Si tu lis ou regardes régulièrement des articles de blogs ou des vidéos YouTube sur l’investissement immobilier, tu as probablement déjà entendu dire qu’il vaut mieux louer sa résidence principale quand on souhaite investir dans l’immobilier locatif. C’est très souvent vrai mais la question mérite d’être étudiée en détail, selon ta situation personnelle. Comme ma propre situation est possiblement en train de changer, je vais aujourd’hui partager avec toi ma réflexion sur le sujet.
Acheter ou louer sa résidence principale : pourquoi il y a débat ?
Acheter ta résidence principale limite ta capacité d’endettement
Si tu achètes d’abord ta résidence principale
Lorsque tu décides d’acheter ta résidence principale, la démarche classique est la suivante :
- Tu consultes ton banquier pour connaître ta capacité d’emprunt. Tu peux aussi faire une simulation de crédit immobilier en ligne.
- Ton banquier te donne un montant max, généralement correspondant à 33% de tes revenus
- Tu cherches un bien à ce prix moins les frais de notaire, voire à ce prix et tu paieras de ta poche les frais de notaire.
En suivant ce schéma, tu limites fortement tes chances d’investir dans l’immobilier locatif dans un avenir proche. À moins de trouver un moyen d’augmenter tes revenus, ce qui te permettrait de retrouver un peu de capacité d’endettement, il est probable que le banquier te refusera un nouveau prêt pour investir. Il te faudra probablement donc de nombreuses années pour devenir propriétaire d’autres biens.
Si tu commences par investir tout en restant locataire
Si au contraire tu choisis de rester locataire et d’acheter un bien à mettre en location, le schéma sera le suivant :
- Tu consultes ton banquier pour connaître ta capacité d’emprunt
- Tu achètes un ou plusieurs biens correspondant à ce montant. Tu t’assures bien que :
- tes mensualités ne dépassent pas 70% des loyers hors charges. La grande majorité des banques ne prennent en effet que ce pourcentage des loyers en compte pour calculer ta capacité d’endettement pour tes investissements suivants.
- une fois toutes les charges, mensualités et impôts payés, il te reste un petit montant qui vient augmenter tes revenus mensuels.
- Tes revenus augmentent donc au fil de tes investissements. Au bout d’un certain temps, tu achètes ta résidence principale. Tu es à ce moment-là déjà propriétaire de un ou plusieurs biens que tu loues et qui te rapportent un peu d’argent tous les mois.
Si tu découvres l’univers de l’investissement immobilier et que tu ne comprends pas par quel miracle il est possible de gagner de l’argent avec l’immobilier immédiatement et pas dans 20 ans, je t’invite à lire l’article « 8 conseils pour faire une bonne affaire immobilière ».
Mais parfois acheter peut être l’opportunité de dépenser moins chaque mois
Cependant il existe un cas particulier où acheter sa résidence principale peut devenir un atout. Lorsque tu habites une ville où les loyers sont très élevés par rapport au prix d’achat pour un logement équivalent, acheter peut alors se révéler être une opportunité à saisir.
En effet, acheter présente alors des avantages supérieurs à la location de sa résidence principale :
- Contrairement à un logement en location, le prix à l’achat est généralement négociable. Si tu gardes l’esprit clair lors des visites et que tu évites de te laisser déstabiliser par le célèbre « coup de coeur », tu peux même réussir à obtenir un rabais très intéressant. La clé est de considérer ta future résidence principale comme un investissement lambda. Tu dois choisir selon des critères objectifs et non en suivant ton coeur.
- Si le logement que tu achètes n’est pas parfaitement adapté à tes besoins, tu peux y faire des travaux qui valoriseront ton bien. En location, tu ferais ces travaux à fonds perdus, au profit de ton propriétaire.
- Tu as aussi l’opportunité de réaliser une plus-value à la revente en achetant en dessous du prix du marché et en aménageant au goût du jour. La plus-value te permettra d’acheter plus grand ou de te créer un apport pour un projet locatif. Et comme c’est ta résidence principale, tu ne paieras pas d’impôts sur la plus-value.
Comment définir ce qui correspond le mieux à ta situation ?
Commence par une visite sur pretto.fr et estime ta capacité d’emprunt. Tu vas obtenir un budget mensuel qui va te servir de référence.
Va ensuite sur leboncoin.fr et recherche le type de logement que tu peux louer pour ce budget dans ta zone de recherche. Note la surface, la localisation, et le montant des charges mensuelles à payer en supplément. Fais-toi également une idée sur le type de prestations proposées pour ce prix : décoration récente, cuisine équipée, terrasse ou parking, etc.
Toujours sur leboncoin.fr, recherche cette fois le type de logement que tu peux acheter dans la même zone. N’oublie pas de déduire les frais de notaire et les éventuels travaux de ton budget. Tu peux estimer les frais de notaire en cliquant ici. Et si tu achètes dans une optique d’achat/revente à court ou moyen terme, n’hésite pas à regarder des biens jusqu’à 20% au-dessus de ton budget mais dont le prix est cohérent avec le marché. Pour investir, même dans ta résidence principale, il est primordial d’acheter moins cher que le marché. Prépare-toi à beaucoup négocier pour y arriver.
Si les biens que tu peux acheter sont de qualité et taille équivalentes ou supérieures à ceux que tu peux louer, il est probablement plus intéressant d’acheter. Cette rapide étude de marché demande à être approfondie, notamment si tu cibles une ville que tu ne connais pas bien. Étudie la démographie de la ville, le dynamisme et les projets de la mairie, pousse ton analyse sur les prix à l’achat et à la location, bref assure-toi de prendre la bonne décision d’investissement. Je rentrerai dans le détail de l’étude de marché dans un prochain article.
Tu veux un exemple ? Voici ma méthode
Le contexte
Mon mari vient de se voir offrir un emploi de pâtissier dans l’un des palaces parisiens. Les conditions offertes sont nettement supérieures à celles généralement pratiquées dans ce type d’établissements, aussi bien du point de vue du salaire que des horaires et de l’ambiance de travail. Nous avions prévu de nous installer en province en rentrant de notre année de tour du monde mais c’est pour lui l’opportunité de travailler avec un chef pâtissier qu’il admire et auprès duquel il apprendra beaucoup. Son seul frein à accepter cette offre, c’est notre capacité à trouver un logement dans lequel nous nous sentirons bien.
Notre budget pour nous loger
Idéalement, nous souhaiterions nous loger pour 550 euros mais nous pourrions aller jusqu’à 650 euros charges comprises. En estimant notre capacité d’emprunt sur pretto.fr, nous arrivons à un montant d’environ 120.000 euros sur 25 ans et une mensualité de 536 euros.
Nos incontournables
Nous souhaiterions nous loger à proximité d’une partie de ma famille au sud de Paris. Nous souhaitons ne pas dépasser les 45 minutes de trajet en transports en commun pour mon mari qui travaillerait dans le centre de Paris. Et nous voulons une chambre fermée même si elle fait moins de 9 m².
Étude de marché rapide
Si nous cherchons à louer, ces trois critères ne donnent qu’une vingtaine de résultats sur Leboncoin. Un bon tiers des annonces ne comportent aucune photo, ce qui me fait supposer que le bien est probablement en mauvais état ou très vieillot. La moitié des résultats est dans la fourchette haute de notre budget. Et 80% des résultats correspondent à des surfaces de moins de 25 m². Bref, si nous décidons de louer, nous risquons de devoir abandonner l’un de nos critères incontournables pour espérer trouver un logement adapté à nos besoins.
En cherchant cette fois les biens de plus de 25 m² à acheter pour moins de 125.000 euros, j’obtiens une centaine de résultats qui respectent nos critères de localisation et de temps de trajet. Dans ce cas, je ne filtre pas les annonces de studios puisque je me laisse la possibilité de réaménager. Bien sûr, je vais devoir pousser beaucoup plus loin mon analyse pour définir si les villes qui ressortent valent le coup d’y investir. Mais par cette première approche qui ne m’a pas pris plus de 10 minutes, je sais déjà que si nous décidons de nous installer en région parisienne, nous aurons vraisemblablement intérêt à acheter.
Parmi la centaine d’offres sur Leboncoin, il y a tous les prix à partir de 89.000 euros, des surfaces jusqu’à 45 m², et des tonnes d’opportunités de réaménagement et de négociation. En achetant en dessous du prix du marché, en maîtrisant le coût des travaux et en réaménageant avec goût, nous installer en région parisienne pourrait nous offrir une opportunité intéressante en achat/revente.
En résumé
Avant de suivre aveuglément les conseils des investisseurs youtubeurs qui conseillent très majoritairement de louer plutôt que d’acheter sa résidence principale, prends le temps d’analyser ta situation personnelle. En fonction de ta ville et de tes besoins en termes de logement, louer pourrait s’avérer un meilleur choix pour toi.
Si tu as aimé cet article, je te serai reconnaissante que tu prennes quelques secondes pour le partager autour de toi. Tu m’aideras à me faire connaître et à augmenter la communauté des investisseurs rénovateurs.
Salut Violaine.
Par ma propre expérience d’investisseur, je peux te confirmer que chaque situation est particulière. Même en ayant des faibles revenus, et endetté au taquet, j’ai pu acquérir mes 2 premiers immeubles de rapport sans aucun souci ! Et je continue sur de nouveaux projets….
Malheureusement, la plupart des « experts du net » préconisent de ne pas acheter et de rester locataire ! Ce qui met le doute dans l’esprit de nombreux, très nombreux candidats à l’investissement locatif !
Perso, je dirai, comme tu l’as dit également, d’examiner sa situation perso. Que même un endettement à 33% pour sa RP n’est pas éliminatoire.
Bruno
Salut Bruno,
Merci pour ton partage. C’est encourageant pour ceux qui ont soi-disant fait les choses « à l’envers ». Il y a plusieurs réponses possibles, à chacun de faire les choix les plus logiques.
A+
Violaine
Salut Violaine,
Très bon article, je partage complètement ton point de vu ! J’ai moi aussi été concerné par cette problématique. Je travaille à Paris et ma compagne également. Nous louions un appartement qui ne nous convenez plus, trop petit, pas de luminosité est quand même 1280€ de loyer ! On a alors regardé qu’elles options on avait, on voulait un 2 pièce de minimum 40m2. On cherchait dans Paris, pcq on travaille dans des directions complètement opposée, et ne pas vivre sur Paris pour nous, c’est automatiquement subir des heures de transports tous les jours.
On a donc regardé les annonces, et à la location les 40m2 dans Paris qui nous plaisaient c’était tout de suite 1500€ en moyenne. Et on a eu la chance de tomber sur l’annonce d’un appartement à vendre. Il était tout délabré, inhabité depuis 4 ans, et pas rénové depuis une cinquantaine d’année. Vu l’état le prix était en dessous du prix du marché. Mais il était tout de même dans un bel immeuble Haussmannien de pierre de taille, dans le centre de Paris, et il faisait 47m2.
Le prix du m2 dans le quartier dépassait les 12 000€, et nous l’avons acheté à 9000€ du m2 environ. Nous l’avons ensuite intégralement rénové. Nous avons uniquement conservé le parquet, les 2 cheminées, et les moulures, pour conserver le cachet de l’appartement. Au final, nous en avons eu pour 50000€ de travaux.
Bilan de l’investissement, nous avons un crédit d’environ 1900€/mois. Mais quand on y regarde de plus près le crédit se décompose comme ça : 650€ d’intérêts et assurance + 1250€ d’amortissement.
L’amortissement c’est juste de l’épargne forcé, donc c’est comme ci je ne payais que 650€ par mois! Soit 630€ de moins que mon dernier loyer, et 950€ en moins que les appartements qui m’intéressaient à la location. Donc rien qu’à ce niveau c’est tout bénéf.
Mais en plus de ça, j’ai mis une annonce sur leboncoin de mon appartement rénové, (nous avons fait des travaux de qualité pour maximiser la valeur à la revente), et j’ai volontairement mis un prix qui me parraissait élevé sur l’annonce. Le but était simplement de voir si il y avait de la demande. Et bien à 17 000€ le m2, j’ai eu des dizaines de personnes intéressés. Donc je pense que la plus value à la revente sera conséquente. Et comme tu le dis dans ton article, elle sera exonéré d’impôts!
J’ai d’ailleurs écrit un article sur le sujet également : https://devenir-proprio.fr/pourquoi-il-vaut-mieux-acheter-que-louer
Et j’ai également créé un simulateur que je met à disposition sur mon blog, il permet d’automatiser tous les calculs pour savoir si on est gagnant à acheter ou louer en fonction de notre situation.
Au plaisir de te lire.
Mathieu
Bonjour Mathieu,
Je viens de lire ton article sur le sujet et il est particulièrement fouillé et bien écrit. Je recommande à tous de faire un détour sur ton blog pour en savoir plus.
Dans le cas d’un investisseur immobilier qui cherche à acquérir plusieurs biens à mettre en location, la question se pose différemment d’une personne qui cherche simplement à acheter sa résidence principale. Une résidence principale, même si elle permet de se créer une « épargne forcée », est considéré comme un passif par la banque.
Pour le premier investissement locatif, si tu es déjà propriétaire de ta résidence principale, ta capacité d’emprunt est limité par ton premier crédit immobilier. En revanche, si tu es locataire de ta résidence principale au moment où tu réalises ton premier investissement locatif, tu peux profiter de toute ta capacité d’endettement. Une fois que tu as prouvé ta capacité à gagner de l’argent tous les mois grâce à cet investissement, tu auras plus de facilité à convaincre le banquier de te prêter pour un nouvel investissement locatif, même si tu achètes entre temps ta résidence principale.
Pour l’investisseur immobilier débutant, la question qui se pose est plutôt : acheter va-t-il me permettre de dépenser moins chaque mois que louer une surface équivalente. Certes cette notion d’épargne rentre en ligne de compte à long terme. Mais à court terme, c’est le reste à vivre qui est scruté par le banquier, lié à ce que tu dépenses chaque mois. Nos méthodes de calcul sont différentes car elles s’adressent à des publics différents.
Quoiqu’il en soit, ton article est particulièrement adapté pour ceux qui cherchent simplement à investir dans leur résidence principale, sans souhait d’investir ensuite dans du locatif.
Bonjour Violaine,
Comme beaucoup, j’ai acheté ma résidence principale en Région parisienne pour ne pas payer de loyer à fonds perdus (une grande maison ancienne avec beaucoup de cachet). Je n’avais pas à l’époque l’idée d’être un investisseur. Aujourd’hui, je suis propriétaire d’un bien parfaitement rénové, que j’envisage de mettre à la location pour en faire une (très) grande colocation avec cinq chambres, un local professionnel et un jardin, plus une petite dépendance. Cash flow brut: 3800 euros mensuels.
Je trouve que ça n’est pas si mal, pour un non-investisseur… Je crois que mon banquier aime bien cette idée aussi.
Maintenant je peux investir directement dans du locatif. J’ai tout fait à l’envers, mais cela fonctionne aussi .
Bien à toi
Sabine
Bonjour Sabine,
Comme dirait Edouard Baer « Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise situation… » 😉
Quelque soit son point de départ, le principal c’est de se lancer. Comme toi, j’ai commencé par acheter ma résidence principale, tout simplement parce qu’à l’époque, je ne connaissais rien à l’investissement immobilier. Mais la plus-value générée lors de la revente m’a permis d’acheter un grand plateau de bureau que je transforme en 2 logements, alors que je n’ai plus de CDI (mon précieux !!!)
Ton exemple est génial. Merci de l’avoir partagé 🙂