7 raisons géniales d’acheter un immeuble de rapport (et 5 inconvénients)

C’est décidé, tu vas investir dans l’immobilier ! Tu pensais acheter un appartement, le louer et voir comment ça se passe pendant quelques mois avant d’envisager un second achat. Bref, un pas prudent après l’autre.

Mais tu as entendu parler d’investisseurs qui achètent parfois plus de 10 appartements en un an. Et franchement, ça te fait rêver, même si tu te demandes comment ils font. Jamais tu n’arriveras à leur niveau !

Mais en es-tu vraiment sûr ?

Bien sûr, chaque situation est différente. Ton niveau de rémunération et ton profil bancaire ont clairement un impact sur ta capacité à acquérir rapidement un grand nombre de biens.

À force de côtoyer des investisseurs, je me suis laissée dire que le secret résidait peut-être dans une stratégie d’investissement particulière : acheter un immeuble de rapport.

Je ne sais pas toi, mais j’ai bien envie de me lancer dans cette direction.

Acheter un immeuble de rapport : mais ça sort d’où cette idée ?

Ma copine Claire, investisseuse et auteure du blog recouvrement-facile.com, m’a mise au défi d’acheter 4 appartements avant la fin de l’année. Et comme on est déjà mi-février, je me suis dit qu’il allait falloir mettre la seconde pour y arriver.

Pour l’instant, mon profil bancaire ne fait pas rêver. Je lance mon activité d’architecte d’intérieur avec comme principal sponsor le Pôle Emploi ;). Et comme nous avons récemment choisi de changer d’atmosphère et de nous installer dans une nouvelle région, mon mari doit retrouver un CDI.

Sur le papier, il est peu probable qu’un banquier finance à court terme un projet immobilier, même très rentable.

Heureusement, nous avons un As dans notre manche : une épargne conséquente, entre autres issue de la plus-value réalisée lors de la vente de ma résidence principale. Je t’en parle dans cet article.

Pour ne pas repousser notre projet d’investissement, j’ai décidé de nantir cette épargne sur assurance-vie pour convaincre une banque de me suivre sur un projet rentable.

Initialement, j’avais en tête d’acheter un appartement, de le rénover, de le louer, et de recommencer dès que notre situation bancaire serait assainie. À ce rythme, étant donné le temps que peut prendre la recherche puis les travaux d’un investissement immobilier rentable, je n’aurais probablement pas atteint l’objectif avant la fin de l’année.

Acheter un immeuble de rapport ne faisait pas partie de mes projets à court terme. Mais le défi lancé par Claire m’oblige à changer mon angle d’attaque.

Au fait, c’est quoi un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport, c’est un bien immobilier divisé en plusieurs appartements et dont l’ensemble appartient au même propriétaire.

Quand on y pense rapidement, le terme d’immeuble de rapport est très impressionnant. Je parie qu’en le voyant pour la première fois, tu t’es tout de suite imaginé un immeuble haussmannien de 30 appartements, valorisé plusieurs millions d’euros dans les beaux quartiers de Paris.

En réalité, pour bénéficier du qualificatif d’immeuble de rapport, un bien immobilier doit comporter au minimum 2 appartements, ou un appartement et un local commercial. Une simple maison divisée en 2 monte immédiatement en grade.

Et là, tu commences à me voir venir ! S’il est peu probable que je réussisse à acheter 4 appartements en 10 mois, ça devrait en revanche être jouable d’acheter un immeuble de 4 appartements. Je t’explique pourquoi dans le point suivant.

7 raisons d’acheter un immeuble de rapport

J’ai découvert il y a peu le groupe Facebook « Grosse Renta Immo ». Et surtout l’excellente formation sur l’investissement dans les immeubles de rapport, mise à disposition gratuitement par Sébastien Morin, le fondateur du groupe.

Sébastien ajoute un module par jour (jusqu’à ce qu’il n’ait plus rien à dire sur le sujet). La formation est accessible en cliquant sur ce lien ou directement sur son blog.

Les arguments qui suivent sont directement inspirés du module 3 de sa formation.

1/ Es-tu plutôt lièvre ou tortue ?

Ton objectif est d’acquérir un maximum de biens en un minimum de temps ? Acheter un immeuble de rapport est la solution pour te permettre d’accélérer.

C’est mathématique : acheter 5 appartements indépendants te demandera 5 fois plus de temps que d’acheter un immeuble de 5 logements.

Globalement, la démarche est la même dans les deux cas :

1. Tu identifies ton budget d’acquisition total (achats + frais de notaires + travaux).
2. Tu choisis ta stratégie de location.
3. Tu trouves un bien correspondant à ton budget et à ta stratégie de location.
4. Et tu le négocies pour rendre ton investissement rentable.

2/ Tu pourrais faire tes courses à Rungis

Si tu achètes quatre appartements d’un coup, le prix au m² sera plus bas que si tu achètes les mêmes quatre appartements séparément. C’est exactement comme d’aller faire ses courses chez un grossiste. Tu achètes plus de quantités, donc tu obtiens un meilleur prix.

Deuxième effet Kiss Cool : les investisseurs prêts à acheter des immeubles de rapport sont beaucoup moins nombreux que ceux qui investissent dans des logements individuels. Tout simplement parce que c’est moins connu, et ça fait donc plus peur. Et qui dit moins de monde prêt à acheter, dit plus de facilité à négocier.

3/ Limite les frais

On y pense moins mais rénover coûte également moins cher quand on rénove plus de mètres carrés. Tout simplement parce que les artisans ont des coûts incompressibles, comme par exemple les frais de déplacement ou de location de matériels.

En achetant un immeuble de rapport, tu réalises donc des économies comparées à la rénovation du nombre équivalent de mètres carrés, répartis en plusieurs appartements éloignés les uns des autres.

Et si tu veux être sûr de réussir tes travaux de rénovation, reçois gratuitement par e-mail LE GUIDE ULTIME de la rénovation rentable sans stress, en cliquant sur ce lien.

4/ Les impayés ne sont pas une fatalité

Si tu débutes en immobilier, tu t’es forcément posé des tonnes de questions concernant les impayés. Qu’est-ce que je vais faire si je dois rembourser moi-même l’emprunt ? Et si ça dure des mois à cause de la trêve hivernale ? Et si je me ruine en frais de procédure ?

Quand tu achètes un immeuble de rapport, tu dilues ton risque lié aux impayés et aux vacances locatives.

En effet, si tu achètes ton premier appartement, et que ton unique locataire ne te paie pas, c’est la cata. Si malheureusement ça t’arrive, je t’invite à visiter sans attendre le blog recouvrement-facile.com. Claire est juriste, et ancienne clerc d’huissier. Elle répondra à toutes tes questions.

En revanche, si ton premier investissement est un immeuble de 3 appartements, et qu’un des locataires ne paient pas, tu continues à toucher chaque mois les loyers des deux autres appartements.

5/ Tu ne devras pas forcément vendre un rein

Tu te dis peut-être qu’acheter un immeuble de rapport te coûtera un bras. Si tu achètes dans le centre d’une grande ville, c’est clair, tu y laisseras aussi un oeil !

En revanche, si tu cibles les petits immeubles ou les maisons divisibles dans des villes plus petites, tu trouveras ton bonheur. Même à moins de 100.000 euros.

Si tu habites une grande ville, tu devras cependant faire la concession de t’éloigner un peu de chez toi.

6/ Sois le seul maître à bord

L’un des très gros avantages d’acheter un immeuble de rapport, c’est que tu prends les décisions seul ! Pas de réunions de copro interminables pendant lesquelles on débat de l’intérêt de repeindre la cage d’escalier.

Si tu veux repeindre la cage d’escalier, tu appelles un peintre. Si tu veux attendre quelques années, tu attends. Point.

7/ Vois moins souvent ton banquier

À chaque nouveau projet bancaire, tu dois convaincre une personne de te suivre : ton banquier ! Et en achetant un immeuble de rapport, tu ne dois le convaincre qu’une seule fois.

C’est pas une bonne nouvelle ça ?

5 inconvénients quand tu achètes un immeuble de rapport

Bon, en revanche, il y a aussi quelques inconvénients.

1/ Tu vas passer pour un extraterrestre

Les banquiers ont l’habitude de vendre des crédits immobiliers aux particuliers qui achètent leur résidence principale. La plupart d’entre eux sont largués face aux investisseurs immobiliers. Et si en plus, tu arrives en demandant à emprunter pour acheter un immeuble de rapport, tu risques d’en perdre quelques-uns !

Bref, pour obtenir ton financement, prépare un dossier béton et prépare-toi à argumenter sur la rentabilité de ton prochain investissement.

2/ Tu mets tous tes oeufs dans le même panier

On l’a vu plus haut : en achetant un immeuble de rapport, tu dilues le risque en cas d’impayés ou de vacances locatives. Mais en même temps, tu augmentes le risque de mal choisir ton emplacement.

Si tu achètes 5 appartements disséminés sur plusieurs secteurs, que tu te plantes sur un emplacement, et que l’appartement en question a du mal à se louer, c’est embêtant mais pas trop grave. En revanche, si tu choisis un immeuble au mauvais endroit, tu risques de galérer pour tous tes appartements.

Donc pour éviter ça, bétonne ton étude de marché. Encore plus que pour acheter un appartement. Vérifie la demande pour le type de bien que tu souhaites proposer à la location. N’hésite pas à publier une fausse annonce en précisant l’emplacement de l’immeuble pour valider ton choix.

Pour en savoir plus sur cette technique, je t’invite à lire l’article « 7 étapes pour devenir immopreneur ».

3/ En cas d’imprévus, tu dois assumer seul

Certes, dans un immeuble, tu n’as pas à négocier pour faire ou reporter les travaux avec les autres copropriétaires. Mais à l’inverse, si tu dois prendre en charge des travaux imprévus, comme par exemple un toit qui semblait en bon état mais qui commence à fuir, tu dois payer seul la totalité de la somme.

Pour parer à ce genre d’éventualité, tu dois obligatoirement te constituer une épargne de sécurité. C’est vrai pour l’achat d’un appartement, ça l’est encore plus pour l’achat d’un immeuble de rapport.

Pour ne pas te laisser surprendre, mets de côté l’équivalent d’un an de loyers. Oui, c’est beaucoup, mais c’est pour ton bien !

4/ La fiscalité peut se compliquer

Quand tu achètes un appartement en nom propre, tu le loues nu ou meublé. Et tu déclares tes loyers aux impôts de façon forfaitaire ou au réel. Bref, c’est relativement simple.

Si tu as l’impression que tu viens de lire du chinois, lis cette explication pour l’imposition de la location nue et celle-ci pour l’imposition de la location meublée.

En revanche, imaginons que tu achètes un immeuble composé d’un local commercial (qui relève des revenus fonciers comme la location nue), d’un grand T4 que tu loues nu, et de 3 studios que tu loues meublés, tu risques de te tirer les cheveux lors de ta prochaine déclaration d’impôt.

À moins que tu ne sois toi-même comptable, fais appel à un professionnel pour préparer ta déclaration d’impôt.

5/ À la revente, le nombre d’acheteurs est limité

Quel que soit le type d’investissement que tu cibles, tu dois t’assurer que ton bien pourrait se revendre rapidement en cas de besoin.

C’est d’autant plus vrai pour les immeubles de rapport qui intéressent moins d’acheteurs que les logements individuels.

Pour ne pas te retrouver avec un bien invendable sur les bras, assure-toi d’acheter le bien 20 à 40% en dessous du prix moyen du marché, en fonction de l’importance des travaux à effectuer. Une fois remis à neuf, un immeuble positionné au bon prix se revendra, d’après Sébastien Morin, en un mois  maximum selon le secteur.

Si le temps joue en ta faveur, tu pourras te permettre de positionner ton immeuble 10 à 20% au-dessus du prix moyen du m² de ton secteur, et attendre un acheteur.

Change d’approche pour acheter un immeuble de rapport

Personnellement, ces arguments m’ont convaincue, et les inconvénients ne me font pas suffisamment peur pour me freiner sur ce projet.

En revanche, acheter un immeuble de rapport m’a demandé de radicalement changer ma façon d’aborder la recherche de mon prochain investissement.

Quand tu cherches à acheter un appartement

Lorsque tu investis dans un appartement, il y a tellement d’offres compatibles avec ton budget et ta stratégie de location, que tu es obligé de définir un secteur de recherche et de t’y tenir.

Si ta ville est trop chère par rapport à ton budget, tu identifies quelques autres villes potentielles et tu réalises une étude de marché. Si je schématise, tu vas ainsi vérifier :

• que le type de population correspond à la stratégie de location que tu as en tête,
• que la tendance démographique t’assure de toujours trouver des locataires,
• et que les prix au m² à l’achat comparés à ceux de la location t’assurent un niveau de rentabilité minimum.

Lorsque tu as trouvé une ville qui te convient, tu te lances à la recherche de biens correspondant à tes critères.

Quand tu souhaites acheter un immeuble de rapport

En revanche, l’offre d’immeubles compatibles avec ton budget autour de chez toi te paraîtra nettement plus réduite (à moins d’avoir trouvé un trésor au fond d’une caverne, ce qui n’est pas mon cas).

Pour trouver un immeuble de rapport à acheter, tu dois donc inverser ton processus de recherche. Tu commences par identifier les immeubles correspondant à tes critères en termes de prix et de surface ou nombre de lots dans un périmètre beaucoup plus large.

Puis tu réalises une étude de marché pour chaque ville dans laquelle tu trouves un immeuble. Et tu ne te déplaces pour visiter que lorsque la ville remplit tes critères.

En résumé

Parmi les nombreuses stratégies d’investissement immobilier possibles, acheter un immeuble de rapport est une solution parfaite si tu souhaites augmenter rapidement la taille de ton parc immobilier. Cette stratégie est idéale si tu souhaites bénéficier de prix au m² moins élevés et diluer ton risque en percevant tes loyers de plusieurs locataires différents.

En revanche, si tu n’as pas d’épargne de sécurité, ou que tu es inquiet à l’idée de concentrer tes investissements à même endroit, commence par un investissement plus classique, par exemple en achetant un studio à transformer en T2 (lis cet article pour en savoir plus sur le sujet), ou en aménageant une colocation.

Recommence la même opération autant de fois que nécessaire. Et, si un jour, tu te sens prêt, achète un immeuble de rapport.

Alors, quel est ton objectif pour cette année ? Dis-moi en commentaires si tu rejoins notre défi d’acheter minimum 4 biens avant la fin de l’année.