Cette semaine, je laisse la parole à Détélina, une investisseuse spécialisée en colocation haut de gamme. Mais avant de choisir cette stratégie locative, elle a réalisé plusieurs opérations successives d’achat-revente de ses résidences principales.
Avec, à chaque fois, une plus-value exceptionnelle à la clé !
Tu aimerais toi-aussi te lancer dans ce type d’investissement ? Je laisse Détélina, du blog Business-we-like t’en dire plus sur les stratégies qui ont fait son succès.
De nombreux investisseurs immobiliers et candidats à l’indépendance financière cherchent à réaliser une plus-value exceptionnelle à la revente. Cela leur permet d’accélérer le rythme de leurs investissements locatifs et de leur construction de patrimoine.
Mais comment réussir dans un domaine où les opportunités sont inhérentes aux risques ?
Voici ma méthode en 10 points. Cette analyse, vérifiée et ajustée tout au long de mon expérience d’investisseur, m’a permis de réaliser à plusieurs reprises des plus-values dignes d’un film d’Hollywood.
Appliquées indépendamment ou cumulées, ces stratégies vont augmenter la valeur perçue de votre futur investissement immobilier.
Le but ultime : transformer son bien en une œuvre d’art que tout le monde voudra s’arracher. À ce moment-là, on vend en position de force. Reste à entrer en scène et imposer notre prix.
1/ Se lancer dans l’achat-revente de sa résidence principale
Sachez que l’achat-revente de sa résidence principale constitue un levier de croissance très puissant.
Aujourd’hui, la législation française applique une exonération de la taxe sur la plus-value lorsque la vente immobilière concerne la résidence principale. À mon avis, c’est une des dernières niches fiscales.
Attention, ne cherchez pas à enchaîner deux à trois opérations par an, sinon vous risqueriez d’être requalifié « marchand de biens ». C’est un statut juridique spécifique qui présente ses avantages, mais aussi ses inconvénients.
Si vous souhaitez approfondir vos connaissances sur ce statut, écoutez mon interview de Jean Laplace, marchand de biens et formateur. Il parle en toute transparence de son métier, mais également de sa quête pour mettre son entreprise au service d’une meilleure qualité de vie.
Réaliser deux voire trois achats-reventes en l’espace de cinq ans peut tout à fait se justifier aux yeux de l’administration : mutation professionnelle, changement de priorités, acquisition avantageuse, agrandissement de la famille, etc.
Faites cependant attention à ne pas en abuser et tenez compte de la législation en vigueur.
Grâce à cette stratégie d’achat-revente, en optimisant l’espace tout en choisissant une décoration originale et soignée, vous pouvez atteindre trois buts pour le prix d’un :
- vous faire plaisir ;
- monter en compétences ;
- réaliser une plus-value latente exceptionnelle.
En complément, cela peut vous permettre de réemprunter pour agrandir votre parc locatif. En effet, rien ne vous empêche d’investir entre deux opérations d’achat-revente de résidence principale, en vous appuyant sur la plus-value exceptionnelle réalisée.
Le seul impératif : ne pas commettre de graves erreurs d’analyse. Une bonne gestion de projet et un montage du dossier bancaire digne d’un pro ne peut qu’augmenter vos chances de réussite.
2/ Pratiquer la division de lots pour réaliser une plus-value exceptionnelle
Les particuliers peuvent pratiquer la division de lots au même titre que les professionnels de l’immobilier. L’idée étant d’appliquer des stratégies susceptibles d’accélérer votre croissance de patrimoine.
Tout commerce repose sur un principe fondamental : acheter en gros et vendre au détail. À l’achat, vous bénéficiez d’un prix réduit. Et à la revente, vous appliquez un prix fort.
En immobilier, vous avez probablement constaté que le prix au m² d’un studio est bien plus élevé que celui d’un appartement de 80 m².
En associant les deux stratégies de l’achat-revente de votre résidence principale et de la division, vous pouvez optimiser davantage votre investissement et réaliser une plus-value exceptionnelle à la revente.
Pour cela, configurez votre résidence principale en plusieurs lots : un pour vous et votre famille, les autres dédiés à la location.
De cette façon, les lots loués vous remboursent les mensualités du crédit sur une partie, voire l’ensemble du bien.
Attention, vous devez connaître une particularité liée à la vente de résidence principale dont une partie est louée : vous serez imposé sur la plus-value au prorata de la partie locative.
3/ Maîtriser l’art du timing parfait
La période de chaque achat et de chaque revente est extrêmement importante.
Évidemment, vous avez intérêt à acheter quand les prix de l’immobilier sont au plus bas pour revendre lorsqu’ils commencent à grimper. Malheureusement, personne ne peut prédire à quel moment précis revendre. Cela reste un pari à l’appréciation de chacun.
En revanche, ce que vous devez prendre en compte, ce sont vos objectifs en matière d’investissement de moyen et de long terme.
Quand on investit dans des laps de temps assez courts d’un à deux ans, les prix connaissent rarement des variations spectaculaires.
Cherchez donc à valoriser le bien, indépendamment des périodes propices à l’achat et à la revente.
Entre autres pistes de réflexion, misez sur le potentiel de développement du quartier ou de la ville où vous avez l’intention d’acheter. Place aux politiques publiques d’aménagement du territoire !
4/ Miser sur le potentiel de développement du secteur dans lequel vous investissez
Le potentiel de développement d’un lieu dépend des politiques publiques au niveau national ou local.
Nous avons tous été témoins de transformations significatives d’un quartier dues par exemple à :
- l’aménagement de l’espace public,
- le prolongement d’une ligne de transport,
- la construction d’une nouvelle gare,
- la rénovation du centre-ville, etc.
Les investissements des pouvoirs publics influent sur la qualité de vie dans un quartier et par conséquent, sur les prix de l’immobilier.
Informez-vous, enquêtez, lisez les comptes-rendus des réunions des conseils municipaux pour comprendre l’orientation que les élus veulent donner au développement d’une ville en particulier.
Ensuite, vérifiez que les élus ont bien voté les budgets pour les aménagements en question. Combien de projets ambitieux et judicieux sont restés lettre morte sans les financements en conséquence !
5/ Cibler l’emplacement idéal
Vous avez certainement déjà entendu la fameuse phrase : « il y a trois critères d’or à respecter lors d’un achat immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! »
Effectivement, l’emplacement est roi ! Mais quel emplacement ? Cela peut-être dans le centre-ville, mais également dans un quartier en plein développement, proche d’une gare ou d’un pôle économique important.
Recherchez les quartiers les plus prisés par les gens qui ont la capacité d’acheter un bien cher. Oui, pour réaliser une plus-value exceptionnelle, nous parlons bien de revendre votre bien très cher !
Pour aller plus loin, téléchargez gratuitement ma méthode complète pour réaliser des investissements rentables en cliquant sur ce lien.
N’oubliez pas que vous pouvez tout imaginer en matière de valorisation à l’intérieur d’une maison ou d’un appartement, mais vous ne pourrez pas déplacer le bien.
Visez juste, pensez grand et vendez cher !
6/ Acheter un bien avec travaux pour réaliser une plus-value exceptionnelle
Tous ceux qui s’intéressent un minimum à l’immobilier savent que pour optimiser leur investissement, ils doivent acheter des biens avec travaux. Pourquoi ? Les travaux permettent :
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- d’acheter en dessous du prix du marché ;
- de réaliser du déficit foncier déductible de vos impôts ;
- d’optimiser l’espace ;
- de créer des mètres carrés supplémentaires (aménagement de combles ou sous-sols) ;
- d’imaginer une décoration raffinée ;
- de réaliser une plus-value latente exceptionnelle.
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Les travaux n’ont jamais été une partie de plaisir. Pourtant, ils permettent toujours de multiplier le retour sur investissement.
Les acheteurs qui refusent de faire des travaux accepteront de vous payer le prix du risque que vous avez assumé. Ce risque comprend la vision globale de l’aménagement, l’investissement financier, le choix de l’entrepreneur en charge des travaux, le temps, l’énergie et la supervision du chantier.
Tout le monde n’est pas capable d’assumer une telle mission.
Réaliser ce que les autres ne souhaitent pas, ou ne peuvent pas faire, et vous obtiendrez des résultats hors du commun.
Cela m’amène au point suivant : pour faire une bonne affaire, commencez par acheter une bonne affaire.
7/ Acheter en dessous du prix du marché
Pour trouver une bonne affaire, identifiez les biens, quartiers ou vendeurs qui présentent une « anomalie ».
Un bien squatté, mal agencé, nécessitant un ravalement ou réfection de la toiture (postes budgétaires très onéreux) ou situé dans une copropriété compliquée rebuteront les potentiels acheteurs.
De même, si on analyse le quartier : mauvaise réputation, mal desservi, en périphérie d’une ville, proche d’une cité, etc.
Dans le cas des vendeurs, vous négocierez plus facilement le prix s’ils sont pressés de vendre, notamment s’ils rencontrent l’une des situations suivantes : instance de divorce, dépenses exceptionnelles (maladie, décès), mutation professionnelle ou crédit relais, etc.
Toutefois, on ne trouve pas toutes les semaines une très bonne affaire. Ne perdez pas de temps. Mieux vaut acheter maintenant un bien qui n’est pas l’affaire du siècle, mais qui présente des atouts, plutôt que de chercher pendant 10 ans la perle rare.
En 10 ans, l’inflation et la tendance haussière des prix des biens intéressants annuleront les économies que vous projetiez en attendant.
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8/ Se concentrer sur les défauts corrigibles
Un bien n’est jamais moins cher par hasard.
Parfois, le prix bas se justifie par un défaut que l’actuel propriétaire ne peut ou ne veut pas corriger. Car cela demanderait de faire des recherches, de se renseigner auprès d’artisans ou d’un architecte, ou d’investir un budget complémentaire dans des travaux avant de vendre. Mais rares sont les défauts impossibles à corriger.
D’autre fois, le bien peut nécessiter des démarches compliquées au niveau administratif ou juridique. On fait de très bonnes affaires là où ce n’est pas évident d’aller. Plus vous rencontrerez de difficultés, plus vous devrez fournir d’efforts pour les surmonter, plus vous multiplierez vos gains potentiels.
Attention, vous pouvez également tomber sur une affaire compliquée, tout mettre en œuvre pour corriger le problème et ne pas arriver au résultat escompté. Renseignez-vous à 200 % auprès d’experts avant de vous lancer dans un achat qui demande beaucoup de démarches.
Sur la voie vers le succès, vous rencontrerez inévitablement des difficultés. Si c’était simple, tout le monde investirait dans l’objectif de réaliser une plus-value exceptionnelle ! Un ticket d’entrée élevé vous garantit moins de concurrence, et une part du gâteau plus importante.
9/ Maîtriser le budget des travaux
Pour réussir votre projet d’investissement immobilier, vous devez maîtriser le budget des travaux.
Je sais qu’il est difficile de chiffrer toutes les dépenses, penser aux imprévus, choisir les matériaux, éviter les erreurs, etc.
C’est pourquoi vous devez prévoir entre 10 et 20 % de budget supplémentaire pour faire face aux imprévus. Plus vous réalisez des travaux importants, plus vous vous exposez à des dépassements budgétaires.
Faites un point chaque semaine pour anticiper d’éventuelles difficultés et équilibrer le budget global. Si un des postes budgétaires risque d’exploser vos prévisions, essayez de compenser immédiatement en réduisant d’autres postes de dépenses.
Vous trouverez toujours une solution différente vous permettant d’obtenir un bon résultat. Ne vous accrochez pas à un projet figé ni des certitudes absolues.
Si votre budget rend votre projet initial difficile à réaliser, prenez le temps de repenser le tout pour choisir des produits moins chers, mais en faisant preuve de plus de créativité et d’audace.
Finalement, tout repose sur la quantité de temps et d’énergie que vous êtes prêt à investir dans les recherches et la réflexion du projet global.
Une fois vos travaux terminés, place à l’aménagement. Soyons clairs ! Vous devez vous démarquer tout de suite de la masse et viser l’aménagement haut de gamme, voire l’aménagement de luxe.
Tous les éléments introduisant donc le code du luxe sont les bienvenus !
10/ Aménager un logement haut de gamme pour réaliser une plus-value exceptionnelle
C’est la cerise sur le gâteau. Faites-vous plaisir, osez, faites du beau et du fonctionnel… Oui, faites preuve de créativité pour réaliser une plus-value exceptionnelle.
Vous devez créer un bien unique pour déclencher le coup de cœur et imposer votre prix à la revente ! L’émotion ressentie en visitant votre bien peut amener des personnes rationnelles à prendre des décisions irrationnelles.
Pour approfondir ce sujet, lisez cet article : « Mes meilleures adresses pour une décoration coup de coeur ».
Pour arriver à un résultat hors du commun, appuyez-vous sur plusieurs facteurs, dont trois me semblent incontournables :
Utiliser les meubles sur mesure à bon escient
Commander des meubles sur mesure ne semble pas intégrer la catégorie des « bonnes affaires ». Cependant, tout dépend de ce qu’on appelle une « bonne affaire ». Ayez une vision de long terme !
Les meubles sur mesure coûtent certes plus cher, mais permettent :
- d’optimiser et de mettre en valeur des endroits autrement perdus (espaces sous combles, dessous d’escalier, sous-sol) ;
- de créer un cachet supplémentaire ;
- d’introduire du mobilier rare grâce à des couleurs uniques (introuvables dans le commerce) ;
- de créer une habitation extraordinaire ;
- de la revendre bien plus cher.
Est-ce que dans ce cas-là, acheter du sur-mesure ne s’avère pas finalement un bon investissement ?
Renseignez-vous auprès d’artisans ou entreprises à l’étranger. Vous pouvez passer soit par votre réseau, soit faire des recherches sur internet. Parfois, vous serez agréablement surpris par un meilleur rapport qualité/prix. En revanche, attendez-vous à des délais de livraison plus longs.
Exprimer sa créativité
Soyez créatif. Inspirez-vous de la nature, introduisez des éléments végétaux, transformez des espaces en expériences uniques. Mettez votre bien en scène, jouez sur les luminaires, puisez dans votre imaginaire d’enfant pour créer un ensemble unique.
Si vous ne vous sentez pas l’âme d’un décorateur, faites appel à un architecte d’intérieur qui vous aidera à transformer votre bien pour réaliser une plus-value exceptionnelle.
Toutefois, je reste persuadée que l’idée principale doit venir de vous. C’est vous le concept, le capitaine à bord ! Créez un ensemble harmonieux qui vous ressemble et magnifie l’espace.
On a tous des talents qui sommeillent en nous. Pour booster votre créativité, inspirez-vous par exemple de vos découvertes lors des voyages.
Vous pouvez aussi efficacement stimuler votre imagination en sortant voir des expositions, des pièces de théâtre, en vous ouvrant à l’art dans toutes ses facettes.
Pourquoi ? Parce que notre but est de créer une demeure exceptionnelle, telle une oeuvre d’art.
Créer un bien exceptionnel
Oui, je parle bien de faire de l’exceptionnel. Une maison, une fois découverte, que l’on n’oubliera jamais.
Misez sur une multitude d’éléments décoratifs qui ont le pouvoir d’introduire la rareté, le rêve, l’audace, la beauté et le luxe ! En voici quelques exemples :
- domotique
- verrières
- véranda
- toit en verre
- plafond cathédrale
- salle home cinéma
- salle de sport
- cadres végétaux
- tableaux d’art
- photos grand format, etc.
Choisissez au sein de cette longue liste un ou deux éléments de qualité, ceux qui s’adapteront à votre intérieur, mettez-les en valeur et décorez l’ensemble avec goût et audace.
C’est ainsi que vous réussirez à déclencher le coup de coeur auprès de vos futurs acheteurs et imposer votre prix pour réaliser une plus-value exceptionnelle à la revente !
À vous de jouer.
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À votre succès et votre épanouissement !
Détélina
Business-we-like.com
Crédits photo
Image de couverture : Damien Letorey pour Détélina Duteil
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Détélina,
votre article sur l’investissement locatif avec achat-revente pour une plus valu intéressante est un enrichissement pour le particulier qui veut investir pour améliorer sa vie financièrement.
Vous donnez aux internautes beaucoup d’informations enrichissantes.
Cordialement Georges