Malfaçon, retard, dépassement de budget – les conseils d’une clerc d’huissier pour (enfin) encaisser tes loyers

Malfaçons, retards, dépassements de budgets sont des risques que beaucoup d’investisseurs immobiliers ne sont pas prêts à prendre. Ils préfèrent acheter un logement neuf ou récemment rénové pour ne pas entendre parler de travaux. Et ça se comprend !

Qui voudrait de cette colère froide qui ne te lâche pas pendant que tu cours après un artisan qui a bâclé le travail et te soutient que tu dois le payer sans discuter ? Ou de la boule d’anxiété qui grossit un peu plus chaque jour qui passe sans pouvoir louer ? Pendant ce temps, la banque, elle, n’attend pas pour te prélever les mensualités d’emprunt.

Pourtant, acheter un bien à rénover est le moyen le plus efficace d’atteindre des sommets de rentabilité. Négociation facilitée, perspectives de plus-value, location au-dessus du prix du marché et réduction drastique de la fiscalité sont autant d’atouts indéniables. J’en parle dans « pourquoi tu devrais acheter un bien à rénover ? »

Les petits retards et dépassements de budget sont monnaie courante lorsqu’on rénove un logement. Je te partage dans cet article les techniques infaillibles pour que tu puisses enfin commencer à encaisser tes loyers.

Les malfaçons sont beaucoup plus rares. Si malheureusement, tu y es confronté, tu trouveras dans cet article la marche à suivre complète.

Pour répondre à toutes tes questions, j’ai sollicité Claire, juriste et ancienne clerc d’huissier de justice, et auteure du blog recouvrement-facile.com. Tu as probablement déjà lu l’article « abandon de chantier : les conseils d’une clerc d’huissier pour ne pas te laisser faire », également issu de notre collaboration.

Chaque jour sans loyer encaissé te coûte un peu plus cher

On dit que le temps c’est de l’argent. En l’occurrence en immobilier, chaque jour sans locataire en place fait s’effondrer un peu plus la rentabilité de ton investissement.

Un dégât des eaux parce que le plombier a joué les apprentis sorciers. 3 semaines de retard parce que le menuisier ne peut pas changer les fenêtres par -3°C. Un pépin découvert pendant la démolition fait grimper la facture de 15%… Le moindre accroc dans les travaux fait s’effriter ta rentabilité.

Les malfaçons, retards et dépassements de budget t’empêchent de mettre le logement en location à la date prévue. Pourtant, depuis le premier jour des travaux, tu rembourses ton emprunt immobilier, tu paies ton assurance. Et les impôts ne te feront pas de ristourne sur la taxe foncière sous prétexte que le logement n’est pas loué. Chaque jour sans encaisser de loyer te coûte de plus en plus cher.

Il est donc primordial de résoudre ces problèmes au plus vite pour que l’argent rentre enfin.

3 problèmes différents, 3 méthodes spécifiques

Malfaçons, retards et dépassements de budgets ont des causes variées. Leurs modes de résolution le sont donc également. Une seule constante : attaque-toi au problème immédiatement.

1/ Malfaçons ou soupçon de malfaçons : contacte un expert du bâtiment pour gagner du temps

D’après Claire, beaucoup d’investisseurs ont pour premier réflexe de contacter un huissier de justice lorsqu’ils sont confrontés à des malfaçons. Pourtant, ce n’est pas le professionnel le plus qualifié pour résoudre rapidement ce type de problème.

L’huissier de justice n’est pas qualifié pour évaluer la cause d’une malfaçon

L’huissier de justice est un constatant qui va décrire avec des mots simples ce qu’il voit sur le chantier. Son objectif est de permettre à un juge, qui n’est lui-même pas expert du bâtiment, de  comprendre la situation.

Par exemple, il ne sera pas capable d’estimer si la fissure qui est apparue sur le mur est liée à l’intervention de tel artisan.

Fais appel à un expert du bâtiment

Fais appel à un architecte DPLG ou à un maître d’oeuvre qualifié. Tu dois d’abord identifier le niveau de gravité de la malfaçon. Pour ça, fais-toi accompagner sur le chantier par un professionnel qui saura décrypter les faits et les mettre en relation avec le devis qui te lie à ton artisan.

Il déterminera si le problème est rapide à corriger ou si l’artisan doit reprendre son travail à zéro. En prime, le rapport de l’architecte te donnera de la crédibilité lorsque tu engageras les discussions avec ton artisan.

Pour information, les architectes proposent des missions de consultation. Tu n’auras donc pas de difficultés à te faire accompagner, même si aucun architecte n’a travaillé sur tes plans.

En complément (mais pas en remplacement), tu peux aussi mandater un huissier de justice qui se déplacera en même temps que l’expert du bâtiment. Il constituera un dossier qui servira de preuve si tu portes l’affaire en justice.

Porte l’affaire en justice sans attendre

Si la malfaçon est confirmée par un expert du bâtiment, et que l’artisan la conteste, porte l’affaire en justice sans attendre.

Pense à contacter ton assurance pour solliciter l’assistance juridique. Elle t’aiguillera sur les démarches à entreprendre et prendra en charge tout ou partie des frais juridiques.

Quoi qu’il en soit, si le devis est clair et précis, et que l’artisan n’a pas réalisé le travail pour lequel tu l’as engagé, ne lâche rien. En justice, le juge se réfèrera aux écrits. Tu auras donc gain de cause.

Prémunis-toi des malfaçons

Tu lis cet article par pure curiosité ? Tu prévois des travaux de rénovation dans quelque temps et tu cherches à éviter les problèmes ? Rends-toi service et lis l’article « comment trouver un artisan qui terminera le chantier dans les temps, sans malfaçons ». Tout est dans le titre…

2/ Dépassement de budget : légitime ? Ou ton artisan essaie de t’entuber ?

Quel que soit le niveau de travaux que tu souhaites déléguer, tu dois impérativement demander à ton artisan un devis précis et détaillé. Le devis est un contrat qui engage les deux parties : ton artisan s’engage à réaliser les travaux dans un temps imparti. Tu t’engages à le payer selon un échéancier prédéfini.

Une réparation imprévue nécessite un avenant au devis

En cours de chantier, notamment s’il nécessite de la démolition, il est possible que l’artisan identifie des réparations imprévues. Qui sait ce qui se cache derrière un vieux lambris… Dans ce cas, demande-lui d’établir un devis complémentaire, ou de rédiger un avenant au devis original.

En fin de chantier, si ton artisan te présente une facture supérieure au devis, sous un prétexte qui ne paraît pas justifié, tu n’es pas tenu de le payer. Notamment, si une erreur de mesure de sa part l’a amené à travailler plus longtemps ou à recommander des matériaux.

Lâcher du lest peut te permettre de construire ton réseau d’artisan

Cependant, fais la part des choses. Si le surcoût n’a pas fait l’objet d’un devis, mais que la demande te paraît de bonne foi, tu peux y trouver ton compte en décidant de payer malgré tout. Ce serait dommage de se fâcher avec un excellent artisan pour quelques centaines d’euros. D’autant plus si tu prévois de rénover d’autres logements à proximité dans les prochains mois.

En cas de doute, contacte un architecte et expose-lui tes interrogations. Le premier contact est gratuit. Tu pourras ainsi te faire des certitudes sur la légitimité de la demande de ton artisan.

Rends-toi service et anticipe un dépassement de budget

Les dépassements de budgets sont loin d’être systématiques. Cependant, pour aborder tes travaux sereinement, prends l’habitude de mettre 10 à 20% du montant total des travaux de côté, au cas où. Si tu contractes un prêt travaux dans le cadre de ton prêt immobilier, demande à ton artisan de gonfler d’autant le devis que tu remettras à la banque.

À la fin du chantier, tu informeras simplement la banque que tu n’as pas utilisé l’intégralité du prêt. Ton tableau d’amortissement sera recalculé en conséquence.

Au mieux, ça te fera de la trésorerie de côté pour les petites réparations des prochaines années. Au pire,  ça t’évitera de devoir contracter un prêt à la consommation au taux prohibitif pour finaliser ton chantier.

3/ Retards sur le chantier : ne sois pas trop optimiste, tes travaux seront retardés !

Sur les chantiers de rénovation, les retards sont si courants qu’il faudrait être fou pour ne pas les anticiper. Des matériaux qui n’arrivent pas dans les temps ou un artisan qui se blesse, et tout ton chantier se décale de quelques jours.

Ne signe pas le contrat de location prématurément

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il est tentant de chercher à louer dès le lendemain de la réception de chantier. En effet, il est tout à fait possible de rédiger son annonce, voire de faire visiter pendant les dernières semaines de travaux.

Cependant, ne te mets pas volontairement dans une situation impossible : ne t’engage surtout pas sur un bail de location avant d’avoir signé les documents de réception de chantier.

Demande un différé de remboursement

Si tu contractes un prêt immobilier intégrant un prêt travaux, demande un différé de remboursement.

Il peut être total, tu ne paieras alors que les échéances de l’assurance, ou partiel. Dans ce cas, tu paieras chaque mois les intérêts et l’assurance, sans rembourser de capital.

Quel que soit le différé que tu parviens à négocier, tu t’enlèveras une énorme épine du pied en te permettant d’aborder tes travaux, et leurs inévitables retards, sereinement.

Cette méthode offre deux avantages alléchants

Premièrement, elle te permet de te constituer une trésorerie en prévision des petits travaux d’entretien. Si tu négocies un différé de 6 mois ou un an, mais que tes travaux sont terminés au bout de 2 mois, tu peux encaisser le loyer les mois restants en épargnant chaque mois une partie de ta mensualité.

Deuxièmement, elle t’offre du temps pour sélectionner le locataire idéal. Tu ne te sentiras pas forcé d’accepter le premier locataire venu, au risque de subir des impayés.

Le conseil bonus de Claire

L’architecte a une obligation de conseil. N’hésite pas à pousser la porte de son cabinet pour te rassurer sur la qualité du travail de ton artisan. Une simple consultation ne sera normalement pas facturée.

Mieux, tu peux même lui demander les noms des artisans avec lesquels il travaille, même sans faire appel à ses services. Les architectes se rémunèrent très souvent en tant qu’apporteurs d’affaires auprès des artisans. Certes, ton devis sera un peu plus élevé mais tu seras sûr du niveau de qualité.

Un architecte ne prendrait jamais le risque de conseiller un artisan qui ne serait pas fiable. Sa réputation est plus précieuse qu’une commission.

Pour en savoir plus, je t’invite à consulter la chaîne Youtube de Claire. Elle y interviewe un architecte  qui répond à toutes les questions que se posent les investisseurs immobiliers. Visionne la première partie de l’interview en cliquant sur ce lien, et la deuxième partie en cliquant sur celui-ci.

En résumé

En cas de malfaçons, dépassement de budget ou retards sur ton chantier, n’attends pas trop longtemps pour réagir. Et si tu en es encore à l’étape de planification des travaux, anticipe les problèmes en demandant un différé de remboursement à la banque, et en sollicitant un architecte en cas de besoin.

Prends également le temps de choisir le bon artisan.

Les travaux de rénovation sont souvent stressants, mais en préparant bien ton chantier, tu peux t’enlever un gros poids des épaules. Et si, malheureusement, tu fais face à des problèmes, les méthodes évoquées dans cet article t’aideront à finaliser ton chantier rapidement, et à pouvoir enfin louer.

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