7 étapes pour devenir immopreneur (et enfin dire adieu à ton patron)
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7 étapes pour devenir immopreneur (et enfin dire adieu à ton patron)

Ton patron se dirige vers toi avec un énorme dossier sous le bras. La réunion de la semaine prochaine est avancée à demain. Ce n’est encore pas aujourd’hui que tu sortiras tôt du bureau.

Ah, ce serait génial de ne plus avoir de patron, de pouvoir choisir tes horaires, ou de travailler dehors si ça te chante. À tes heures perdues, tu caresses l’idée de devenir entrepreneur.

Mais ça te fait peur. Ton/ta conjoint(e) ne te soutiendra jamais dans ta démarche. Et de toute façon, tu ne peux pas te permettre de quitter ton CDI. Après tout, tu as un crédit immobilier à rembourser. Ou besoin d’épargner en prévision des études des enfants. Bref, c’était sympa de rêver.

Et si je te disais que tu peux devenir entrepreneur sans créer d’entreprise. Et si je te disais que tu peux devenir entrepreneur sans même quitter ton boulot ?

Dans cet article, je t’explique comment devenir immopreneur, augmenter tes revenus et peut-être un jour pouvoir dire adieu à ton patron sereinement.

Devenir immopreneur, mais qu’est-ce que ça veut dire ?

La première fois que j’ai entendu ce terme, c’était dans le podcast d’Invest Immo Club. Et ça a fait tilt ! Je l’ai trouvé tellement juste que j’ai préféré le lui emprunter pour t’expliquer ma conception de l’investissement immobilier.

Un immopreneur, c’est un investisseur immobilier qui considère son parc immobilier comme une entreprise. Il n’a pas des locataires, il a des clients. Il achète un bien immobilier parce qu’il est rentable. Parce qu’il lui permet de gagner de l’argent. Tous les mois. Pas seulement lorsqu’il aura terminé de rembourser son crédit dans 20 ans.

Un immopreneur, c’est un investisseur immobilier qui considère son parc immobilier comme une entreprise.

Et comme tout bon entrepreneur, la satisfaction de ses clients est une priorité. S’il ne les satisfait pas, il subira des périodes sans rentrée d’argent (les vacances locatives). Ou pire, des périodes pendant lesquelles ses clients ne le paieront pas (les impayés). Et dans ce cas, les frais d’huissier, voire de justice pour se débarrasser du mauvais payeur risquent d’engloutir ses bénéfices.

Pour bâtir un patrimoine immobilier rentable, l’immopreneur doit donc absolument :

  • proposer à ses locataires un logement qui correspond à leurs besoins : le bon emplacement, la bonne surface, le bon équipement.
  • rénover le logement en offrant des prestations de qualité et adaptées à leurs besoins, pour les convaincre de louer rapidement. Et relouer par la suite rapidement grâce au bouche-à-oreille.
  • offrir des services qui les fidélisent et leur donnent envie de rester longtemps.

En parallèle, l’immopreneur doit également s’assurer que sa trésorerie affichera un montant positif à la fin de chaque mois. Comme tout entrepreneur, son objectif est de réaliser des bénéfices, qui lui permettront soit de réinvestir, soit de profiter d’un complément de revenus, soit d’en vivre.

À force de côtoyer des investisseurs, j’ai identifié 7 étapes pour devenir immopreneur. Commençons par le commencement.

Étape 1 : Forme-toi pour devenir immopreneur

Tu t’imagines peut-être à la tête d’un empire immobilier, propriétaire de dizaines, voire de centaines de biens qui te permettent de vivre la vie de tes rêves, sans avoir à lever le petit doigt. Mouais.

Avant d’en arriver là, commence par acheter ton premier bien. Ton premier investissement immobilier est crucial. De cette première étape dépendent tes investissements futurs.

Tu dois absolument connaître les mécanismes qui différencient un investissement rentable d’un investissement qui te coûtera de l’argent tous les mois.

Tout d’abord, tu dois savoir une chose. Si tu ne convaincs pas ton banquier que tu es capable de gagner de l’argent avec l’immobilier, il te prêtera dans les limites de ta capacité d’endettement. Et ensuite, c’est ter-mi-né !

Mais si tu comprends comment gagner de l’argent en tant qu’immopreneur, tu pourras acheter beaucoup plus de biens, beaucoup plus vite. Et peut-être bien vivre de tes loyers.

Ce qui intéresse ton banquier

Lorsque tu vas solliciter ton banquier, il va s’intéresser à trois choses :

  • combien de loyers hors charges tu percevras chaque mois
  • à quel montant s’élèvera ta mensualité pour ce bien
  • le risque qu’il prend s’il te prête de l’argent
  • ton endettement actuel, et ton endettement futur s’il t’accorde un crédit pour réaliser ton investissement

Comme tu paieras des charges chaque mois (charges de copropriété, impôts fonciers, assurance, frais de gestion, etc.), le banquier considère que tu consacreras 30% de ton loyer pour les acquitter. Par conséquent, il ne tiendra compte que de 70% de tes loyers hors charges.

La mensualité de ton prêt pour acheter un bien immobilier locatif doit donc être inférieure à 70% de ton loyer mensuel hors charges. Si tu perçois 500 euros de loyers hors charges, la mensualité ne doit pas dépasser 350 euros.

En trouvant un bien immobilier dont le prix d’achat te permet de répondre à ces critères, tu maximises tes chances de recevoir une réponse positive du banquier, le jour où tu lui présenteras ton projet.

En complément, tu vas devoir lui prouver qu’il prendra un risque limité en te prêtant de l’argent à toi ! Ton profil bancaire est TRÈS important. Tu dois l’entretenir aux petits oignons pour éviter que le banquier réfléchisse trop longtemps.

Tu dois amener ton banquier à se dire : « ce client a un profil bancaire nickel. Son projet est, selon mes critères, rentable. J’ai confiance dans sa capacité à rembourser son prêt. Je lui prête. »

Pour ça, je t’invite à lire l’étape 5.

Ce à quoi tu dois t’intéresser pour devenir immopreneur

Tu dois absolument faire plaisir à ton banquier. Fais-en l’une de tes priorités. Sans lui, tu n’achèteras pas.

Mais pour t’assurer de gagner de l’argent à chaque nouvel investissement, tu dois en complément t’assurer que tu vas effectivement gagner de l’argent.

Car en réalité, tes charges peuvent très bien dépasser 30% de tes loyers hors charges. Par exemple, si tu achètes dans un immeuble où les charges de copropriété frôlent des sommets. Ou si tu oublies de réfléchir à ta fiscalité. Les impôts eux ne t’oublieront pas !

Lorsque tu visites un bien, avant de faire une offre d’achat, tu dois impérativement calculer ton cash-flow net net, c’est-à-dire le montant qu’il te reste en poche chaque mois après avoir tout payé, impôts compris.

Je t’invite à lire (ou relire) le premier chapitre du GUIDE ULTIME de la rénovation sans stress (tu peux le télécharger en cliquant ici) pour comprendre comment le calculer.

En résumé, tu dois convaincre ton banquier que ton investissement locatif est rentable selon ses critères ET vérifier que tu gagneras effectivement de l’argent chaque mois.

Étape 2 : Définis ton budget

Pour acheter ton premier bien immobilier, tu peux définir facilement ton budget en utilisant la méthode suivante.

Commence par définir le montant maximum que tu pourras rembourser chaque mois à la banque

Pour cela, additionne tous tes revenus (le cas échéant les revenus de ton/ta conjoint(e)). Divise le montant obtenu par 3. Soustrais à ce montant tes éventuels crédits en cours.

Tu veux un exemple ? Imagine que tu es célibataire et que tu touches un revenu total de 1500 euros par mois. Divise ce montant par 3, tu obtiens la somme de 500 euros. Soustrais ton crédit auto de 100 euros. Tu obtiens un montant de 400 euros. Tu as donc une capacité de remboursement de 400 euros par mois.

Détermine le montant maximal que tu peux emprunter

Rends-toi sur le simulateur du site meilleurtaux.com et renseigne le montant que tu as obtenu.

Pour une capacité de remboursement mensuelle de 400 euros, tu peux emprunter sur 20 ans au taux de 1,59% (taux moyen automatiquement proposé par Meilleurtaux au moment où j’écris cet article), tu obtiens un montant d’emprunt de 77.415 euros.

Utilise le simulateur du site meilleurtaux.com pour déterminer le montant maximal que tu peux emprunter

N’hésite pas à jouer avec les durées de prêt pour voir comment le montant d’emprunt possible évolue. Attention cependant, les banques sont de plus en plus frileuses et hésitent à prêter sur plus de 20 ans pour un premier investissement locatif.

Si tu n’es propriétaire d’aucun bien, tu peux présenter ton projet locatif comme ta future résidence principale, ce qui devrait t’aider à obtenir un prêt sur 25 ans. En effet, rien ne t’empêche légalement de changer d’avis et de louer un bien initialement acheté en tant que résidence principale. Même si tu prends cette décision le jour de la signature chez le notaire !

Sur une durée plus longue, tu pourras soit augmenter ton budget d’achat, soit réduire tes mensualités et donc augmenter ton cash-flow.

Définis le montant maximum du bien à rechercher

Attention, lorsque tu achètes un bien immobilier, tu paies des frais de notaire dont le montant varie entre 7 et 14% selon la valeur du bien. Et pour proposer un bien top-niveau que tes locataires s’arracheront, tu devras probablement y faire des travaux.

Pense donc bien à déduire du montant total empruntable les frais de notaire et les travaux afin de définir la valeur du bien à cibler.

Pour estimer les frais de notaire, rendez-vous sur le site immobilier.notaires.fr. Si tu achètes un bien d’une valeur de 70.000 euros, tu paieras des frais de notaire de 6800 euros, soit à 615 euros près le montant maximal empruntable.

Pour estimer les frais de notaire, rendez-vous sur le site immobilier.notaires.fr

Ton budget d’achat est donc de 70.000 euros, travaux compris.

Pour simplifier l’estimation des travaux, pars du principe qu’une rénovation totale d’un logement coûte 1000 euros / m². Pour un simple rafraichissement (peinture, réfection des sols, sans électricité ni plomberie), compte 500 euros / m².

Note que si tu achètes un bien à rénover, dans lequel tu prévois de réaliser 20.000 euros de travaux, tu ne paieras les frais de notaire que sur le prix d’achat hors travaux, soit dans cet exemple 50.000 euros. Le montant des frais de notaire sera donc réduit à 5400 euros.

Étape 3 : Définis ta stratégie et valide la demande locative

En fonction de ton budget, identifie la ville et si besoin, le quartier dans lesquels investir ainsi que le type de logement auquel tu peux prétendre. Inutile de perdre ton temps à chercher un 70 m² dans Paris avec un budget de 70.000 euros.

Identifie si ton budget te permet d’acheter près de chez toi

Prenons l’exemple de la ville de Perpignan. D’après le site Meilleursagents le prix moyen du m² pour un appartement est de 1411 euros.

Avec un budget de 70.000 euros, tu peux donc acheter un appartement de 50 m² ou 2 studios de 20 m². Le prix du m² étant généralement supérieur pour les plus petites surfaces, j’ai donc choisi, pour la démonstration, de réduire de 10 m² la surface achetable en sélectionnant deux studios.

Tu devras bien sûr creuser la question des prix au m² réels dans ta ville. Je te conseille le site immobilier.notaires.fr pour affiner ta stratégie. 

Si les prix de l’immobilier sur ton secteur ne correspondent pas à ton budget, éloigne-toi de chez toi. Si tu manques de temps, n’hésite pas à déléguer la recherche à un chasseur immobilier, l’aménagement à un architecte d’intérieur, et les travaux à un maître d’oeuvre. Mais prévois tout de même de te rendre disponible. Bien déléguer demande de contrôler.

Choisis ta stratégie pour définir le type de bien à acheter

Il existe de très nombreuses stratégies de location qui permettent d’augmenter la rentabilité de ton  investissement (colocation, division, location courte durée, etc.). Tu peux en choisir une, ou mixer plusieurs stratégies différentes dans un même investissement.

Prends le temps de toutes les explorer pour définir la stratégie qui te convient le mieux, aussi bien en matière de rentabilité qu’en matière de risques.

Et bien sûr, assure-toi que ton budget te permet d’acheter sur ton secteur le type de bien adapté à ta stratégie.

Détermine le montant des loyers perçus selon ta stratégie locative

Détermine ensuite les loyers que tu percevrais en proposant un logement d’une qualité supérieure à la concurrence. Utilise les sites Seloger ou Leboncoin et identifie les loyers les plus élevés sur ton secteur pour la surface que tu vises.

Sur Seloger, le loyer actuellement le plus élevé pour un appartement de 50 m² à Perpignan est de 620 euros hors charges (680 euros charges comprises). Le loyer le plus élevé pour un studio de 20 m² est de 380 euros hors charges (400 euros charges comprises).

Détermine le montant des loyers perçus selon ta stratégie locative

Dans cet exemple, pour une même mensualité de 400 euros, tu percevrais 620 euros en investissant dans un 50 m² ou 2 x 380 euros, soit 760 euros en investissant dans 2 studios.

Selon les prix au m² par type de bien dans la ville dans laquelle tu souhaites investir, tu pourras ainsi définir la stratégie de location qui te rapportera le plus de cash-flow.

Attention cependant à prendre en compte toutes les charges avant de choisir une stratégie plutôt qu’une autre. La taxe foncière, et les frais de gestion peuvent s’avérer plus élevés pour deux studios que pour un 50 m². C’est ton potentiel de cash-flow net net qui doit guider ton choix.

Valide ton estimation de loyers

Lorsque tu as les idées claires sur la stratégie adaptée à ton budget et au niveau de risque que tu acceptes d’assumer, assure-toi que ton projet correspond à la demande locative sur ton secteur.

Au même titre qu’un créateur d’entreprise, tu dois, en tant qu’immopreneur, faire une étude de marché. Et vérifier que le type de location que tu souhaites proposer, au niveau de loyer que tu envisages, rencontrera effectivement son public.

Si tu proposes un studio meublé à 500 euros par mois dans une petite ville où les locataires recherchent des T3 loués nus à 400 euros, tu loueras difficilement, et tu te retrouveras contraint de baisser fortement ton loyer.

Pour valider la demande locative, crée une fausse petite annonce sur Leboncoin. Cherche sur Google images des photos de logements correspondant à ce que tu souhaites proposer, aussi bien en termes de surface que de standing.

Poste une annonce en utilisant ces photos, en rédigeant de la manière la plus précise possible le niveau d’équipement et les prestations que tu proposeras à tes locataires, indique le quartier dans lequel tu envisages d’acheter et renseigne ton loyer cible.

Si tu reçois dans la semaine au moins 10 réponses, c’est gagné ! Et si tu es submergé de réponses, refais le test avec un loyer plus élevé. 😉

Décortique les besoins de tes clients cibles

Puisque ton annonce fictive fait mouche, profites-en pour comprendre les besoins spécifiques de tes clients cibles.

Prends le temps d’échanger avec les personnes qui te contactent. Dis-leur que le logement est déjà loué, mais que tu attaques les travaux sur un nouveau logement similaire.

Demande-leur précisément ce qu’ils recherchent. Tu auras ainsi accès à une mine d’informations qui te permettra de sélectionner le type de bien à acheter, et d’adapter le niveau de prestations aux besoins de tes futurs clients.

Étape 4 : Trouve un bien immobilier rentable

Tu as ta stratégie bien en tête ? C’est parfait. Il est temps de chercher la perle rare. Pour t’y aider, je te conseille de lire cet article dans lequel je te donne 8 astuces pour trouver une bonne affaire immobilière.

En complément, je te recommande, si ce n’est pas déjà fait, la lecture du GUIDE ULTIME de la rénovation rentable. Notamment le chapitre dans lequel je t’explique comment identifier le potentiel économique d’un bien à rénover. Clique ici pour le recevoir par email.

Un dernier conseil avant de passer au point suivant : les stratégies possibles lorsqu’on investit dans l’immobilier paraissent toutes plus alléchantes les unes que les autres. Pour rendre ta recherche efficace, tu dois absolument en choisir une et t’y tenir tant que tu n’as pas acheté ton premier bien.

Ensuite, rien ne t’empêchera d’en changer pour tester autre chose. Je parle en connaissance de cause. Immédiatement après m’être formée à l’investissement immobilier, je me suis mise en recherche d’un studio ou T2 pour faire de la location courte durée, mais aussi d’un grand appartement à diviser, mais aussi d’un T3 pour faire de la colocation. Le tout dans trop de quartiers différents de ma ville.

Bref, j’ai enchaîné les visites, je n’ai jamais été pleinement convaincue par ce que je voyais, et c’est normal ! C’est déjà compliqué de trouver une aiguille dans une botte de foin. Ça l’est encore plus quand on ne sait pas ce que l’on cherche.

Aiguille dans une botte de foin

Donc si tu veux faire de la location courte durée pour des groupes, cible uniquement les quartiers recherchés par les touristes et/ou les professionnels en déplacement, et concentre-toi sur les biens qui permettent d’accueillir le nombre de personnes souhaité.

Étape 5 : Convaincs la banque

Je sais, j’ai déjà évoqué la question du banquier dans le point 1. Mais savoir comment il calcule la rentabilité de ton projet ne suffira pas à le convaincre. Pour obtenir ton crédit, tu dois montrer patte blanche.

Ton profil bancaire doit être le moins risqué possible.

La première étape, c’est d’avoir des revenus stables et récurrents.

Je ne vais probablement rien t’apprendre en te disant que le Graal pour les banques, c’est d’avoir un CDI. Même si tu gagnes le SMIC.

Le banquier hésitera toujours plus à te prêter si tu es entrepreneur, intérimaire ou en CDD, même si tu gagnes 2500 euros par mois. Heureusement, ça ne signifie pas que tu ne trouveras pas un crédit immobilier. Seulement que trouver la banque prête à te suivre sur ton projet te demandera plus de temps.

Mais si tu es au chômage, et que ta priorité est d’investir dans l’immobilier, fais-toi embaucher en CDI, n’importe lequel. Même un contrat au McDo fera l’affaire !

Ensuite, épure tes comptes bancaires 3 mois avant l’achat

Tu as des crédits à la consommation, rembourse-les. À défaut, ils amputeront ta capacité d’endettement, comme indiqué dans l’étape 2.

Mets de l’argent de côté tous les mois. Idéalement, dès que tu reçois ton salaire, place 10% sur un compte épargne et n’y touche plus. Au-delà de rassurer le banquier sur ta capacité à épargner, ça te permettra aussi de te constituer un pécule de sécurité en cas de travaux imprévus ou d’impayés.

Pour t’aider, je te recommande de définir ton budget mensuel par postes de dépenses. Et ensuite, tu t’y tiens. Coûte que coûte.

Certes, ça te demandera de faire tes comptes et des efforts financiers dans un premier temps, mais ça deviendra vite une habitude. Allez, comme je suis sympa, je te mets à disposition le fichier que j’utilise pour gérer mon budget mensuel. Pour le télécharger au format numbers (sur mac), clique sur ce lien : Budget mensuel par postes de dépenses Numbers. Pour le télécharger au format excel ou open office (sur pc), clique sur celui-ci : Budget mensuel par postes de dépenses Excel.

Rappelle-toi chaque fois que ça te paraît difficile pourquoi tu fais ça. En devenant immopreneur, tu t’offres l’opportunité d’augmenter significativement tes revenus mensuels. Mais pour gagner plus, tu devras faire des sacrifices : en dépensant moins pour épargner, et en y consacrant du temps.

Si tu veux aller plus loin, je te recommande la lecture du livre d’Olivier Seban, « Tout le monde mérite d’être riche ». Tu y trouveras des notions d’éducation financière très pertinentes. À lire notamment si tu en es au niveau 0 de ta formation en investissement immobilier.

Si au contraire, tu cherches à approfondir tes connaissances, lis sans attendre « L’investissement immobilier locatif intelligent » de Julien Delagrandanne. Il est très technique, émaillé de chiffres et d’exemples et couvre la grande majorité des points à maîtriser avant d’investir, sans concession.

Enfin, aide ton banquier à percevoir la rentabilité de ton projet

Tu pensais arriver à la banque la bouche en coeur, faire un grand sourire en annonçant fièrement un niveau de loyer qui couvrira largement tes charges ? Ça risque de ne pas suffire à convaincre ton banquier.

En bon immopreneur, tu vas présenter à ton banquier un business plan. Tu vas lui préparer un dossier bien classé et complet dans lequel tu lui présenteras :

  • ta situation personnelle : identité, situation maritale, situation professionnelle, etc.
  • tes flux financiers et ton patrimoine : revenus, épargne, crédits éventuels, imposition, etc.
  • les détails de ton projet en mettant en évidence le niveau de rentabilité et le cash-flow obtenu après impôts sur la durée du crédit demandé. Si tu prévois des travaux, intègre des devis d’artisans.
  • le cas échéant, présente tes projets précédents. Par exemple, si tu as rénové et vendu ta résidence principale, empochant au passage une grosse plus-value, c’est le moment d’en parler.

Et pour simplifier son travail, prépare-lui une page d’en-tête qui résume les informations principales, notamment combien tu lui demandes et pour quel projet.

Pour convaincre ton banquier, prépare-lui un dossier complet

Dis-moi en commentaires si tu aimerais que j’écrive un article détaillé sur ce point.

Mise à jour : Suite au commentaire d’Élodie, je rajoute un complément d’informations. Pour financer ton investissement immobilier, tu as deux options : démarcher les banques toi-même ou faire appel à un courtier.

Si tu prévois de chercher par tes propres moyens, ne te contente pas d’aller voir uniquement ta banque. Consultes-en plusieurs sans attendre. Le délai prévu dans le compromis pour obtenir un crédit immobilier est parfois court, surtout en période de vacances scolaires. N’attends donc pas une première réponse négative pour prendre rendez-vous ailleurs.

Si tu envisages de faire appel à un courtier, rien ne t’empêche de démarcher les banques en parallèle. Cependant, sache qu’un courtier ne pourra pas déposer de dossier dans une banque que tu as déjà sollicitée avant lui. Dans ce cas, demande-lui au préalable à quelles banques il envisage de s’adresser et concentre-toi sur les autres.

Étape 6 : Convaincs tes clients

Tu as trouvé un bien rentable. Ton banquier est convaincu. Tu as validé la demande et tes futurs locataires sont au garde-à-vous en attendant que tu leur proposes le logement fabuleux que tu leur as promis.

C’est le moment de tenir ta promesse pour louer vite et éviter les vacances locatives.

Aménage le logement en fonction des besoins de tes clients

Grâce à ton étude de marché, tu connais déjà les grandes lignes de leurs besoins. Va plus loin et réfléchis en détail aux prestations que tu pourrais leur proposer pour te démarquer de la concurrence et leur donner envie de rester longtemps.

Tu prévois d’aménager une colocation ? Fais-en un endroit convivial qui donnera envie à leurs amis de prendre leur place. J’ai écrit un article détaillé sur le sujet sur le blog immobilier-meublé.fr. Pour le lire, clique sur ce lien.

Tu as acheté un grand studio pour un étudiant ? Et si tu ajoutais une chambre pour le transformer en T2. En offrant un logement plus confortable, tu loueras plus cher, à des clients qui resteront probablement plus longtemps. Tu te demandes comment faire ? Lis cet article dans lequel je t’explique tout.

En offrant un logement plus confortable, tu loueras plus cher, à des clients qui resteront probablement plus longtemps.

Tu comptes louer en courte durée ? Et si tu créais un mini spa dans la salle de bains, en installant une baignoire jacuzzi. Ce type d’argument fera à coup sûr sortir ton annonce du lot.

Bref, les idées ne manquent pas pour séduire tes futurs clients. La clé, c’est de prendre le temps de comprendre le mode de vie de tes futurs locataires, et de créer l’aménagement qui y répondra parfaitement. Pense aux petits détails qui t’ont souvent manqué quand tu étais toi-même locataire : où étendre le linge, où ranger l’aspirateur et la table à repasser, etc.

Si l’aménagement d’intérieur et toi, vous êtes en froid, n’hésite pas à me contacter par email à l’adresse violaine@renoveuse-astucieuse.com afin que je t’accompagne tout au long de ton projet.

Fais venir les clients à toi

Apporte la touche finale à ton aménagement intérieur en soignant la décoration. Choisis des matières, une ambiance ou une couleur qui te plaît et fais-en le fil conducteur de ta déco. Choisis un objet ou un équipement insolite qui ressortira sur ton annonce de mise en location.

J’ai récemment rencontré Charline, une investisseuse qui installe un hamac dans tous ses logements étudiants. Tous lui disent avoir repéré l’annonce grâce au hamac. Investissement par chambre : 30 euros ! Et à chaque changement de locataire, elle trouve le remplaçant par cooptation, sans publier d’annonce.

Pour te différencier, ne cède pas à la facilité de tout peindre en blanc. À l’inverse, ne surcharge pas non plus ton logement de peintures ou meubles aux couleurs criardes. Tu dois te différencier tout en plaisant au plus grand nombre.

Choisis des couleurs ou des papiers peints dans l’air du temps (pour cela, Pinterest est ton ami) et peins un mur dans chaque pièce. Assure-toi de choisir des couleurs qui fonctionnent entre elles pour créer une décoration cohérente dans tout le logement.

Pour attirer tes clients, ne cède pas à la tentation de tout peindre en blanc.

Pour éviter les fautes de goût, demande chez Leroy Merlin le nuancier gratuit Collection Maison et fais-toi expliquer le fonctionnement. C’est très simple et tu ne pourras pas te tromper.

Quand ton logement est tellement beau que tu hésites à le garder pour toi, fais appel à un photographe professionnel pour prendre les photos que tu utiliseras pour l’annonce. Pour un investissement de 70 à 100 euros pour une dizaine de photos retouchées, tu bénéficieras, pendant toute la durée de location, de photos de qualité qui exerceront un attrait irrésistible sur tes futurs clients.

La cerise sur le gâteau : tu pourras aussi t’en resservir lorsque tu posteras une annonce fictive pour valider la demande locative de ton projet suivant.

Étape 7 : Fidélise tes clients

Ça y est ! Ton logement est parfait, il s’est loué en un temps record, et largement au-dessus du prix du marché. Tes locataires sont ravis… pour l’instant.

Pour qu’ils restent satisfaits longtemps, tu dois construire avec eux une relation de confiance durable. Au-delà de proposer un bien conçu sur-mesure pour eux, rends-toi disponible. Pour devenir immopreneur, tu dois aussi assurer le service après-vente. Tu ne peux pas juste leur remettre les clés et leur dire : « merci, bonsoir, on se reparle dans un an pour réévaluer le loyer ».

Le robinet de la salle de bain fuit, tes locataires t’appellent et tu le changes sans tarder. Le lave-linge est en panne, tu demandes l’intervention d’un technicien au plus vite. Un dégât des eaux dans la salle de bains, tu leur expliques les démarches à faire auprès de leur assurance.

Certes, ça te coûtera un peu de temps, parfois un peu d’argent, mais ça t’évitera de devoir faire face à de plus grosses dépenses plus tard parce que tu as laissé le problème s’envenimer.

Tes locataires seront satisfaits, prendront soin de ton logement et feront ta pub le jour où ils  le quitteront. Grâce au bouche-à-oreille, tu n’auras probablement même pas besoin de publier ton annonce pour trouver leurs remplaçants. Tu auras enclenché un cercle vertueux ! Et surtout, tu gagneras de l’argent grâce à l’investissement immobilier.

En résumé

Devenir immopreneur présente de nombreux points communs avec la création d’une entreprise. Tu achètes un produit, tu le transformes pour l’adapter aux besoins de tes clients, tu le leur loues, et tu t’assures de leur faire vivre une expérience consommateur exceptionnelle pour les fidéliser et trouver tes futurs clients.

Au même titre qu’une création d’entreprise, devenir immopreneur demande d’accepter d’y consacrer du temps et de prendre quelques risques. Mais en suivant cette méthode en 7 étapes pas-à-pas, tu te seras surpris par ta capacité à générer des revenus additionnels rapidement.

Si la lecture de cet article t’a fait tomber des nues et que tu as découvert un univers totalement inconnu, je te recommande de te concentrer sur l’étape 1 et de commencer par une formation intensive aux notions de l’indépendance financière et de l’investissement immobilier.

Pour cela, commence par la lecture des deux livres dont je t’ai parlé plus haut : « Tout le monde mérite d’être riche » d’Olivier Seban, et « L’investissement immobilier locatif intelligent » de Julien Delagrandanne.

Visionne les vidéos Youtube de Yann Darwin, un marchand de biens et investisseur immobilier qui propose des vidéos d’excellente qualité, et écoute le podcast d’Invest Immo Club pour découvrir les interviews d’une quarantaine d’investisseurs immobiliers confirmés.

Et bien sûr, lis mon livre offert LE GUIDE ULTIME de la rénovation rentable, sans stress, pour réussir tes travaux, et sécuriser la rentabilité de ton investissement immobilier.

Si, au contraire, l’investissement immobilier t’est déjà familier, concentre-toi sur l’étape 6. Assure-toi de proposer à tes futurs locataires un bien tellement adapté à leurs besoins qu’ils n’aient qu’une envie : déloger le locataire actuel qui refuse de s’en aller 😉

Cet article participe à l’évènement interblogueurs “devenir entrepreneur” organisé par le blog Réussir mon e-commerce. S’il t’a plu et que tu penses à des amis auxquels il pourrait être utile, partage-le autour de toi, et aide-moi à me faire connaître.

A+

Violaine

PS : Si tu achètes l’un des deux livres cités plus haut en cliquant sur les liens présents dans cet article, je toucherai une petite commission. Et pour toi, ça ne change rien. S’il te plaît, si tu souhaites les acheter, soutiens-moi et clique sur l’un de ces liens 🙂

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10 commentaires

  • Patricia

    Hello violaine. Super article comme d habitude. J ai bien aimé le hamac dans la chambre, le ptit truc en plus qui fait la différence. Pour ma part je commence cette année 2019 par le séminaire de Michael Ferrari samedi prochain ! Et ma prochaine lecture qui sera chroniquée sur mon blog : tout le monde mérite d’être riche.

    • Violaine

      Salut Patricia,

      Excellent, je vois que tu te mets en condition pour te lancer dans l’immobilier ! Je n’ai jamais participé à ses séminaires mais j’aime beaucoup ses vidéos ! Tiens moi au courant quand tu auras écrit ta chronique, je ferai un lien vers ton site 🙂

  • Elodie

    Pour avoir testé l’annonce fictive, je valide à 200% ! Ca permet de vraiment valider le réalisme de son projet. Ensuite concernant la demande de prêt, je pense qu’il est aussi important de faire marcher la concurrence et d’aller voir plusieurs banques. Certains sont plutôt adeptes des courtiers mais personnellement, je préfère aller moi-même vendre mon projet auprès des banques. Je pense que ça constitue un argument fort et ça permet d’humaniser la relation. Un livre qui peut être utile pour mieux se vendre, c’est “comment se faire des amis” de Dale Canergie. Ne vous fiez pas au titre très “fleur bleue”. C’est une véritable boîte à outils pour adapter son discours et son approche. Après tout, le banquier prend aussi un risque à vous prêter cet argent ! Il ne faut pas hésiter à persévérer pour obtenir les meilleures conditions possibles.

  • Abdel

    Bonjour Violaine.

    Je suis a 200% d’accord avec toi sur le côté “immopreneur”.
    Si on voit cette passion (pour moi en tout cas) comme une entreprise dont nous sommes le seul et unique boss, on comprend vite que c’est à nous et à personne d’autre de faire le nécessaire.

    D’autant plus, pour la partie “fidélisation du client”.
    Ce que j’aime dire c’est “Offre le meilleur et tu recevras le meilleur”.
    Pas besoin d’aller plus loin =)

  • Florence

    Bonsoir Violaine et, à nouveau merci pour ton pragmatisme, ton réalisme ainsi que ton énergie communicative. Tu ouvres des portes auxquelles tu permets à tes lecteurs de donner des réponses concrètes pour réussir. Véritablement Formidable,
    A toi,
    Florence

    • Violaine

      Merci beaucoup pour ton commentaire. Je suis ravie que cet article t’ait plu. N’hésite pas à consulter mes autres articles, et notamment la liste des articles populaires dans la barre latérale.

      A très bientôt,
      Violaine

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