Estimer son budget travaux : 3 méthodes imparables pour viser juste

Lorsque tu investis dans l’immobilier, ce n’est pas toujours évident de trouver la bonne affaire au prix ultra-négocié. Pour éviter de te faire souffler sous le nez un bien intéressant par un concurrent, tu dois pouvoir faire une offre d’achat le plus rapidement possible.

Le problème, c’est que quand tu débutes, tu as rarement une expérience suffisante des travaux pour pouvoir estimer leur coût au plus juste.

Et mal estimer le budget travaux peut sérieusement écorner la rentabilité de ton projet.

Pire, cela peut avoir des conséquences graves. Comme empêcher la mise en location si tu te retrouves à cours de liquidités pour finaliser le chantier. Car oui, la banque n’attend pas et tu devras commencer à rembourser ton prêt alors que tu ne perçois encore aucun loyer.

Avec une mauvaise estimation, tout ton projet d’investissement risque de tomber à l’eau et tu peux malheureusement te retrouver en difficulté financière.

Dans cet article, je te propose de faire un point complet pour t’aider à calculer au mieux ton budget travaux avant de te lancer et t’assurer de réaliser un investissement rentable.

Comment déterminer les travaux à prévoir ?

Avant même d’établir un budget, tu dois identifier la liste des travaux à prévoir.

Pour cela, fais-toi idéalement accompagner par un ou plusieurs entrepreneurs tous corps d’état qui sauront te conseiller les travaux indispensables en fonction de tes objectifs et de l’état du logement.

Cependant, tu manques parfois de temps pour les rencontrer sur place avant la signature du compromis. Et dans ce cas, tu te retrouves seul avec tes doutes pour déterminer la liste des travaux à effectuer.

Voici donc quelques points à observer et questions à poser lors des visites précédant le compromis de vente. Les réponses t’offriront une base de réflexion quant aux travaux à budgéter.

• Dans quel état se trouve la toiture ? Quel âge a-t-elle ?
• Dans quel état sont les façades ? Y a-t-il des infiltrations d’eau ?
• Le diagnostic a-t-il révélé des traces d’amiante ?
• Y a-t-il des parasites ? Est-ce qu’un diagnostic a été établi ?
• Quel est l’état de la porte d’entrée ?
• Dans quel état sont les planchers ?
• Dans quel état est le sol ? Faudra-t-il changer le revêtement ?
• Quelles sont les cloisons à garder et celles à démolir ?
• Quel est l’état des murs intérieurs et des cloisons ?
• Le logement connaît-il des problèmes d’isolation ?
• Les fenêtres sont-elles équipées de double vitrage ?
• Dans quel état se trouve le système de chauffage et de production d’eau chaude ? A-t-il été entretenu régulièrement ?
• Un diagnostic électrique a-t-il été réalisé ? Quel est le résultat ?
• Dans quel état est la cuisine ? Est-elle équipée ? Si oui, quel est l’état des équipements ?
• Quel est le système d’assainissement ? Dans quel état est-il ?
• La ou les salles de bain sont-elles équipées d’un système de ventilation ?
• La robinetterie est-elle en bon état ?
• Y a-t-il une quantité suffisante de prises dans chaque pièce ?

Si tu n’as pas posé ces questions ou étudié ces aspects lors de la découverte du bien, c’est l’occasion de le faire lors d’une contre-visite. Prépare donc toutes tes questions et note les réponses pour pouvoir y revenir ensuite à tête reposée et faire tes estimations.

Une fois toutes ces données en ta possession, tu vas pouvoir te pencher plus sérieusement sur le budget pour établir ton plan de financement.

Voyons donc tout de suite comment obtenir une estimation du montant des travaux à effectuer.

Comment estimer son budget travaux ?

Tu peux utiliser plusieurs méthodes pour t’approcher au maximum du budget réel et éviter les mauvaises surprises. L’idéal étant de toutes les combiner pour identifier une fourchette de prix cohérente.

Estimation en fonction du nombre de mètres carrés

Si tu n’as pas le temps, l’envie ou le besoin d’établir un budget très précis pour les travaux de rénovation, cette méthode te permettra d’estimer à la louche le montant des travaux à prévoir.

Elle consiste à prendre en compte la superficie du bien et de la multiplier par le coût moyen des travaux au m² habituellement constaté.

Ainsi pour :

• La rénovation intégrale du bien, mobilier de cuisine et salle de bains inclus : compte entre 1 000 € et 1 500 € par m² ;
• Un simple rafraîchissement des murs et sols (sans toucher à l’électricité ni à la plomberie) : compte entre 150 € et 400 € par m².
• La rénovation d’une salle de bain, compte en moyenne 5000 euros.
• La rénovation d’une cuisine, compte entre 5000 euros et 10 000 euros, meubles inclus.

Ces tarifs varieront bien évidemment en fonction de la localisation du bien, de sa surface, et du choix des matériaux sélectionnés.

Le montant de la facture peut également varier en fonction de contraintes spécifiques, comme le recours à un engin de manutention, un échafaudage ou encore un accès difficile au chantier.

Estimation en fonction du nombre de pièces

J’ai bien conscience que cette première méthode pour estimer ton budget travaux manque de précision. Je te propose donc de croiser les chiffres obtenus avec cette seconde méthode d’estimation budgétaire.

Le principe est simple. Il consiste à établir le budget des travaux en fonction du nombre de pièces de l’appartement ou de la maison.

Pour un studio, considère que les travaux te coûteront en moyenne 20 000 € pour une rénovation complète. Ajoute ensuite 5 000 € par pièce supplémentaire.

Ainsi, on comptera 25 000 € pour un T2, 30 000 euros pour un T3, etc.

Et si tu envisages de créer ou déplacer une pièce d’eau, ajoute 5 000 € à ton budget.

Attention, je te parle ici du coût moyen pour la rénovation d’un investissement locatif. Si tu choisis d’installer une cuisine très haut de gamme dans un logement de standing, ce budget sera bien plus élevé.

Prenons un exemple :

• Tu souhaites rénover un T4 disposant de 3 chambres, d’une pièce unique avec salon et cuisine ouverte et d’une seule salle de bain, tu ajoutes 3 chambres aux prestations d’un studio : 20 000 + 3 x 5 000 = 35 000 €
• Tu souhaites rénover le même appartement et tu veux y ajouter une salle de bain dans chaque chambre (soit 2 salles de bain supplémentaires) : 35 000 + 2 x 5000 = 45 000 €. Ce montant correspond au minimum à prévoir pour la rénovation et l’ajout des salles de bain.

Estimation en fonction des travaux à réaliser

Si les méthodes ci-dessus te semblent encore manquer de précision, je te propose de découvrir un outil génial et assez bluffant pour estimer ton budget travaux.

Les données sont basées sur les moyennes tarifaires constatées au niveau national par des investisseurs immobiliers. Elles permettent d’obtenir une idée plus précise du budget à prévoir pour les travaux.

Cependant, comme les tarifs varient en fonction de la région dans laquelle tu investis, du choix des artisans, et du choix des matériaux, le budget réel pourra varier de plus ou moins 20 % par rapport au résultat obtenu avec cet outil.

Attention, pour obtenir un résultat précis, tu vas devoir travailler un peu plus. Je te conseille notamment de prendre des mesures assez précises du logement et de dessiner un plan sommaire du futur aménagement, même si tu ne déplaces aucune cloison.

Pour découvrir cet outil, c’est par ici : https://easy-mobilier.com/estimation-travaux

Maintenant que nous avons vu comment estimer le budget de la rénovation de ton bien immobilier, voyons comment éviter toute mauvaise surprise au moment du passage à l’action.

Comment éviter les erreurs d’estimation

Lors de la rénovation d’un bien immobilier, la facture peut vite monter. Mieux vaut ne pas te tromper pour éviter de te retrouver à sec et dans l’impossibilité de terminer les travaux.

Voici donc deux méthodes pour t’assurer d’éviter toute erreur d’estimation.

Ajoute 20 % au budget estimatif des travaux

Pour ne pas commettre d’erreurs, je te conseille de faire un mix des trois méthodes précédentes pour vérifier que les montants coïncident.

Ensuite, ajoute obligatoirement 20 % au résultat que tu as obtenu.

Certains travaux sont en effet impossibles à prévoir en amont, notamment lorsque ta rénovation inclut une phase démolition.

Voici 2 cas réels constatés sur les chantiers de mes clients :

• Les cloisons dont tout le monde était persuadé qu’elles étaient en placo se sont avérées avoir été construites en brique puis recouvertes de plaques de plâtre. La découpe propre en partie haute qui avait été imaginée pour éviter de toucher aux plafonds n’a pas été possible. Il a donc fallu ajouter un faux plafond de 50 m² à la facture.
• Lors de la dépose du carrelage de la salle de bains, les artisans ont découvert que les poutres soutenant le plancher étaient pourries et devaient être remplacées. Un surcoût impossible à prévoir au préalable.

En augmentant ton budget de 20 %, tu t’assures de disposer de suffisamment de fonds pour finaliser les travaux sereinement. Et si tu n’as finalement pas besoin de cette rallonge, tu réduis la mensualité de ton prêt et augmente la rentabilité de ton projet.

Attention, les tarifs mentionnés plus haut incluent une TVA à taux réduit de 10 %, applicable dans la majorité des cas.

Toutefois, certaines rénovations et transformations impliquent une TVA à 20 % comme :

• La rénovation d’un local d’habitation achevé depuis moins de 2 ans
• L’aménagement de combles avec surélévation du toit,
• L’agrandissement de la surface de plancher de plus de 10 % d’un local d’habitation existant,
• La transformation d’un local d’habitation en un local affecté à un autre usage, par exemple un appartement en location courte durée exploité en tant que local commercial.

Dans ce cas, ajoute 10 % supplémentaires à ton estimation.

Pour savoir à quelle sauce tu seras mangé dans le cadre de ta rénovation, je t’invite à consulter cet article sur le site Service Public ou, ce texte du Bulletin Officiel des Finances Publiques.

Demande rapidement des devis

Comme tu le sais sûrement, lorsque tu signes un compromis de vente, tu disposes de 10 jours pour te rétracter.

C’est alors une course contre la montre pour obtenir des devis de tes artisans et pouvoir évaluer précisément le montant des travaux avant la fin de cette période de rétractation.

Je te conseille vivement de demander 3 devis au minium pour t’assurer de la pertinence des tarifs annoncés.

Ces devis vont te permettre de valider tes premières estimations.

Tu en profiteras pour tester le sérieux des entreprises contactées en te basant dans un premier temps sur leur écoute de tes demandes et leur capacité à établir rapidement un devis pertinent. Ce premier contact te permettra par la suite de faire ton choix parmi les différents prestataires consultés.

Pour t’aider dans tes recherches, je t’invite à lire l’article « Comment trouver un artisan sérieux qui terminera le chantier dans les temps, sans malfaçon »

Ensuite, avant de démarcher les banques pour financer ton projet, je te conseille là encore de demander aux artisans de gonfler leur devis de 20 % afin de bénéficier de fonds supplémentaires en cas d’imprévus pendant les travaux.

En résumé

Pour éviter toute mauvaise surprise qui pourrait dégrader la rentabilité de ton investissement immobilier, tu dois avant tout estimer correctement ton budget travaux.

Dans un premier temps, note un maximum d’informations et d’observations lors de tes visites du bien. Utilise la liste de questions que je te fournis en début d’article.

Tu peux ensuite te lancer dans l’estimation du budget rénovation. Pour cela, tu peux choisir différentes méthodes :

• L’estimation en fonction du nombre de m² ;
• L’estimation en fonction du nombre de pièces ;
• L’estimation en détaillant chaque poste de travaux.

Pour éviter les erreurs de calcul, teste les 3 méthodes et recoupe les données. Puis ajoute 20 % de marge de sécurité au montant obtenu.

Idéalement, fais également établir au minimum 3 devis par des prestataires différents. Et demande à ajouter 20 % au montant total avant de faire ta demande de financement à ta banque.

Te voilà fin prêt pour estimer le budget rénovation de ton prochain investissement immobilier !

Cet article t’a été utile ? N’hésite pas à le partager autour de toi pour aider ceux qui, comme toi, ont peur de sous-estimer le budget de leur prochaine rénovation.

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