Dans l’immobilier aussi on peut essayer avant d’acheter grâce aux plans 3D

Tu as rendez-vous avec un agent immobilier pour visiter un appartement qui, d’après lui, « a beaucoup de potentiel ». Génial ! Mais quand tu franchis la porte d’entrée, les papiers peints déchirés et l’odeur de renfermé te font douter de sa santé mentale.

Et pourtant, il a probablement raison. Surtout s’il fait partie de cette minorité qui arrive spontanément à imaginer à quoi ressemblerait un logement après travaux.

Tu n’en fais pas partie ? Ce n’est pas un problème.

Mathieu, du blog Devenir Proprio, te propose une solution : réaliser des plans en 3D pour réussir à te projeter ! Je lui laisse la parole pour t’expliquer sa démarche.

Avez-vous déjà visité un appartement dont les volumes, et le prix semblaient intéressants, mais dans lequel vous ne réussissiez pas à vous projeter à cause de son état ?

Pourtant, vous avez déjà vu ces émissions TV où ils transforment un appart, dont la déco est restée bloquée en 1960, en véritable coup de cœur ! Alors pourquoi vous, vous ne pourriez pas faire pareil ?

J’ai été confronté à ce problème l’an dernier ! Et je vais vous expliquer comment, dans l’immobilier aussi, on peut essayer avant d’acheter, en vous racontant comment je suis devenu propriétaire.

Je vis à Paris et les prix de l’immobilier y sont les plus chers de France. Mais je ne pouvais pas aller vivre ailleurs à cause de mon travail. J’ai alors fait tout un tas de calculs pour savoir combien je pouvais emprunter, et définir mon budget. J’ai d’ailleurs créé un simulateur pour ne pas avoir à refaire tous ces calculs à chaque fois, vous pouvez y accéder sur cette page.

À partir de là, j’avais deux options. Soit j’achetais moins de mètres carrés mais dans un état convenable, soit plus grand mais à rénover!

Tu n’es pas convaincu de l’intérêt d’acheter un logement à rénover ? Lis l’article « pourquoi tu devrais acheter un bien à rénover  » et dis-moi s’il te fait changer d’avis. 😉

J’ai fini par trouver l’annonce d’un appart au centre de Paris qui rentrait dans mes critères, voici à quoi il ressemblait.

Pas très sexy n’est-ce pas ? Il faut dire qu’on est loin de l’effet waouh…

Réussir à se projeter

L’avantage, c’est qu’en partant d’une ruine où tout est à refaire, on peut créer quelque chose à son goût.

Le problème c’est qu’il faut réussir à se projeter lorsqu’on visite un bien qui demande autant de rénovation! Et c’est plus facile à dire qu’à faire.

À Paris, même dans cet état, un appartement ne traîne pas sur le marché ! Il fallait que je me décide là, en moins de 30 minutes avant la prochaine visite, pour éviter qu’il me passe sous le nez !

J’ai donc fait abstraction de la déco fabuleuse, pour me concentrer sur les volumes. Les seules infos dont j’avais réellement besoin, c’était de savoir quels étaient les murs qu’on pouvait supprimer, et où étaient les colonnes d’évacuations.

Il avait quand même l’air d’avoir du potentiel cet appart ! Et je ne voulais pas passer à côté d’une belle affaire.

J’ai alors fait une offre au prix pour le bloquer. J’étais loin de sauter au plafond en me disant que j’avais acheté l’appart de mes rêves. Mais je savais que j’avais quelques jours pour me rétracter si je changeais d’avis, le risque était donc limité. Si vous voulez en savoir plus, j’ai écrit un article qui explique pourquoi il ne faut pas hésiter à faire une offre d’achat.

Une fois l’offre acceptée, il ne me restait plus qu’à potasser le sujet, pour voir ce que je pouvais faire de cet appartement !

Relever le plan de l’appartement

Quand j’ai visité et fait l’offre d’achat, l’agent immobilier n’avait pas de plan de l’appartement, et j’ai fait l’erreur de ne pas emmener de mètre avec moi. Il faudrait toujours en avoir un avec soi lorsqu’on fait une visite, pour mesurer la superficie de chaque pièce.

Mais bon, il n’était pas question de me laisser abattre et de baisser les bras. J’avais pris des photos de l’appartement sous tous les angles et je connaissais le nombre de mètres carrés total. J’ai donc regardé de plus près les photos, et à partir de là, j’ai réussi à déduire certaines dimensions et à créer un plan qui s’est révélé par la suite être relativement précis. J’avais plus ou moins 5 cm d’erreur sur chaque portion de mur.

Ok, j’avais donc maintenant un plan de l’appartement avec des côtes. Il n’y avait plus qu’à laisser libre cours à mon imagination et à me projeter.

J’essayais de ne voir que les volumes et je faisais complètement abstraction de l’agencement actuel, d’ailleurs il valait mieux, car la douche était dans la cuisine…

J’ai donc supprimé de mon plan tous les murs qui n’étaient pas porteurs, et j’ai redessiné l’appartement, en créant les pièces que je voulais.

J’ai imaginé l’appartement le plus fonctionnel possible. La seule contrainte était de créer la cuisine, la salle de bain, et les w.c. proches des colonnes d’évacuations. Heureusement, j’avais repéré où elles étaient lors de la visite.

Pour aller plus loin, (re)lis le chapitre « Comment détecter le potentiel d’un bien lors de la visite ? » dans LE GUIDE ULTIME de la rénovation rentable, sans stress. Pour le recevoir gratuitement par email, clique ici.

Réaliser les plans 3D

Je voulais quelque chose de visuel ! Et le plan en 2D que j’avais fait était loin de me satisfaire.

Mais je n’y connaissais rien en graphisme et je ne savais pas utiliser de logiciel spécialisé pour la 3D. Pourtant, j’avais déjà vu plusieurs fois de belles réalisations en trois dimensions, et parfois elles n’étaient pas réalisées par des professionnels. C’est ça qui m’a mis la puce à l’oreille ! Je me suis alors dit que si monsieur tout le monde arrivait à faire des plans 3D, il devait exister des solutions faciles à utiliser.

J’ai alors fait une simple recherche sur Google : “créer des plans 3D”. Et là Bingo !

Je me suis rendu compte qu’il existait plein de sites et logiciels permettant de faire des plans 3D facilement, qui n’ont rien à envier à ceux des professionnels. J’ai donc fait un petit tour de ce qui existait, et mon choix s’est porté sur le site home.by.me.

Découvrir le site home.by.me pour dessiner le plan 3D

Ce site est facile à prendre en main, et en plus il est gratuit. Ce qui m’a séduit, c’est qu’il est possible, une fois que l’on a créé son plan 3D, de générer un rendu ultra-réaliste. Ces rendus semblent tellement proches de la réalité, qu’il est dur de faire la distinction avec une photo.

Jugez-en par vous-même avec les rendus réalistes d’un plan 3D créé avec Home By Me.

J’ai donc reproduit mon plan sur ce site en 2D. Puis une fois terminé, d’un simple clic, le site m’a fait basculer dans un plan en trois dimensions.

En quelques heures, j’ai réussi à créer des plans d’un appartement qui serait un véritable coup de cœur si je le visitais !

Si vous voulez apprendre à créer des plans sur Home By Me, vous avez tous les détails ici.

Valider le projet avec un professionnel

Il ne me restait plus qu’à valider que l’appartement que j’avais imaginé et créé en 3D, était réalisable techniquement !

J’ai alors pris rendez-vous avez un artisan tous corps d’état, pour lui faire visiter l’appartement et valider la faisabilité de mon projet en lui montrant les plans 3D que j’avais faits.

Bonne nouvelle ! L’artisan ne voyait pas de contrainte pouvant empêcher la réalisation de mon projet. Je lui ai donc demandé un devis, pour valider la partie budget.

Choisir le bon artisan est primordial pour réussir ses travaux de rénovation. Pour savoir comment trouver la perle rare, lis l’article « Comment trouver un artisan sérieux qui terminera le chantier dans les temps, sans malfaçon« 

Conforté dans l’idée que l’achat de cet appart n’était pas une erreur, je me suis retrouvé chez le notaire pour signer la promesse de vente.

Aménager l’appartement

En attendant les 3 mois de procédure avant le jour de la vente et la remise des clés, j’en ai profité pour peaufiner mes plans. Mon objectif était de créer un plan 3D ultra-réaliste de tout l’appartement, afin de ne pas regretter certains choix après coup. Et ça n’a pas été inutile…

Le choix des revêtements

Avez-vous déjà essayé de choisir une peinture sur un nuancier, ou d’imaginer comment rendrait un carrelage dans votre future salle de bain ? C’est loin d’être évident, même quand on a une idée précise de ce que l’on veut.

Le grand avantage des plans 3D, c’est qu’il est facile de tester différents revêtements et jeux de couleurs ! J’ai donc pu choisir assez précisément les matériaux que j’allais utiliser, définir quels murs j’allais colorer ou laisser blancs, quels endroits j’allais carreler, comment j’allais disposer la frise dans la salle de bain, ou encore comment j’allais teinter le parquet.

Et enfin j’ai pu vérifier que les couleurs des différents revêtements s’accordaient bien ensemble ! Et croyez-moi, entre mes idées de base, et les choix que j’ai fini par faire, j’en ai fait des essais.

C’est le gros avantage quand on peut changer la couleur d’un mur et le type de sol en cliquant simplement sur un bouton, et avoir tout de suite un aperçu réaliste du rendu.

Le découpage des pièces

Le plan 3D m’a permis de tester plusieurs découpages de pièces, et d’anticiper certains problèmes.

Par exemple si j’avais positionné le mur de façon à ce que le dressing soit plus grand, je n’aurais plus eu assez de place dans la salle de bain, pour avoir une douche, un meuble vasque et une colonne de rangement dans la même longueur.

À l’inverse, si j’avais créé une salle de bain plus grande, le dressing aurait été trop petit pour y circuler facilement.

Le plan m’a aidé à positionner le mur qui sépare les deux pièces de façon optimale.

La disposition et le choix des meubles

Trouver le meilleur emplacement pour vos meubles

L’avantage avec les plans 3D, c’est qu’il est facile de se rendre compte si l’emplacement des meubles est bon. Je ne sais pas si vous avez déjà aménagé un appartement, mais on se retrouve souvent à devoir déplacer un meuble 3 fois de place, avant de trouver la bonne !

Et bien là c’était pareil pour moi ! Sauf que je me trouvais derrière mon écran, à déplacer les meubles avec la souris. C’est tout de suite beaucoup moins physique que de déplacer une armoire aux 4 coins d’une pièce !

Il y a plusieurs meubles pour lesquels j’ai dû trouver un autre emplacement que celui que j’avais prévu. Par exemple je me suis rendu compte que je ne pouvais pas mettre le lit où je pensais, parce que ça ne laissait pas assez de passage de chaque côté du lit, et je n’aurais pas pu ajouter de tables de chevet.

Ça permet de bien visualiser les espaces une fois les meubles disposés, et de meubler votre appartement en veillant à ce que la circulation y reste fluide.

Choisir des meubles bien proportionnés

Je voulais un bel appartement, agréable à vivre, avec une déco pas trop chargée. Mais pour ça il faut que les meubles soient bien proportionnés par rapport à la taille des pièces. Ici encore les plans 3D sont d’une aide précieuse.

Avec home.by.me, vous avez accès à un catalogue de meubles qui existent vraiment. Vous avez juste à choisir un meuble et l’essayer !

J’ai par exemple choisi une table ronde de 100 cm de diamètre, parce que je pensais ne pas avoir la place d’en mettre une plus grande ! Il m’a suffi de l’ajouter dans mon plan 3D pour me rendre compte immédiatement qu’il y avait assez d’espace pour en ajouter une de 120 cm.

Par contre pour le lit je voyais les choses en grand. J’en avais choisi un de 200 cm de long. En 2 clics, je me suis aperçu qu’avec un lit de cette taille je ne pouvais plus ouvrir la porte de la chambre. J’ai changé avec un lit de 190 cm et le problème était réglé.

Dans le salon, j’avais assez de place pour ne pas avoir à me soucier de la taille du canapé. Je me suis alors mis à rêver de mon futur canapé d’angle. Et bien j’avais tout faux, un canapé d’angle même s’il passait largement niveau taille, ça faisait ridicule et disproportionné dans mon salon de 20 m². Et ça je ne pouvais m’en rendre compte qu’avec les plans en 3D.

Prévoir le bon nombre de prises et leur emplacement

Combien de fois ça vous est arrivé de râler, car il manquait une prise électrique, là où vous en aviez besoin ?

Le gros plus, une fois que vous avez choisi et positionné tous vos meubles, c’est que vous savez exactement où vous avez besoin de prises électriques.

Lorsque vous n’avez pas réfléchi à tout ça avant les travaux, le risque c’est de vous retrouver 6 mois après dans votre nouvelle chambre, à pester parce que vous ne pouvez pas charger votre téléphone à côté de votre lit.

Des travaux maîtrisés

J’ai fini par avoir un plan ultra-réaliste, qui correspondait exactement à l’appartement que je voulais, avant le jour de la signature chez le notaire. Ça m’a permis d’anticiper et de chiffrer tous les travaux et l’ameublement.

J’ai pu aller faire des devis chez différents cuisinistes en arrivant avec le plan précis de ce que je voulais. Ça me permettait de gagner du temps, ils avaient juste à reproduire la cuisine à l’identique en utilisant leurs produits. Au final, j’ai eu plusieurs devis pour la réalisation de la même cuisine, je n’avais plus qu’à choisir quelle qualité je voulais, et négocier le prix.

J’ai fourni les plans 3D aux artisans afin qu’ils comprennent bien ce que je voulais ! Et eux ça leur a permis d’anticiper plusieurs choses, par exemple à quels endroits ils devaient passer les canalisations d’eaux, ou encore repérer les endroits où  faire des saignées pour amener l’électricité.

C’était gagnant-gagnant, tout le monde y gagnait du temps et évitait bien des déconvenues.

Le résultat

Je vous vante les avantages et le réalisme des plans 3D depuis le début de cet article, mais je ne vous ai toujours pas montré à quoi cela ressemblait. Je vous laisse juger par vous-même, voici les plans 3D que j’avais avant la remise des clés, et la comparaison avec le résultat final.

A gauche, le plan 3D réalisé sur Homebyme. A droite, le salon après rénovation.

En résumé

Avoir ces plans 3D m’a d’abord permis de me conforter dans le projet. Si je n’avais rien réussi à créer de satisfaisant avec les volumes dont je disposais, je me serais rétracté, et j’aurais cherché un autre appartement à acheter.

Ensuite ça m’a aidé à définir exactement ce que je voulais faire comme rénovation, de penser chaque recoin, et d’optimiser l’espace.

Puis j’ai pu expliquer facilement aux différentes personnes, qui sont intervenues dans la rénovation, ce que je voulais, en leur montrant les plans. C’est plus facile d’avancer en ayant un objectif précis, plutôt qu’à l’aveugle.

Sans plan, je pense que les artisans auraient parfois fait autrement en choisissant la facilité, et je me serais retrouvé avec un appartement réalisé suivant le bon vouloir de chacun, dans lequel je n’aurais sûrement pas eu un agencement aussi optimisé.

J’espère que cet article a répondu à vos attentes et vous a éclairé sur comment vous projeter avant de faire un achat immobilier. Je compte sur vous pour le partager sur vos réseaux sociaux préférés. Vous m’aiderez ainsi à faire connaître mon blog et à conquérir de nouveaux lecteurs.

Mathieu, du blog Devenir Proprio