Investir en Pinel : ma pire erreur en immobilier

Tous les investisseurs font parfois des erreurs, surtout lorsqu’ils débutent. J’ai organisé l’événement interblogueurs sur le thème « ma pire erreur en immobilier » pour te permettre d’en apprendre un maximum en un minimum de temps sur les erreurs à éviter si tu débutes en immobilier.

En attendant leur retour, c’est mon tour de te révéler mon secret immobilier le plus honteux : j’ai investi en Pinel (avant de savoir à quoi m’en tenir) et j’ai heureusement pu m’en désengager avant qu’il ne soit trop tard. Dans cet article, je t’explique :

• Pourquoi je considère qu’investir en Pinel était dans mon cas une mauvaise idée.
• Quelle stratégie tu peux mettre en oeuvre si tu tiens à utiliser ce dispositif.

Mon expérience désastreuse de l’investissement en Pinel

Pourquoi j’ai investi en Pinel

Il y a quelques années, j’ai consulté un conseiller en gestion de patrimoine car je cherchais à optimiser mes impôts. Lorsqu’il m’a conseillé d’investir dans un appartement en Pinel, j’y ai vu l’opportunité de me créer un capital. À l’époque, je n’avais aucune connaissance en investissement immobilier.

Comme tout investissement, acheter un programme de défiscalisation demande de ne pas faire une confiance aveugle à son conseiller (ce que j’ai fait) et de se former sur le sujet (ce que je n’ai pas fait). Lorsque j’ai commencé à m’intéresser sérieusement à l’immobilier locatif, je me suis vite aperçue que les programmes Pinel sont largement décriés par les investisseurs sérieux. Je t’explique les raisons de ce rejet massif dans le point suivant.

Comment j’ai réussi à m’en désengager

J’ai heureusement eu une porte de sortie que j’ai saisie immédiatement. Suite à un énorme retard de livraison de l’appartement, celui-ci n’était plus éligible au programme de défiscalisation. Le promoteur m’a donc proposé deux options :

• me verser une indemnité de 26.000 euros correspondant à l’économie d’impôts à laquelle je n’avais plus droit,
• ou une annulation de la vente.

La livraison de l’appartement devait avoir lieu au moment où je m’apprêtais à partir pour un tour du monde d’un an. Je ne me voyais pas gérer mon premier investissement locatif à distance, même en déléguant à une agence.  J’ai donc étudié la possibilité de revendre l’appartement immédiatement. Après tout, avec une indemnité de 26.000 euros, c’était potentiellement une bonne affaire. À l’époque, je vivais à plusieurs centaines de kilomètres du bien. J’ai donc contacté un agent immobilier sur place pour lui exposer les chiffres et lui demander son avis sur le potentiel de plus-value.

C’est là que j’ai compris à quel point cet investissement n’était pas rentable. En intégrant les frais de notaire au prix d’achat, et en tenant compte des 26.000 euros d’indemnités, je pouvais m’attendre à une plus-value maximum de 5.000 euros. Le temps ne jouant pas en ma faveur, j’ai donc préféré décliner cette « incroyable » opportunité et demander une annulation de la vente.

Le programme Pinel, qu’est-ce que c’est ?

Le programme Pinel est un dispositif de réduction d’impôts proposé aux particuliers qui investissent dans le parc immobilier neuf sous certaines conditions :

• Le logement doit être situé dans une zone définie par l’État.
• Il doit être loué non meublé en tant que résidence principale,
• pendant une durée minimale de 6 à 12 ans.
• Le loyer ne doit pas dépasser un plafond défini selon la localisation du logement.
• Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire,
• et ses revenus ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires.

Il est également possible de bénéficier du dispositif en achetant un bien dans l’ancien et en le rénovant à neuf. Le nombre d’investissement en Pinel est limité à 2 par an, dans une limite de 300.000 euros. Pour en savoir plus, clique sur ce lien.

Les avantages du dispositif Pinel sur le papier

Sur le papier, le dispositif Pinel est alléchant pour celui qui paie beaucoup d’impôts. Si tu respectes les conditions énoncées ci-dessus, tu bénéficies d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % du prix d’achat en fonction de ta durée  d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Si tu investis la somme maximale, sur la durée maximale de 12 ans, c’est donc une économie d’impôts de 63.000 euros, soit 5250 euros par an. Pas mal, n’est-ce pas ?

D’autant plus que si, comme beaucoup d’investisseurs débutants, le risque d’impayés te fait peur, on te permet de louer à tes proches, ascendants ou descendants. Généralement, on te rajoute dans la corbeille de la mariée les avantages suivants :

• Ton emprunt étant partiellement remboursé par le locataire, tu ne paies finalement qu’une fraction de l’emprunt.
• Comme tes mensualités sont supérieures à ton loyer, et que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tu crées les premières années du déficit foncier qui vient réduire tes revenus imposables.
• Et tu feras, si le marché se maintient, une plus-value raisonnable à la revente.

Tous ces arguments sont absolument vrais. Génial me diras-tu ! Oui mais comme tu t’en doutes, mon investissement en Pinel n’est pas ma pire erreur en immobilier pour rien.

En quoi c’est une mauvaise idée ?

Dans certaines (rares) conditions, un investissement en Pinel peut s’avérer rentable. Mais dans le cas le plus fréquent, à savoir l’achat d’un bien neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est-à-dire sur plan, auprès d’un promoteur, faire une bonne affaire relève plus souvent de la chance la plus insolente.

Premier problème : le prix

Quand tu achètes un bien éligible au Pinel à un promoteur, généralement via un conseiller en gestion de patrimoine, tu paies la marge du promoteur, mais aussi la commission du conseiller. Et comme tu achètes un bien neuf, tu paies la TVA à taux plein (20 %), contrairement à un achat dans l’ancien. Tu te retrouves donc à acheter à un bien beaucoup plus cher que le marché.

Deuxième problème : l’effort d’épargne

Lorsqu’on te vend du Pinel, on te parle de « l’effort d’épargne ». C’est cette somme plus ou moins minime que tu paies tous les mois, car ton loyer ne suffit pas à payer ton emprunt. Comme les loyers sont plafonnés, et que le prix d’achat est très élevé, il est impossible, à moins de faire un apport, d’obtenir une mensualité d’emprunt inférieur au montant du loyer, même en empruntant sur 25 ans. Certes ton locataire paie une grosse partie de ton emprunt, mais tu dois tout de même compléter de ta poche tous les mois. Et en cas de vacance locative, tu dois payer 100 % de la mensualité. Mieux vaut prévoir une épargne de sécurité au cas où cette situation s’éternise.

Troisième problème : le choix du locataire

Pour bénéficier de ce dispositif, tu ne peux louer qu’à des personnes dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources réglementaires, ce qui réduit fortement ton choix de locataires potentiels. De plus, comme les collectivités locales ont l’obligation de fournir 25% de logements sociaux, les bailleurs sociaux achètent généralement aux promoteurs une part équivalente des biens produits. Si tu choisis ton investissement à la va-vite, la qualité des résidents peut avoir un impact positif comme négatif sur ta facilité à trouver des locataires de qualité.

Quatrième problème : la revente

Les vendeurs de Pinel promettent en général une plus-value à la revente basée sur l’évolution moyenne des prix du marché immobilier. Cependant, cette plus-value est plus qu’hypothétique si tu tiens compte du contexte dans lequel tu achètes ton logement. La majorité des biens en Pinel sont situés  dans des résidences vendues sur plan. Tous les propriétaires prennent possession des lieux en même temps et bénéficient potentiellement tous de la même durée de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans). Il est donc probable qu’une majorité des propriétaires qui investissent en Pinel décident de vendre au bout de la même période de défiscalisation. La concurrence rend alors la vente beaucoup plus difficile. Les acheteurs ont le choix entre des biens équivalents, dans la même résidence. Ils peuvent ainsi jouer sur l’envie de vendre vite un bien qui coûte de l’argent tous les mois (à cause du fameux effort d’épargne qui n’est plus compensé par la carotte fiscale), et négocier le prix à la baisse.

De plus, le logement, au bout de 9 ou 12 ans, n’est plus vendu au prix du neuf mais au prix de l’ancien. Pour te donner une idée des différences de prix, consulte les annonces dans une grande ville entre les logements neufs éligibles au Pinel et les logements anciens en état correct. Tu verras que le delta peut être énorme, jusqu’à 20 %. En partant du principe que le bien n’a pas subi de détériorations majeures, tu seras probablement amené à refaire des petits travaux pour vendre vite. Tous ces éléments mis bout à bout rendent très incertaines les possibilités de plus-value. Mieux vaut donc ne pas anticiper de plus-value, voire anticiper une moins-value dans tes calculs avant de décider d’investir.

Comment investir en Pinel et être rentable ?

Certes, le tableau que je viens de dresser de l’investissement en Pinel est plutôt noir. Cependant, dans certains cas particuliers, il est tout de même possible de réaliser une opération intéressante. La clé pour y arriver, c’est de maîtriser les coûts de construction et donc :

• soit de faire construire toi-même un logement neuf qui remplit les critères d’éligibilité au dispositif Pinel,
• soit de faire remettre toi-même à neuf un logement ancien dans les mêmes conditions.

Ce type d’opération te permet :

• de maîtriser les coûts d’acquisition du terrain ou du logement ancien en négociant un prix d’achat qui te convient,
• de payer le juste prix de la construction ou de la rénovation en comparant les entreprises de travaux et les devis, sans intermédiaire à rémunérer.

Dans ces deux cas, à condition de respecter les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel, il est possible d’investir sans rien payer de sa poche tous les mois, ET en bénéficiant de la réduction d’impôts.

Les autres options pour investir intelligemment dans l’immobilier

Si ton premier objectif en investissant dans l’immobilier est de payer moins d’impôts, mais que tu n’as pas le temps de suivre un chantier de construction ou de rénovation, tu peux choisir de tout de même investir en Pinel en achetant un logement neuf à un promoteur. Je te recommande cependant de le faire en direct, sans passer par un intermédiaire, et de bien vérifier les prix du neuf et de l’ancien dans ton secteur pour ne pas surpayer le bien.

Tu peux aussi explorer d’autres pistes en investissant dans l’ancien. Tu peux par exemple acheter dans l’ancien avec beaucoup de travaux, louer en nu et créer du déficit foncier qui viendra en diminution de tes revenus imposables. Cependant, il te faudra répéter l’opération ou refaire des travaux régulièrement pour continuer à générer du déficit foncier.

Tu peux également changer de point de vue et chercher à augmenter tes revenus en investissant dans l’ancien meublé pour payer tes impôts. En effet, si tu achètes un bien à rénover en dessous du prix du marché, que tu trouves un financement adapté auprès de la banque, et que tu maîtrises le coût des travaux, tu pourras dégager de la trésorerie positive tous les mois, une fois toutes tes charges payées. Et en louant en meublé, tu pourras bénéficier du statut LMNP qui permet de ne pas payer d’impôts sur tes loyers pendant plusieurs années.

Sache qu’il est possible de déléguer la recherche du bien à un conseiller en investissement locatif (je te recommande d’en choisir un qui est lui-même investisseur) et les travaux à un architecte. Le tout est de te former avant de te lancer pour faire une opération rentable. Pour en savoir plus à ce sujet, je t’invite à télécharger mon livre offert (dans le cadre jaune en dessous de cet article).

En résumé

Lorsque j’ai investi en Pinel, j’ai fait toutes les erreurs que je viens de te décrire. Mais j’ai eu l’opportunité d’annuler la vente, ce qui m’a évité de traîner un boulet qui aurait freiné mes investissements pendant une dizaine d’années. Tout n’est pas à jeter dans l’investissement en Pinel mais je t’en supplie, réfléchis bien avant de signer les yeux fermés.

J’espère que cet article t’a été utile. Je l’ai écrit dans le cadre de l’évènement interblogueurs “ma pire erreur en immobilier” que j’ai eu le plaisir d’organiser sur ce blog.

Si tu as aimé cet article, ou si tu penses qu’il pourrait éviter à un de tes proches de faire un mauvais investissement, partage-le s’il te plaît. Tu m’aideras ainsi à faire connaître ce blog 🙂