Investir en LMNP : comment augmenter sa rentabilité grâce aux travaux de rénovation

Aujourd’hui, je laisse la parole à Élise, du blog mylittlecoachimmo.com. Élise a testé plusieurs stratégies locatives avec un dénominateur commun. Elle achète toujours en nom propre des logements qu’elle loue meublés. À ce titre, elle bénéficie du statut fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Et pour doper sa rentabilité, elle privilégie l’achat de biens en mauvais état qu’elle fait remettre à neuf. Elle vous en dit plus sur l’intérêt d’acheter des biens à rénover lorsqu’on investit en LMNP, et sur l’impact des travaux sur sa rentabilité.

Vous investissez dans l’immobilier, et vous préférez louer en meublé pour bénéficier du statut fiscal avantageux de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Vous avez conscience que pour attirer les meilleurs profils de locataire, limiter les vacances locatives et booster votre loyer, vous avez intérêt à louer un logement en excellent état, bien meublé et joliment décoré.

Cependant, lors de la recherche du bien, vous hésitez entre acheter un logement neuf, ou remis à neuf, ou un logement nécessitant des travaux. Si vous investissez dans un bien à rénover, vous devrez trouver des artisans sérieux, maîtriser votre budget et tenir les délais.

Et ça, ça vous inquiète !

Vous avez entendu des dizaines d’histoires de chantiers qui traînent en longueur. Ou d’artisans qui semblent bien sous tous rapports, mais dont le travail n’est pas au rendez-vous. Bref, vous n’êtes pas sûr que le jeu en vaille la chandelle.

Cependant, lorsqu’on investit en LMNP, les travaux permettent des économies non négligeables, qui peuvent fondamentalement changer la rentabilité de votre projet.

Dans cet article, je vais vous montrer comment acheter un bien à rénover m’a permis de réaliser des économies importantes, de booster mon loyer, et d’engranger de la trésorerie. 

Passons en revue ma dernière acquisition pour savoir combien m’a vraiment coûté la rénovation de mon T1 de 23 m2.

Le projet

En avril dernier, j’ai acheté un immeuble de rapport composé de 4 appartements. L’un d’eux, un T1 de 23 m2, m’a coûté, au prorata, 50 715 € frais d’agence inclus. Ce T1, comprenant une pièce principale et une cuisine séparée, nécessitait une rénovation totale. Il se louait vide 350 € hors charges par mois.

L’appartement disposait :

• d’une cuisine avec kitchenette inox et quelques meubles faits de bric et de broc,
• d’une salle de bain dont le sol avait pourri sous la douche (le pied de l’artisan est passé à travers le plancher),
• et d’un salon à la déco… douteuse dirons-nous.

Voyez par vous-même :

Je souhaitais repenser l’aménagement du T1 pour créer un vrai coin nuit avec un lit de 140 x 190 cm. Et le proposer à la location meublé et suréquipé, le tout avec une décoration au goût du jour.

Dans l’appartement, nous avons tout changé à l’exception des fenêtres !

Mes artisans ont condamné une porte d’entrée (et oui, il y en avait 2 pour 23m2 de surface !), et remplacé la seconde par une porte coupe-feu avec serrure 3 points. Ils ont également :

• remplacé le plancher de la salle de bain et redressé tant bien que mal celui côté salon, réalisé l’isolation du mur extérieur,
• installé de nouveaux réseaux de plomberie et d’électricité,
• et tout le reste !

Tout ceci pour un coût conséquent, puisque la rénovation de ce T1 m’a coûté 26 885 €, soit 1 170 € par mètre carré.

Le T1 m’a donc coûté la somme de 77 600 €, frais d’agence et travaux inclus.

Comment les travaux m’ont permis d’augmenter ma rentabilité

Attention, à partir de là, je sors ma calculatrice. Allons-y, regardons ça de plus près.

8 % d’économies d’entrée de jeu

Commençons par le commencement, c’est-à-dire par l’acquisition.

Lors de la signature de l’acte authentique, vous vous délestez des fameux « frais de notaire » composés de droits de mutation (et hop dans la poche de l’État) et des émoluments (rémunération du notaire).

Ces frais représentent environ 8 % du montant de l’acquisition.

Lorsque vous achetez un bien avec travaux, vous le payez moins cher que s’il était refait à neuf, vous économisez donc sur les frais de notaire !

Dans le cas de mon T1, le site Meilleurs Agents, vite devenu une référence, indique que le prix au mètre carré dans mon quartier pour la fourchette haute est de 3 400 €. Comme j’ai entièrement remis à neuf le T1 et l’immeuble dans lequel il se trouve, je vais retenir ce prix. Le montant d’acquisition du T1, travaux inclus, est donc cohérent avec le marché.

En achetant un bien à rénover, j’ai bien économisé 8 % de frais de notaire sur le montant des travaux que j’ai effectués, soit 2 150 € !

Un loyer boosté qui rapporte sur la durée !

Que vous achetiez un bien neuf ou que vous rénoviez avec soin un logement ancien, la qualité des prestations offertes influencera fortement le loyer potentiel.

Habitués aux logements propres et blancs mais sommairement meublés, les agences immobilières locales vous proposeront probablement des estimations locatives décevantes. Vous courrez même le risque d’une désillusion totale.

Dans mon cas, l’agence consultée avant le démarrage des travaux a estimé que je pourrais louer le T1 meublé 370 € hors charges. Grosse déception, surtout en comparant avec les prestations proposées en location nue pour 350 €.

Mais c’était sans compter ma conviction que proposer un bien hyper qualitatif me permettrait de louer bien plus cher que ce que m’avait annoncé l’agence. Et un rapide coup d’œil aux annonces concurrentes sur Le Bon Coin me l’a confirmé.

Restez convaincu et déterminé. Définissez votre cahier des charges d’aménagement intérieur en réfléchissant aux moindres besoins de votre futur locataire. Optimisez l’espace, aménagez et décorez-le avec soin. Puis rédigez votre annonce avec un descriptif faisant voyager le locataire dans votre appartement, ajoutez de belles photos, et validez la mise en ligne au prix qui vous paraît adapté.

J’aurais adoré avoir un appartement comme celui-là étant étudiante ! Pas vous ? C’est également ce qu’en a pensé mon locataire. 😉

Allez, je sais que vous attendez que je révèle le montant du loyer de ce T1. Je ne vous fais donc pas languir beaucoup plus longtemps.

Mais avant tout, sachez qu’au moment où j’ai rédigé mon annonce, la rentrée universitaire avait débuté depuis plus d’un mois. Et qu’une explosion de l’usine de produits chimiques du coin avait eu lieu 4 jours plus tôt.

Le verdict ? 495 € hors charges.

Oui, oui, 125 € de plus par mois que l’estimation de l’agence, soit 15 000 € de recettes supplémentaires sur les dix prochaines années ! De quoi anticiper les prochains coups de peinture et changement du revêtement de sol.

Si on déduit la partie correspondant aux impôts sur ces recettes additionnelles, on obtient alors des recettes supplémentaires nettes de 7 920 € (sur la base d’un taux marginal d’imposition à 30 % et de 17,2 % de prélèvements sociaux).

Les travaux, une économie d’impôts de long terme quand on investit en LMNP

Et oui, concernant les impôts, je ne connais pas de recette magique, du moins je ne l’ai pas encore trouvée. Alors, même en investissant en LMNP, vous devrez un jour passer à la caisse. 

Mais pas tout de suite !

En tant qu’investisseur LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel, vous tenez une comptabilité, ou plutôt vous la faites tenir par votre comptable. Et vous pouvez à ce titre amortir votre bien.

L’amortissement qu’est-ce que c’est ?

Comptablement, on va considérer que votre bien se déprécie au fur et à mesure de son utilisation, à l’exception de la composante « terrain » (ou le foncier) qui ne s’amortit pas et représente environ 15-20 % du bien.

Donc chaque année, pendant 20 ans (parfois 25 ou 30 ans, à voir avec votre comptable), vous allez amortir environ 85 % du montant de votre bien.

Ce montant va venir en déduction de vos recettes (loyers), diminuant ainsi votre base taxable, et donc vos impôts ! Et si le montant à amortir dépasse celui des loyers, alors vous pourrez reporter le surplus sur les années suivantes jusqu’à apurement de l’amortissement.

Et pour les travaux, cela fonctionne de la même manière, sauf que la partie « terrain » n’existe pas. En investissant en LMNP dans un logement à rénover, vous allez donc pouvoir amortir 100 % du montant des travaux. Et cela sur une période plus courte, d’environ 10 ans.

Quelle différence cela représente-t-il pour notre T1 ? Et bien, en achetant un bien ancien, on pourra amortir 15 % supplémentaires du montant des travaux, soit 4 032 € qui viennent en déduction des recettes imposables, diminuant d’autant la base taxable.

Si j’avais acheté un bien neuf, j’aurais donc à terme payé 1903€ de plus aux Impôts (en se basant sur un taux marginal d’imposition de 30 %).

Pour en savoir plus sur les différentes options fiscales offertes aux investisseurs, je vous invite à lire la clé n°2 de mon ebook téléchargeable gratuitement en cliquant sur ce lien.

Total des différentes économies et autres gains réalisés grâce aux travaux

Acheter un bien à rénover, plutôt qu’un logement neuf m’a permis de réduire mes frais d’acquisition et d’exploitation :

• J’ai économisé 2 150 € de frais de notaires.
• Et à terme, je vais économiser 1 903 € d’impôts grâce à l’amortissement des travaux.

Et comme j’ai choisi de proposer un logement de qualité, meublé et suréquipé, je vais engranger 7 920 € net de loyers supplémentaires.

Soit un total de 11 973 € pour ce T1 de 23 m2. 

De quoi rémunérer le temps passé à préparer et gérer le chantier, n’est-ce pas ?

La cerise sur le gâteau

Lorsque vous prévoyez de réaliser des travaux, vous pouvez demander à la banque à bénéficier d’une période de différé sur votre crédit bancaire.

Cela vous permettra, pendant plusieurs mois, de ne payer que :

• l’assurance du crédit en cas de différé total,
• ou l’assurance du crédit accompagnée des intérêts intercalaires en cas de différé partiel.

Les périodes de différé varient en fonction des banques. Et l’amortissement de votre bien démarre lorsque vous avez débloqué la quasi-intégralité du budget travaux initialement prévu dans le prêt, ou au plus tard à la fin de la période de différé.

Concrètement, qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

Dans le cas où vous ne débloquez pas tout votre budget travaux, et que votre bien est loué, alors vous pouvez vous servir d’une partie des loyers encaissés pour vous reconstituer de la trésorerie. En effet, vos mensualités sont alors réduites à l’assurance du crédit ou à l’assurance augmentée des intérêts intercalaires.

Dès que vous souhaitez rentrer en amortissement, prévenez simplement votre banque que vous n’avez plus besoin du solde du budget travaux qu’elle vous avait alloué. Vous pouvez également consommer ce solde, sous couvert de travaux réels bien entendu.

Concernant mon T1, je bénéficie d’un différé partiel avec une échéance mensuelle d’environ 75 € (en proratisant l’échéance pour le T1). Cela représente donc 420 € de trésorerie chaque mois, soit 7 560 € si je décide d’aller au terme de la période de différé (il me reste 18 mois).

Gardez cependant à l’esprit que si vous souhaitez acquérir de nouveaux biens, il peut être préférable de rentrer en amortissement. Pour ma part je reste en différé pour le moment, car des travaux restent en cours dans certains lots.

Convaincu qu’on peut booster sa rentabilité en investissant dans un bien à rénover ?

Vous l’avez compris, acheter un bien avec travaux quand on investit en LMNP présente énormément d’avantages :

• On économise sur les frais de notaire.
• On diminue sa base taxable et même ses impôts locatifs.
• On augmente ses recettes en boostant le loyer.
• Et on peut même se reconstituer un peu de trésorerie en cas de besoin ou pour réinvestir plus rapidement.

Vous constaterez également une diminution de la vacance locative, car votre bien en très bon état au loyer plus élevé attirera de meilleurs profils. Et vous ne prévoirez pas de réparations locatives pendant un moment.

Mais tout ceci nécessite de mettre la main à la pâte.

Gérer des travaux, de surcroît à distance, n’est pas forcément évident.

Vous devez garder la tête froide pour gérer les éventuelles surprises, ne pas lâcher l’artisan et faire preuve de réactivité dans vos prises de décisions (matériau, ajustement des plans, etc.).

Alors, n’hésitez pas à déléguer si vous ne vous sentez pas suffisamment à l’aise pour gérer vous-même.

Un architecte d’intérieur peut optimiser l’espace, et réaliser des plans 2D, 3D, électrique, de la cuisine ou de vos meubles sur-mesure. Il peut aussi vous faire gagner des heures de navigation internet en dressant pour vous la liste d’achat de mobilier. Et rédiger un descriptif précis des travaux à entreprendre pour faciliter les échanges avec vos artisans.

Se faire accompagner représente un coût supplémentaire, mais cela offre de la sérénité. Et ça, n’a pas de prix.

Alors, prêt pour votre prochaine rénovation ? Combien vous rapportera-t-elle ?

Élise Tela, du blog mylittlecoachimmo.com

Pour aller plus loin, téléchargez votre ebook offert « Comment vous constituer un patrimoine immobilier, sans effort d’épargne et sans payer d’impôts (ou presque) ».

Crédits photo :

Image de couverture : Kirill sur Unsplash

1. Adobe Stock pour Élise Tela
2. Élise Tela
3. Adobe Stock pour Élise Tela
4. Élise Tela
5. Adobe Stock pour Élise Tela