19 techniques infaillibles pour acheter plus grand pour moins cher

Ton logement actuel est trop petit.

Ton petit dernier partage sa chambre avec sa soeur qui se plaint tous les jours qu’il touche toujours à ses affaires. Ta pièce à vivre est très lumineuse mais tu n’arrives pas à asseoir plus de 6 personnes à table. Et tu aimerais recevoir tes parents plus confortablement que dans le canapé convertible du salon.

Bref, tu rêves de déménager dans plus grand.

Seulement, il y a un problème, et de taille. Ton budget n’est pas extensible. Mais ce n’est pas une raison pour baisser les bras.

Ton rêve est important, tu dois chercher à l’atteindre. Tu dois juste changer ton angle d’attaque.

Pour t’aider à déménager, j’ai recensé 19 techniques infaillibles pour acheter plus grand pour moins cher. Prépare tes cartons. D’ici quelques mois, tu pourrais bien avoir ton logement de rêve.

Pour acheter plus grand pour moins cher, sois contre-intuitif

Tu as une idée très précise de ton logement idéal : une pièce à vivre spacieuse et baignée de lumière, une chambre pour chacun, une chambre d’amis et peut-être un bureau. La décoration correspond à ta personnalité. Il est parfait. Bref, tu n’as plus qu’à déposer tes valises.

Pour obtenir ton logement de rêve, et acheter plus grand pour moins cher, mets temporairement cette image idéale de côté et lis ce qui suit.

1/ Ton coup de coeur te ruinera

Tu le sais d’instinct : lorsque tu trouveras le logement fait pour toi, tu le sentiras dans tes tripes. C’est le bon ! Et parce que c’est le bon, tu auras une peur bleue : que quelqu’un l’achète avant toi.

Tu vas donc avoir le comportement classique de l’acheteur qui a un coup de coeur : tu vas acheter, quel que soit le prix, quitte à emprunter la somme manquante à tes parents.

Pour acheter plus grand pour moins cher, tu ne dois JAMAIS te laisser guider par le coup de coeur. Si tu trouves le bien de tes rêves, mets ton affect de côté, et fais une offre qui correspond à ton budget, sans dépasser le prix du marché.

Si ton offre est refusée, fais-toi à l’idée. Achète un bien à rénover avec du potentiel et métamorphose-le en ton logement de rêve. Je t’en dis plus dans le point 15.

2/ Prépare-toi pour un marathon, pas un sprint

Pendant ta recherche, sois intraitable sur l’emplacement du logement, souple sur ses caractéristiques.

Définis précisément ton projet et fais la part des choses entre ce qui pourra être modifié (la cuisine marron foncé de grand-mère) de ce que tu ne pourras pas inventer (la vue sur les toits).

En ayant les idées claires sur ce qui te décidera à faire une offre d’achat, tu cibleras plus facilement les annonces intéressantes. Et tu ne t’essouffleras pas à tout visiter.

3/ Achète dans l’ancien à rénover

Tu peux même concentrer tes recherches sur les biens particulièrement défraîchis, ou dont les photos sont très moches.

Les acheteurs potentiels pour ce genre de biens sont très minoritaires. Les visites sont rares, les offres le sont encore plus. Tes probabilités d’obtenir une grosse baisse de prix lors de la négociation sont donc décuplées.

Sur un appartement qui n’avait pas été rénové depuis 30 ans, proposé à 120.000 euros, j’ai facilement obtenu une baisse de prix de 10.000 euros. Pourtant, ce logement se trouvait dans un quartier très recherché de Lyon, où les biens se vendent très rapidement. Mais les acheteurs potentiels étaient peu nombreux, et les vendeurs le savaient.

4/ Repère les biens dont les autres ne veulent pas

Au-delà des photos montrant un logement daté, tu peux identifier ce type de biens facilement grâce au site Castorus.

Tu y trouveras les historiques des annonces publiées sur différents sites spécialisés en immobilier. Notamment, tu pourras identifier en quelques clics les biens ayant subi des baisses de prix, ou en vente depuis longtemps.

Les vendeurs pourraient se montrer plus ouverts à la négociation.

5/ Cible les biens transformables

Tu rêves d’un T3 ? Inclus dans ta recherche les T2, voire les studios, trop grands. Ils se vendent souvent moins cher à surface égale.

Ajouter la ou les chambres manquantes est un jeu d’enfant. À condition de connaître les critères qui rendent le logement transformable. J’en parle plus en détail dans cet article : « transformer un studio en T2 : ajoute une chambre pour augmenter ta rentabilité locative ».

Une autre technique te permet de transformer un bien en un logement plus grand pour moins cher. J’y viens dans le point suivant.

6/ Agrandis à prix cassé

Agrandir un logement existant permet d’acheter plus grand pour beaucoup moins cher.

Un appartement avec combles, ou une maison située sur un terrain dont la limite de surface constructible n’a pas été atteinte, sont des opportunités à étudier de près. Le prix ne reflète généralement pas ces possibilités.

J’ai moi-même acheté un T2 avec des combles de 110 m² au sol, au prix d’un T2 bon marché. Les combles, c’était cadeau !

Tu trouveras le détail de cette opération dans l’article « plus-value immobilière : comment transformer une pépite en mine d’or ».

7/ Achète hors saison

Savais-tu que les prix des biens immobiliers varient en fonction de la période de l’année pendant laquelle ils sont mis en vente ?

Les familles déménagent en fonction de l’agenda scolaire. Pour s’installer dans une nouvelle maison fin août, les acheteurs se mettent en chasse dans les 3 à 6 mois précédents.

Face à cet afflux de clients, les agents immobiliers peuvent se permettre de présenter des biens au prix légèrement plus élevé pendant cette période.

Pour acheter plus grand pour moins cher, attaque ta recherche en automne ou en hiver.

8/ Repère les opérations des marchands de biens

Les marchands de biens sont des professionnels de l’achat – revente. Ils achètent des ensembles de lots immobiliers, par exemple un immeuble, et revendent chaque lot séparément. Un peu comme une casse qui achète des vieilles voitures pour vendre les pièces détachées.

Ce que tu ignores probablement, c’est qu’un marchand de biens ne finance pas ses opérations comme un particulier. La banque lui ouvre une ligne de crédit, une sorte de découvert autorisé, qui lui coûte beaucoup plus cher qu’un emprunt immobilier classique.

Pour augmenter la rentabilité de chaque opération, il a donc intérêt à vendre les premiers lots le plus vite possible, jusqu’à avoir remboursé la ligne de crédit en totalité. Il peut ensuite prendre son temps pour valoriser les derniers biens et réaliser une plus-value.

Si tu identifies un logement mis en vente par un marchand de biens, tu t’offres donc l’opportunité d’acheter moins cher que le marché, car en début d’opération, le vendeur est pressé. Sois donc attentif à ces signaux : plusieurs biens sont mis en vente simultanément dans le même immeuble. Le bien est vendu dans son jus, ou après des travaux de gros oeuvre uniquement permettant de viabiliser un plateau.

Pour en savoir plus, je te conseille d’écouter le podcast créé par Bruno d’Invest Immo Club et d’écouter l’épisode 26 dans lequel il interviewe Yann Darwin, célèbre investisseur immobilier. 

9/ Deviens ultra bavard

Tu as défini ton projet tel qu’indiqué dans le point 2 ? Parle de ta recherche à un maximum d’agents immobiliers et reste ouvert à leurs suggestions.

Lors de mon premier achat, je cherchais absolument une maison à rénover avec jardin. Après une énième visite peu concluante, l’agent immobilier m’a proposé de visiter un bien qui ne correspondait a priori pas du tout à ma recherche : un appartement avec terrasse.

Je me suis rendue compte que mon souhait de maison était lié à la peur des querelles entre copropriétaires. Dans cet immeuble, nous n’étions que 4. De quoi apaiser mon anxiété. Et que mon souhait de jardin était en fait une envie d’espace extérieur privé. Une grande terrasse me demandait finalement moins d’entretien.

J’ai acheté cet appartement !

10/ En négociation, le temps est ton allié

Si tu t’intéresses à un bien à rénover, sonde le vendeur sur les raisons de la vente. S’il est pressé, le temps peut jouer en ta faveur. N’hésite donc pas à prendre ton temps pendant la négociation pour obtenir le meilleur prix.

Un couple d’amis a ainsi réalisé une économie de 70.000 euros sur un appartement affiché à 270.000 euros. Les vendeurs étaient en instance de divorce, ils souhaitaient vendre vite. Mes amis ont fait une offre très basse qui a été refusée. Finalement, les vendeurs l’ont acceptée un mois et demi plus tard !

La clé d’une telle économie ? Je te laisse relire le point 1. 😉

11/ Mais si l’affaire est bonne, achète au prix

En revanche, si le bien qui t’intéresse est vendu en dessous du prix du marché, et que le potentiel de plus-value après travaux est réel, n’attends pas de te faire souffler l’affaire par quelqu’un d’autre. Achète au prix sans attendre.

Pour faciliter une prise de décision rapide, prépare ta visite en amont pour pouvoir faire une offre immédiate. Analyse les prix du marché local sur les biens à rénover et les biens remis à neuf. Demande à recevoir les plans. Scrute les photos sur l’annonce. Visite les alentours avant de visiter le logement.

Une fois sur place, tu n’auras plus qu’à te concentrer sur le potentiel du bien. Et faire une offre si tu as trouvé l’affaire à ne pas refuser.

12/ Négocie les frais d’agence

Un bon agent immobilier préfèrera rogner un peu sur ses honoraires pour vendre tout de suite, plutôt que d’attendre plusieurs semaines pour toucher sa commission.

Si tu n’arrives pas à un accord sur le prix avec le vendeur, n’hésite pas à demander à l’agent de consentir à un effort supplémentaire.

13/ Réduis les frais de notaire

Les frais de notaire grignotent ton budget d’achat mais malheureusement, ils ne sont pas négociables car fixés par décret.

En revanche, tu peux réduire le prix d’acquisition sur lequel s’appuie le notaire pour déterminer le montant des frais. Pour cela, liste tous les meubles laissés dans l’appartement pour la vente.

Dans la cuisine, liste le nombre d’éléments hauts et bas et le détail de l’électroménager. Dans la salle de bains, ajoute le meuble sous vasque et autres meubles de rangement éventuels. Et si le logement est vendu meublé, ajoute tous les meubles amovibles (literie, commodes, etc.).

En revanche, ne compte aucun des équipements fixes : lavabo, douche ou baignoire ne peuvent pas être déduits. Les placards intégrés non plus.

Estime le prix de chaque élément en tenant compte de son état d’usage et transmets cette liste à ton notaire. Il déduira le montant total du prix d’achat, ce qui constituera sa nouvelle base de calcul pour les frais.

14/ Si tu n’as pas les moyens de tes rêves, change d’approche

Si tu as les moyens d’acheter un 30 m², tu ne trouveras pas 100 m² pour le même budget. N’achète pas au-dessus de tes moyens, tu te mettrais en (grave) difficulté financière.

Mais, ne t’arrête jamais de rêver. Ne revois pas ton objectif à la baisse, change simplement d’approche du problème.

Préfère acheter successivement des biens de plus en plus grands. Rénove-les avec goût et revend avec une plus-value. Pour éviter de payer l’impôt sur la plus-value, fais de chaque achat successif ta résidence principale.

À ce petit jeu, l’un de mes amis est passé en quelques années d’un appartement de 50 m² à une villa de 250 m² sur un terrain de 8 hectares.

Beaucoup de potentiel, bon marché, mais défraîchi : transforme ton achat de raison en coup de coeur

Tu te souviens de l’image que tu avais de ton logement idéal avant que je ne te demande de mettre tout ça de côté ? Il est temps de recommencer à rêver.

La seule chose qui te sépare du coup de coeur, ce sont quelques semaines de travaux.

15/ Métamorphose ton logement

Je te l’ai dit en début d’article : un coup de coeur peut t’amener à payer beaucoup trop cher. Pour acheter plus grand pour moins cher, achète un bien à rénover et réaménage-le selon tes besoins.

Adapte-le à la façon de vivre de tous les occupants du logement. Prends en compte tous les détails, même les plus anodins. Tu as des enfants ? Assure-toi de pouvoir facilement glisser un marche-pied sous le meuble sous vasque pour qu’ils puissent se laver les mains. Tu as un chat ? Où ira sa gamelle ? Et sa litière ? Tu en assez du linge qui sèche dans le salon ? Et si tu te créais un espace buanderie dédié.

C’est tout l’intérêt d’acheter un bien à rénover. Tu as moins de scrupules à déplacer un mur qui devait de toute façon être refait. Et plutôt que de chercher le coup de coeur dans un bien qui ne te correspond pas tout à fait, crée-le dans ton logement sur-mesure.

En bonus : un logement bien optimisé, où chaque chose est à sa place, paraît plus grand qu’il ne l’est en réalité.

16/ Dessine tes plans en 3D

La 3D est un outil incroyable pour t’aider à optimiser le volume de ton logement. En dessinant tes plans en 3D, tu perçois mieux les possibilités d’utiliser l’espace au sol mais aussi sur les murs ou au plafond. Tu peux facilement déplacer les meubles et t’apercevoir si la dimension des pièces est adaptée à ton besoin.

Mais surtout, c’est un formidable moyen pour expliquer à tes artisans ce que tu souhaites. En les aidant à comprendre ton projet, tu facilites le travail de devis de tes artisans. Ils pourront ainsi calculer leur prix au plus juste, ce qui t’évitera des prix gonflés « au cas où ».

Des plans en 3D m’ont même permis d’obtenir une grosse baisse de prix sur l’aménagement de mes combles. L’un des entrepreneurs interrogés a tellement aimé mon projet qu’il m’a proposé un prix canon juste pour pouvoir ajouter les photos de la réalisation à son catalogue de vente.

J’y ai gagné 3.000 euros. Pas mal pour quelques heures de boulot !

Les logiciels de dessins 3D ne manquent pas : Kazaplan, Sweethome, Homebyme, tu as le choix ! Personnellement, j’utilise Sketchup en version gratuite. La prise en main te prendra un week-end mais les possibilités du logiciel sont délirantes. Et tu trouveras de nombreux tutoriels pour débutants sur YouTube. Si tu souhaites que je crée quelques vidéos pour t’expliquer comment débuter sur Sketchup, dis-le moi en commentaires. 🙂

17/ Choisis soigneusement tes artisans

Le choix de tes artisans est primordial pour maîtriser ton budget travaux. Tu dois trouver des artisans fiables, qui feront des propositions en lien avec ton budget, soigneront les finitions et termineront le chantier dans les temps.

Consulte toujours au moins 3 artisans différents pour chaque corps de métier, ou 3 entreprises générales de travaux si tu souhaites avoir un seul interlocuteur.

Organise une visite du chantier avec chacun d’entre eux et pose un maximum de questions sur les solutions proposées. Tu dois t’assurer que la solution retenue est la meilleure pour ton projet et ton budget. Tu dois aussi en profiter pour sonder l’artisan sur ses compétences et sa connaissance des normes.

Attention à ne pas recruter un artisan sur seule recommandation. Un très bon carreleur ne sera pas forcément compétent pour poser du parquet.

Attention aussi à bien vérifier la santé de son entreprise et la validité de son contrat d’assurance. Pour tout savoir sur ce sujet, lis l’article « comment trouver un artisan qui terminera le chantier dans les temps, sans malfaçons ».

18/ Fais appel à de la main-d’oeuvre moins chère

Si tu choisis de faire appel à des artisans, délègue les travaux demandant peu de compétences techniques à une main-d’oeuvre meilleur marché. Pas besoin d’avoir 10 ans d’expérience pour décoller du papier peint ou retirer du carrelage du mur.

Pour ces petites tâches faciles à réaliser, tu peux faire appel à des particuliers inscrits sur les sites de services à la personne. Certains sont même dédiés au bricolage comme Frizbiz ou Supermano.

Et pour payer encore moins cher, tu peux choisir de réaliser ces petits travaux toi-même. Avant de te lancer, fais le point avec l’artisan sur ce qui doit être fait par ses soins, et pour quelle date, afin de ne pas ralentir le chantier.

19/ Achète toi-même les matériaux

Tu n’as pas le temps de t’occuper de travaux ? Tu as donc choisi de recruter des artisans. Pour faire baisser la facture, prévois tout de même le temps de faire le tour des fournisseurs de matériaux.

Fais le point avec ton artisan sur les besoins : quels matériaux, quelle quantité, quelle qualité.

Ne cède surtout pas à la tentation d’acheter des produits premiers prix. Une peinture premier prix nécessite l’application de plus de couches qu’une peinture haut de gamme pour arriver au même résultat. Tu devras donc acheter une plus grande quantité et surtout, ton artisan y passera plus de temps. Étant donné le taux horaire de ton artisan, tu serais perdant !

Une fois ta liste de courses établie, compare les matériaux, sois à l’affût des promotions, regroupe tes achats pour négocier une remise.

Et pour payer tes matériaux encore moins cher, demande à ton artisan d’acheter les matériaux que tu as identifiés à ta place. En te les faisant apparaître sur la facture, tu pourras bénéficier de la TVA à taux réduit de 10%, voire 5,5% au lieu des 20% si tu achetais en tant que particulier. Retrouve toutes les modalités le site service-public.fr.

Pour savoir comment économiser 23,5% minimum sur le prix des matériaux, sans négocier, je t’invite à lire cet article que j’ai publié sur le blog Meublé pas-à-pas.

En résumé

Comme tu l’as vu, ton rêve d’acheter plus grand n’est peut-être pas si difficile à atteindre. Oui, tu devras te faire violence si le mot « travaux » te donne des boutons. Mais ton logement de rêve vaut bien quelques semaines de poussière !

Je sais, pour acheter plus grand et moins cher, je t’ai énuméré un très grand nombre de techniques qui fonctionnent. Et tu ne les retiendras pas toutes.

Avant d’entamer tes recherches, n’en retiens que deux :

• Ne laisse pas le coup de coeur décider du budget.
• Achète un bien à rénover

En gardant ça à l’esprit, tu décuples tes chances de trouver ce que tu cherches. Et grâce à la rénovation, tu obtiendras exactement ce qui te fait rêver.

Quand tu en seras à rénover, si tu ne dois appliquer qu’une technique, concentre toute ton énergie sur la recherche du bon artisan, qui terminera le chantier dans les temps, et soignera les finitions.

Courage, tu n’es plus qu’à quelques mois de la pendaison de crémaillère !

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