Cahier des charges d’aménagement intérieur : l’outil incontournable pour des locataires qui restent longtemps

Tes futurs locataires ont certains critères en tête lorsqu’ils visitent ton logement. Un grand salon, de la place pour cuisiner, ou encore un sèche-linge pour ne plus voir l’étendoir à linge dans la chambre… Bref, à chacun son dada.

Plus ton logement répond à leurs besoins, plus tu augmentes tes chances qu’ils le choisissent, plutôt que celui d’un concurrent.

Certes, la décoration va jouer un énorme rôle au moment de la mise en location. Tes excellents choix de couleurs et matériaux et la qualité du mobilier feront pétiller leurs yeux d’excitation à l’idée de louer ton appartement.

Mais pour leur donner envie de rester longtemps, ce n’est pas suffisant. Encore faut-il leur offrir une habitation fonctionnelle, qui corresponde à leur façon de vivre au quotidien.

C’est là qu’intervient le cahier des charges d’aménagement intérieur. Avant de te lancer tête baissée dans les travaux, lis attentivement ce qui suit.

Qu’est-ce qu’un cahier des charges d’aménagement intérieur ?

C’est le préambule au plan d’aménagement intérieur.

Le plan d’aménagement intérieur, c’est ce fameux plan que tu as probablement déjà dessiné (ou tenté de dessiner) grâce à des logiciels gratuits comme Kozikaza ou Homebyme.

Tu dessines les murs du logement, tu y ajoutes ou supprimes des cloisons selon les besoins, tu positionnes un lit dans chaque chambre et un canapé pour que ton entrepreneur comprenne la fonction de chaque pièce et généralement, tu t’arrêtes là.

Et au moment de meubler, c’est le drame ! Le lit bloque la circulation vers la fenêtre, l’armoire ne rentre pas dans l’espace prévu, etc. Bref, tu modifies l’agencement en urgence, histoire de mettre en location le plus vite possible.

Problème : les locataires potentiels, séduits par les jolies photos, ne sont finalement pas convaincus lors de la visite. Ou, dans un meilleur cas, ne restent que quelques mois dans le logement, avant d’aller voir s’ils ne trouvent pas mieux ailleurs.

Sans plan d’aménagement intérieur réussi, ta rentabilité risque de s’en ressentir. Et sans cahier des charges d’aménagement intérieur, réussir son plan d’aménagement relève de la roulette russe. Des fois ça passe, et des fois…

Ce n’est pas un descriptif des travaux.

Attention, le cahier des charges d’aménagement intérieur n’est pas la même chose qu’un descriptif technique des travaux qui, lui, est destiné à ton entrepreneur.

Je te parle de définir, avant de demander le moindre devis, ce dont tes locataires auront besoin au quotidien pour se sentir bien dans ton logement, et souhaiter y rester longtemps.

Concrètement un cahier des charges d’aménagement intérieur, c’est un document sur lequel tu vas récapituler de manière exhaustive les besoins de tes futurs locataires, et ta façon d’y répondre en fonction de ta stratégie locative.

C’est un guide destiné à garantir le confort des locataires durablement.

Le cahier des charges d’aménagement intérieur va t’aider à dessiner ton plan d’aménagement, définir comment organiser l’espace, et t’assurer que tu n’oublies rien d’indispensable au confort de tes locataires.

Par exemple, imaginons que tu cibles les étudiants en droit et que tu souhaites aménager une colocation de 3 chambres.

Des étudiants en droit ont généralement besoin d’espace pour travailler au calme et avec potentiellement beaucoup de livres. Tu as donc intérêt à équiper chaque chambre avec un grand bureau pour leur permettre de s’étaler, et des étagères pour ranger les livres de droit.

Tu dois meubler une petite chambre de 9 m2 ? Cet article pourrait t’intéresser : 27 astuces pour aménager une petite chambre de 9 m2 en colocation.

Dans la cuisine, tu vas définir si tu prévois ou non l’installation de placards réservés à l’usage de chaque colocataire, combien de vaisselle tu mets à leur disposition, et quels électroménagers tu souhaites fournir. Ces choix impacteront directement les besoins en rangement et orienteront l’agencement de ta cuisine dans une direction plutôt qu’une autre.

Et oui, un cahier des charges d’aménagement intérieur, ça va juste là ! Il doit être ex-haus-tif !

Quand rédiger un cahier des charges d’aménagement intérieur ?

À l’achat, avant la première mise en location, même si tu ne prévois pas de réaliser de gros travaux. Et lorsque tu décides de rénover un logement que tu loues depuis quelque temps.

Le cahier des charges présente un intérêt même si tu projettes de louer le bien nu !

Je loue actuellement un appartement proposé nu, dans lequel personne n’a envisagé qu’on puisse vouloir suspendre les manteaux dans l’entrée ou ranger l’aspirateur ailleurs qu’au milieu de la salle de bain. Et la douche mesure 70×70 cm alors que l’espace disponible permet l’installation d’une douche plus grande. Au quotidien, c’est vraiment agaçant ! D’autant plus qu’une modification de la salle d’eau permettrait de résoudre les 3 problèmes d’un coup.

Pour ceux qui se poseraient la question, le lave-linge s’est senti de trop et a migré dans la cuisine.

En tant qu’investisseur immobilier en quête de rentabilité, tu dois (et j’insiste sur « dois ») rédiger un cahier des charges d’aménagement d’intérieur AVANT de travailler sur le plan.

Même si tu ne modifies pas l’emplacement des cloisons.

Je vois (trop) souvent passer des plans d’aménagement sur les réseaux sociaux dans lesquels la chambre est seulement équipée d’un lit, et le salon d’un canapé et d’une table basse.

Ce genre de plan incomplet, c’est :

1. la preuve que celui qui l’a dessiné ne s’est pas posé la question de la manière de vivre dans son logement,
2. la meilleure façon de se rendre au moment d’aménager que les meubles prévus ne rentrent pas. Et ça, c’est synonyme de perte de temps et de crise de nerfs.

Pourquoi est-ce important de rédiger un cahier des charges d’aménagement intérieur ?

En rédigeant ce cahier des charges, tu vas prendre le temps de réfléchir à la façon dont tes locataires vont habiter dans ton logement et t’assurer de répondre à chaque besoin fonctionnel. Un logement fonctionnel, c’est un logement dans lequel on se sent bien au quotidien, donc dans lequel tes locataires auront envie de rester longtemps. Et cerise sur le gâteau, ils auront envie d’en prendre soin.

Ça te coûtera donc moins cher en frais de relocation, tu consacreras moins de temps à chercher les remplaçants, et tu ne te ruineras pas en travaux d’entretien. Bref, ça vaut le coup de se creuser les méninges.

Deuxième effet Kisscool : tu auras les idées claires sur les travaux à engager, ce qui t’évitera de perdre du temps et de l’argent plus tard. Mieux vaut investir un peu de temps avant de signer un devis de 25 000 € pour refaire entièrement T2, plutôt que d’attendre le départ prématuré de ton premier locataire pour te rendre compte que tu aurais dû imaginer les choses différemment.

Pour définir ton cahier des charges d’aménagement intérieur, commence par te poser les bonnes questions.

Dans un premier temps, réfléchis à ces trois questions :

• Quelle est ta stratégie locative ?
• Qui sont tes futurs locataires idéaux ?
• Quels sont leurs besoins spécifiques ?

En effet, les étudiants en droit vivant en colocation n’ont pas les mêmes besoins que des cadres en déplacement qui loue la semaine, mais retrouve leur famille le week-end.

Ensuite, concentre-toi sur les besoins de ton locataire cible et l’usage qu’il fera de chaque pièce.

Dans une chambre, ton futur locataire a besoin d’un espace pour dormir et ranger ses vêtements. Mais tu disposes d’une multitude de possibilités pour y répondre.

• Quelle taille de lit vas-tu proposer ? La réponse va dépendre de la surface disponible, mais aussi du standing de ton logement.
• Où ton locataire posera-t-il son livre de chevet, ses lunettes et son portable pendant qu’il recharge ? Où installeras-tu la lampe de chevet ?
• Comment va-t-il ranger ses vêtements ? Dans une penderie ? Dans une commode ? Sur des étagères ?
• Mettras-tu un miroir à sa disposition pour rectifier sa tenue avant de sortir ? Si oui, dans la chambre ? Dans la salle de bains ? Dans l’entrée ?

Autre exemple dans le salon où l’aménagement proposé va avoir un impact sur la façon de vivre au quotidien. Un canapé 3 places et un fauteuil offriront à un couple la possibilité de recevoir 2 amis pour l’apéro. Un canapé convertible permettra à un étudiant de recevoir ses parents de temps en temps. Et rappelle-toi : qui paie le loyer d’un étudiant ?

Tu vas donc devoir te poser la question des usages que tu vas rendre possibles ou compliqués pour ton locataire.

Attention à ne pas faire des choix contre-productifs lorsque tu rédiges ton cahier des charges d’aménagement intérieur.

Je te vois déjà te dire : «  si je fais en sorte de limiter les visites de potes pour l’apéro, mon investissement se dégradera plus lentement ».

C’est possible ! Mais si tu étais à la place de ton locataire, et que tu voulais inviter des amis à passer une soirée sympa à la maison de temps en temps, et que l’agencement de ton appartement ne te le permettait pas, resterais-tu durablement ?

Voilà le raisonnement que tu dois avoir pour chaque pièce de ton investissement immobilier. Mes choix vont-ils influencer positivement ou négativement l’envie de mon locataire de rester longtemps ? Mon logement couvre-t-il les besoins de base de mon futur locataire ? Offre-t-il des prestations complémentaires qui lui donneront envie de louer dans la durée ?

Bref, ce ne sont que des exemples, mais ces questions sont représentatives de celles que tu dois te poser avant même de commencer à réfléchir à l’aménagement de ton appartement.

Et maintenant, au travail !

J’ai bien conscience que, quand on n’a pas l’habitude de ce genre d’exercice, ça peut paraître déconcertant.

Pour t’aider dans ta démarche, je te propose de t’envoyer un cahier des charges type à remplir. Tu pourras l’adapter en fonction du profil de tes futurs locataires et du niveau de prestation que tu souhaites leur offrir.

J’ai essayé de le rendre le plus exhaustif possible, tout en te permettant de l’ajuster au nombre de pièces de ton logement et à ta stratégie locative.

Pour le recevoir, indique-moi ci-dessous à quelle adresse email tu souhaites que je te l’envoie. Tu le recevras d’ici quelques minutes. Si ce n’est pas le cas, vérifie qu’il ne soit pas faufilé dans ton dossier spams, promos ou courriers indésirables.

Tu l’as reçu ? Maintenant, prévois une heure dans ton agenda et demande à ce qu’on ne te dérange pas. Rédige le cahier des charges chez toi, afin de pouvoir circuler dans toutes les pièces de ton logement. Ouvre les placards, demande-toi ce qui est indispensable pour toi et ce qui te manque. Puis mets-toi dans les chaussures de ton locataire cible et identifie ses besoins spécifiques. Enfin, inscris l’ensemble dans ton cahier des charges d’aménagement intérieur.

Voilà, c’est terminé ! Tu connais maintenant la ligne directrice pour aménager un logement fonctionnel dans lequel ton futur locataire souhaitera rester longtemps.

En résumé

Je rédige un cahier des charges d’aménagement intérieur pour chaque projet sur lequel je travaille, que ce soit pour moi ou pour un client.

Sans ce précieux outil placé en évidence sur mon bureau, je multiplie les risques d’oublier un élément important pour le confort des futurs locataires. Même après avoir travaillé sur des dizaines de plans.

Je sais qu’il est tentant de faire l’économie de ce temps de travail. Pourtant, un cahier des charges d’aménagement intérieur bien réfléchi t’assure de proposer un logement qui donnera envie à tes locataires de louer vite et rester longtemps.

Cet article t’a apporté des clés pour réussir l’agencement de ton investissement immobilier ? Fais en profiter tes copains et partage-le sur les réseaux sociaux stp !

Crédits photo :

Couverture :  Frederick Medina sur Unsplash

Dans le texte :

1. Kozikaza pour Terrain Construction. com
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