps, sans malfaçons ».

18/ Fais appel à de la main-d’oeuvre moins chùre

Si tu choisis de faire appel Ă  des artisans, dĂ©lĂšgue les travaux demandant peu de compĂ©tences techniques Ă  une main-d’oeuvre meilleur marchĂ©. Pas besoin d’avoir 10 ans d’expĂ©rience pour dĂ©coller du papier peint ou retirer du carrelage du mur.

Pour ces petites tĂąches faciles Ă  rĂ©aliser, tu peux faire appel Ă  des particuliers inscrits sur les sites de services Ă  la personne. Certains sont mĂȘme dĂ©diĂ©s au bricolage comme Frizbiz ou Supermano.

Et pour payer encore moins cher, tu peux choisir de rĂ©aliser ces petits travaux toi-mĂȘme. Avant de te lancer, fais le point avec l’artisan sur ce qui doit ĂȘtre fait par ses soins, et pour quelle date, afin de ne pas ralentir le chantier.

19/ AchĂšte toi-mĂȘme les matĂ©riaux

Tu n’as pas le temps de t’occuper de travaux ? Tu as donc choisi de recruter des artisans. Pour faire baisser la facture, prĂ©vois tout de mĂȘme le temps de faire le tour des fournisseurs de matĂ©riaux.

Fais le point avec ton artisan sur les besoins : quels matériaux, quelle quantité, quelle qualité.

Ne cĂšde surtout pas Ă  la tentation d’acheter des produits premiers prix. Une peinture premier prix nĂ©cessite l’application de plus de couches qu’une peinture haut de gamme pour arriver au mĂȘme rĂ©sultat. Tu devras donc acheter une plus grande quantitĂ© et surtout, ton artisan y passera plus de temps. Étant donnĂ© le taux horaire de ton artisan, tu serais perdant !

Une fois ta liste de courses Ă©tablie, compare les matĂ©riaux, sois Ă  l’affĂ»t des promotions, regroupe tes achats pour nĂ©gocier une remise.

AchĂšte toi-mĂȘme les matĂ©riaux et traque les promos

Et pour payer tes matĂ©riaux encore moins cher, demande Ă  ton artisan d’acheter les matĂ©riaux que tu as identifiĂ©s Ă  ta place. En te les faisant apparaĂźtre sur la facture, tu pourras bĂ©nĂ©ficier de la TVA Ă  taux rĂ©duit de 10%, voire 5,5% au lieu des 20% si tu achetais en tant que particulier. Retrouve toutes les modalitĂ©s le site service-public.fr.

Pour savoir comment Ă©conomiser 23,5% minimum sur le prix des matĂ©riaux, sans nĂ©gocier, je t’invite Ă  lire cet article que j’ai publiĂ© sur le blog MeublĂ© pas-Ă -pas.

En résumé

Comme tu l’as vu, ton rĂȘve d’acheter plus grand n’est peut-ĂȘtre pas si difficile Ă  atteindre. Oui, tu devras te faire violence si le mot « travaux » te donne des boutons. Mais ton logement de rĂȘve vaut bien quelques semaines de poussiĂšre !

Je sais, pour acheter plus grand et moins cher, je t’ai Ă©numĂ©rĂ© un trĂšs grand nombre de techniques qui fonctionnent. Et tu ne les retiendras pas toutes.

Avant d’entamer tes recherches, n’en retiens que deux :

  • Ne laisse pas le coup de coeur dĂ©cider du budget.
  • AchĂšte un bien Ă  rĂ©nover

En gardant ça Ă  l’esprit, tu dĂ©cuples tes chances de trouver ce que tu cherches. Et grĂące Ă  la rĂ©novation, tu obtiendras exactement ce qui te fait rĂȘver.

Quand tu en seras Ă  rĂ©nover, si tu ne dois appliquer qu’une technique, concentre toute ton Ă©nergie sur la recherche du bon artisan, qui terminera le chantier dans les temps, et soignera les finitions.

Courage, tu n’es plus qu’à quelques mois de la pendaison de crĂ©maillĂšre !

Si cet article t’a plu, partage-le sur ton rĂ©seau social prĂ©fĂ©rĂ©, ça m’aidera beaucoup.

A+

Violaine

Cuisine Ikea, Leroy Merlin ou Brico DĂ©pĂŽt : le comparatif complet pour investisseurs immobiliers rentables
Colocation : 27 astuces pour aménager une petite chambre de 9 m2
Le dressing sur-mesure à petit prix existe. Il suffit de tricher

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  1. TrĂšs bon blog. Concis.explicite.
    À mes yeux il manque, une rubrique rĂ©novation studio ou f2 trĂšs design, conçu avec des matĂ©riaux nobles, Ă©cologiques, sans formaldĂ©hyde, design, sans limite de budget, pour crĂ©er un cocon minuscule mais artistique, noble, diffĂ©rent.
    Mery. Artiste.

    1. Bonjour Mery,

      Merci pour cette idĂ©e. C’est la premiĂšre fois qu’on m’adresse ce type de demande, les investisseurs immobiliers cherchant habituellement Ă  rester dans un bon rapport qualitĂ© prix, sans utiliser de matĂ©riaux trop haut de gamme. Je me le note dans ma liste d’articles Ă  Ă©crire.

  2. Bonjour Violaine,

    merci pour cet article. Oui, ce serait une excellante idée que tu puisses créer quelques vidéos sur comment prendre en main le logiciel Sketchup !

    Bonne journée.

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