Cet article est un “article invité”, rédigé par Virginie Vinas, auteure du blog relooker-pour-vendre.com.
Lorsque Virginie m’a proposé d’écrire un article sur l’art et la manière de réussir ses photos d’intérieur pour une annonce immobilière qui attire l’attention des locataires, je me suis dit que ça allait t’intéresser. Mais je ne m’attendais pas à un article d’une telle qualité.
Donc installe-toi confortablement et profite ! C’est cadeau 😉
Vous cherchez un locataire, mais vous avez du mal à avoir autant de visites que voulu.
Vous avez peur de ne pas réussir à louer vite et au bon prix.
Avez-vous pensé à vérifier que votre annonce immobilière est suffisamment attirante et qu’elle reflète la qualité de votre bien ?
Les photos et le texte de votre annonce sont les seules informations que votre futur acquéreur a en sa possession pour se faire une idée précise de votre logement. C’est grâce à ce seul moyen qu’il va décider de s’intéresser ou pas à votre bien, et déclencher ou non une première visite.
Alors sans hésitation, vous devez rendre votre annonce la plus attractive possible en soignant les photos d’intérieur qui l’illustrent. Ne négligez surtout pas cette étape !
Dans cet article, je vais vous expliquer comment réussir vos photos d’intérieur pour publier une annonce immobilière qui déclenche de nombreuses visites.
Ces conseils ne remplaceront pas la technique d’un photographe professionnel à qui vous pouvez, bien entendu, faire appel. Mais vous apprendrez les principales règles à respecter si vous souhaitez le faire par vous-même.
Vous souhaitez louer vite et attirer des locataires sérieux et motivés, c’est parti !
Pourquoi prendre de belles photos d’intérieur pour votre annonce immobilière ?
Commençons par le point le plus important… le pourquoi.
Quel intérêt à prendre du temps à soigner ses photos d’intérieur ? Les études montrent que les premières secondes sont primordiales pour créer un premier coup de cœur et ainsi attirer les visiteurs. Voici quelques chiffres pour vous convaincre.
D’après l’Institut comportemental et expérimental de l’immobilier, plus de 95 % des utilisateurs sondés ont regardé la première photo de l’annonce immobilière pendant un total de 20 secondes. Cette première photo est donc déterminante, vous devez la soigner.
Toujours selon la même étude, si la photo plaît, 76 % des visiteurs de l’annonce s’attardent ensuite sur la description de l’annonce.
Ce résultat n’est pas surprenant. Après s’être assuré que le visuel proposé correspond à ses goûts, l’acquéreur ou le locataire cherche à vérifier que le descriptif de l’annonce est en accord avec ses besoins. Le logement a-t-il le nombre de chambres souhaité ? Les superficies des pièces sont-elles acceptables ? Etc.
Le professeur Seiler, responsable de l’étude, résume en disant : « Dans l’ensemble, lors de l’affichage d’une liste de l’immobilier en ligne, les acheteurs dépensent environ 60 % de leur temps sur des photos, 20 % sur la description de la propriété et 20 % de la section sur des remarques des agents immobiliers ».
À la lecture de ces chiffres, je crois vous avoir convaincu de l’importance de la qualité des photos d’intérieur et d’autant plus quand on souhaite vendre ou louer rapidement.
Voici quelques avantages supplémentaires à prendre de belles photos d’intérieur et à les choisir de façon pertinente :
- Augmenter la valeur perçue : entre deux annonces, on accordera plus de crédit et d’intérêt à celle qui présente le meilleur visuel.
- Présenter un aperçu complet de votre bien : en faisant un choix pertinent de photos, votre futur locataire aura une vision complète du bien avant de le visiter.
- Cibler les visites : cette vision complète et pertinente lui permettra d’avoir une idée précise des prestations de votre bien, vous supprimerez les ambiguïtés pour ne conserver que les personnes en adéquation avec votre bien.
- Aider le futur locataire à se projeter : qui n’a pas, en regardant une annonce immobilière, ou des photos d’intérieur, rêvé d’y être ? C’est naturel, les personnes en regardant vos photos vont se projeter de façon inconsciente pour savoir si c’est un bien qui leur correspond.
- Augmenter le pouvoir de négociation : en jouant sur le coup de cœur dès les premières photos, vous créez l’envie et limitez les négociations (dans le cas d’une vente).
- Permettre au futur locataire de créer l’adhésion de son entourage : c’est le support qu’il va utiliser pour demander un avis extérieur et consolider sa décision.
- Mettre en valeur l’état du bien : si vos travaux de réparation et de rénovation sont finalisés (je vous le conseille), vos photos auront pour effet de consolider l’avis de votre futur locataire sur l’état du bien.
Que d’avantages donc à réussir ses photos ! Maintenant, voyons avec plus de détails quelles sont les étapes à suivre.
Pour réussir les photos intérieures de votre annonce immobilière, téléchargez la Check-list résumé des différentes étapes présentées dans cet article en cliquant sur ce lien.
Étape 1 – Le choix des pièces à prendre en photo pour son annonce immobilière
La première étape va consister à faire le point sur votre bien et à choisir les pièces que vous allez mettre en avant dans votre annonce.
Lesquelles choisir ? Combien en présenter ? Laquelle mettre au premier plan ? Autant de questions à vous poser dès le départ.
Le nombre de photos
Avant de choisir les pièces à prendre en photo, commençons par définir leur nombre.
Sachez tout d’abord qu’il vaut mieux privilégier la qualité des photos à leur quantité. Il est préférable de diffuser trois belles photos qu’une dizaine moyennement réussie, qui pourrait compromettre la prise de contact.
L’annonce immobilière doit donner une première impression positive et un aperçu général tout en attisant la curiosité.
Contrairement à une location de vacances, cette annonce sera suivie d’une visite. Vous n’êtes donc pas obligé de présenter toutes les pièces. Vous devez trouver le bon compromis entre la frustration de votre visiteur si vous mettez trop peu d’images, et sa confusion si vous en mettez trop.
Une étude réalisée en 2018 par SeLoger révèle qu’une annonce avec au moins 4 photographies multiplie par 2,7 le taux de clic.
Une autre étude menée par le Centre national de recherche scientifique sur les annonces, diffusée sur MeilleursAgents.com, démontre que trop de photos tuent l’annonce. Trois photos valorisantes d’un bien immobilier suffiraient pour obtenir le clic.
Il n’y a pas de règle absolue. Le nombre de visuels dépend du bien présenté : un studio de 20 m2 demandera forcément moins d’images qu’une maison de 300 m².
Je vous conseille un minimum de 3 photos d’intérieur.
Si votre bien dispose de plusieurs salles de bain et plus de 3 chambres, vous pouvez vous autoriser à en mettre plus. Cependant, je vous conseille de ne pas dépasser le nombre de 6, en évitant les doublons. Mieux vaut une seule image parlante que deux répétitives.
Quelles pièces prendre en photo pour son annonce immobilière ?
Prévoyez deux types de photos : des photos d’extérieur et des photos d’intérieur.
Les premières ne font pas l’objet de cet article. Toutefois, je vous déconseille d’en faire l’impasse.
En effet, si votre façade est belle, que vous possédez un extérieur (jardin, terrasse), pourquoi vous priver de présenter ce plus ? Au contraire, l’absence de ce type d’images peut laisser entendre que vous avez quelque chose à cacher. Je vous conseille juste d’en limiter le nombre. Il devra être inférieur à celui des photos d’intérieur.
Revenons maintenant à notre sujet, les photos d’intérieur.
Les pièces de vie, ou celles dans lesquelles vos locataires vont passer le plus de temps sont à privilégier. Ainsi, vous ne pourrez pas vous passer du salon, de la cuisine, et de la salle de bain.
Mettez-vous à la place de la personne qui sera derrière son ordinateur et qui ne connait pas votre bien. Quelles sont les pièces les plus utilisées ? Qu’est-ce qui les caractérise le mieux ? Petit flash-back, qu’est-ce qui vous a plu quand vous avez acheté votre bien ? Ces questions devraient vous aider à faire votre choix.
Dans certains cas, un plan du logement complète les images de l’annonce immobilière. Je préconise plutôt de mettre les caractéristiques du bien dans le texte.
À titre personnel, je préfère envoyer le plan par email après la première visite si les visiteurs confirment leur intérêt.
Rien n’est interdit, vous pouvez le faire bien entendu ! Dans tous les cas, ce qui est important c’est de décrire précisément votre bien dans le texte de l’annonce.
Dans quel ordre présenter les photos d’intérieur ?
Le premier visuel, appelé la photo de mise en avant, est le plus important, car c’est celui qui apparaîtra dans les résultats de recherche avec le titre de votre annonce. C’est en quelque sorte votre vitrine. Choisissez la plus attractive.
Ensuite, vous allez devoir hiérarchiser vos clichés.
Même pour une opération aussi importante que l’achat ou la location d’un appartement ou d’une maison, sachez que les visiteurs ont le clic rapide et facile.
Variez les clichés, organisez-les !
Mettez en avant les points forts de votre bien dès les trois premières images. En n’organisant pas vos images, vous prenez le risque de lasser.
Votre choix de pièces à photographier et à présenter est maintenant fait, passons à la deuxième étape qui va consister à préparer votre intérieur pour réussir vos photos.
Étape 2 – La préparation des pièces avant la prise de photos d’intérieur
Présenter un intérieur ordonné
Avant de prendre votre photo, il est primordial de préparer l’espace que vous allez prendre en photo.
Malheureusement, on voit encore trop d’annonces immobilières faites par des particuliers avec des affaires qui traînent, des espaces non rangés et mal ordonnés. Votre bien sera sans aucun doute plus attirant s’il est rangé, propre et valorisé.
Vous souhaitez louer vite, alors au travail, faites place nette !
Rangez, mettez de l’ordre. Enlevez les torchons qui traînent dans la cuisine. Rangez la vaisselle sur l’égouttoir. Triez les papiers sur la table du salon. Ramassez les vêtements éparpillés dans les chambres, fermez tous les placards, etc.
Dès la lecture de l’annonce, les visiteurs doivent pouvoir se projeter comme étant chez eux. Mais ce sera plus difficile pour eux si vous laissez vos affaires personnelles sur les photos.
Faites également attention aux détails. Je vous conseille d’alléger la pièce de tout ce qui détourne l’attention. Les personnes qui lisent votre annonce et regardent les photos doivent se concentrer sur les choses importantes ; le volume des pièces, leur fonctionnalité, la décoration.
De plus, un bien ordonné et net sur les photos renvoie aux futurs locataires l’image d’une maison ou d’un appartement bien entretenu, en bon état. Ils seront donc plus en confiance vis-à-vis de leur opération immobilière.
Mettre la décoration en valeur
Pour ce qui concerne la mise en valeur de chaque pièce, je vous conseille de :
- ranger les bibelots sur vos étagères ou sur vos meubles, quitte à les supprimer,
- alléger votre plan de travail de cuisine en ne laissant qu’un ou deux appareils électroménagers
- privilégier les objets qui sont en harmonie de couleur avec les autres éléments de la pièce, si ce n’est pas le cas, je vous conseille de les supprimer.
Pour aller plus loin sur ce sujet, je vous renvoie vers deux articles de blog, dédiés à la préparation d’un bien à la vente ou à la location par l’application des techniques du home staging. Le premier vous explique pourquoi c’est important. Le second vous détaille cinq actions à réaliser qui feront toute la différence pour attirer les acheteurs ou locataires.
Valoriser son intérieur grâce à la lumière
Un autre point important, la luminosité. Pour valoriser votre bien, pensez à ajouter des lumières secondaires pour augmenter le caractère chaleureux et cosy de votre intérieur.
Mettre son intérieur en scène pour une annonce immobilière réussie
Pour les plus initiés, qui se sentent à l’aise avec la création d’ambiance, vous pouvez suggérer la convivialité en dressant votre table de salle à manger, en posant une tasse à café et un magazine sur une table basse, ou encore en ajoutant un lot de serviettes de toilettes dans une salle de bain.
Si vous avez la chance d’avoir dans votre bien des éléments à mettre en valeur, je vous conseille de les identifier pour en créer ce qu’on appelle en décoration, un point focal.
Un point focal est un élément de décoration sur lequel vous allez vouloir attirer l’œil. Cela peut-être une belle cheminée, un îlot de cuisine, un bel escalier, une douche à l’italienne, une baignoire sur pied, un parquet authentique ou des carreaux de ciment, etc.
Voici un exemple de photo d’intérieur où le point focal de la pièce est la cheminée.
Présenter un extérieur attirant sur son annonce immobilière
Comme pour l’intérieur, il est primordial de préparer votre visuel avant de prendre votre photo.
Si les extérieurs sont des parties communes, vous devrez choisir le meilleur moment pour prendre la photo.
Si vous prenez une photo de façade d’immeuble, il est préférable d’attendre qu’il n’y ait pas de véhicules garés devant. Évitez de choisir le jour où les poubelles sont sorties. Et assurez-vous qu’il n’y ait pas de linges aux balcons des appartements voisins. Faites au mieux bien entendu.
Si vous n’avez pas d’autres choix, pensez à cadrer la photo pour sortir du champ ces éléments disgracieux.
Si vous prenez en photo votre entrée extérieure, attention à mettre en ordre, à vérifier que tout est propre et net. Enlever les fleurs fanées, quitte même à ajouter une nouvelle plante d’extérieur pour donner un peu de gaieté.
Pour votre jardin ou votre terrasse, remettez également en état et rangez l’espace. Votre pelouse devra être tondue, les clôtures en état, les meubles de jardin devront être propres.
Vous avez maintenant choisi ce que vous allez prendre en photo. Vous avez préparé l’espace que vous allez photographier.
Passons aux étapes suivantes : le choix de l’appareil et la prise de photo.
Étape 3 —Le choix de l’appareil photo
Pour faire de belles photos, deux solutions s’offrent à vous. Vous pouvez utiliser :
- un smartphone haut de gamme en qualité photo,
- un appareil photo compact ou reflex (que vous avez déjà ou que vous pouvez emprunter). Par rapport au compact, le reflex est à privilégier.
Utiliser un appareil photo numérique reflex
Les reflex présentent plusieurs avantages par rapport aux appareils photo compacts ou aux smartphones.
Le premier avantage est celui de l’utilisation d’un objectif grand angle qui rendra les pièces de votre bien immobilier très spacieuses.
De plus, les reflex étant munis d’un capteur très grand, la netteté des images n’en sera qu’améliorée.
Et enfin, dernier avantage, la possibilité de modifier très simplement les réglages importants pour notamment s’adapter aux situations d’éclairage variables en fonction des pièces que vous aurez à photographier.
Utiliser un smartphone pour réussir les photos d’intérieur de son annonce immobilière
Avec le temps et les années, les smartphones deviennent des appareils photo de plus en plus performants. On parle même de « photophone ».
Si vous devez changer votre smartphone, c’est peut-être le bon moment de passer à l’action, notamment si vous souhaitez l’utiliser pour vos photos immobilières.
Pour vous aider dans votre recherche, vous trouverez des analyses comparatives mises à jour régulièrement sur le Net. Pour les meilleurs choix en 2020, je vous suggère la lecture de cet article.
Sachez toutefois que la quantité de pixels ou le grand nombre de capteurs n’est pas forcément la meilleure des garanties pour produire les plus belles photos.
De nombreuses caractéristiques sont à prendre en compte, comme :
- l’ouverture photographique qui permet de recueillir plus de lumière,
- la fonction OIS (Optical Image Stabilization qui signifie stabilisateur d’image optique),
- la qualité du logiciel de photo de l’appareil.
Désormais de puissants logiciels de correction ou de programmes prédéfinis améliorent nettement la qualité des photos en automatique. Plus besoin de faire des réglages en mode manuel, les modes automatiques deviennent de plus en plus performants.
Mode manuel ou automatique
Même si les réglages automatiques sont de plus en plus puissants, si vous souhaitez tester la prise de photo en mode manuel, je vous suggère la lecture de blogs spécialisés en photographie.
Le blog apprendre-la-photo est un blog didactique, adapté aussi bien aux débutants qu’aux personnes plus expertes.
Vous y trouverez des explications sur les termes techniques à connaître pour vos réglages, tels que ISO, vitesse d’obturation, ouverture, et balance des blancs.
Mais pas de panique, en jouant sur les luminaires de la pièce, en suivant les conseils donnés dans l’étape 4, vous n’aurez surement pas besoin d’utiliser le mode manuel.
Étape 4 – La prise de photos d’intérieur pour une annonce immobilière réussie
L’intérieur que vous souhaitez prendre en photo est maintenant préparé. Vous êtes équipé d’un bon appareil photo. Nous voilà à l’étape finale, la prise de photo.
Avant même de jouer sur les réglages, il est important de respecter quelques règles qui feront toute la différence.
En voici quelques-unes que je vous conseille de mettre en application.
Choisir le meilleur moment de la journée pour faire ses photos d’intérieur
En vidéo, le paramètre le plus important est le son, en photo d’intérieur c’est plutôt la lumière.
Je vous conseille donc de prendre vos photos d’intérieur un jour ensoleillé pour récupérer le plus de lumière naturelle dans vos pièces. C’est notamment le cas pour les pièces orientées au nord.
Pour les pièces bénéficiant du soleil entrant (pièces au sud notamment), faites attention aux ombres.
Elles peuvent créer, sur la photo, un effet de contraste et de ligne non esthétique. Choisissez le moment de la journée qui vous permettra d’éviter ce phénomène. L’orientation du soleil change, profitez-en. Voici deux photos qui illustrent le phénomène d’ombre à éviter.
Si vous êtes ennuyés avec ça, pour plus de simplicité, choisissez un jour brumeux. La lumière sera moins vive, mais cela reste la meilleure solution pour obtenir une luminosité homogène.
Allumer les luminaires
Même en plein jour, le fait d’allumer vos luminaires va équilibrer les luminosités intérieures et extérieures. Et cela ajoutera de la chaleur à la pièce en lui apportant une couleur plus chaude, plus jaune, provenant de la lumière artificielle de vos luminaires.
De plus, les luminaires sont souvent plus esthétiques allumés qu’éteints. Une autre raison pour en profiter.
Bien se placer dans la pièce lors du cliché
Cette étape est importante, car elle vous permettra d’éviter les contre-jours, de proposer une meilleure perspective et ainsi, de mettre en valeur les volumes de la pièce.
Même si les visiteurs sont en recherche de biens avec beaucoup de luminosité, ne faites pas l’erreur de prendre votre photo face aux fenêtres.
La meilleure solution consiste à prendre votre photo de biais.
Visuellement la perspective et l’effet de volume n’en seront que meilleurs. De plus, vous éviterez le contre-jour que votre œil sait gérer, mais que votre appareil photo aura du mal à restituer.
Voici deux perspectives, la vue de côté sera plus favorable que la vue de face.
Stabiliser votre appareil ou utiliser un trépied pour réussir les photos d’intérieur de votre annonce immobilière
Pour les photos à contre-jour, ou de façon générale qui manque de luminosité, votre appareil photo en mode automatique va augmenter le temps d’exposition lors du cliché (vitesse d’obturation plus faible).
Ainsi, vous allez devoir rester immobile sinon la photo sera floue.
La solution la plus simple consiste à prendre la photo en calant ses bras ou ses mains sur un objet fixe comme une chaise de bar ou un autre meuble à la bonne hauteur. Votre smartphone est désormais équipé d’un stabilisateur optique. C’est maintenant plus facile de réussir ses photos d’intérieur.
L’autre solution, plus professionnelle, consiste à utiliser un trépied.
En regard du coût, si vous devez souvent faire des photos d’intérieur, c’est un bon investissement. De plus, si vous avez accès en mode manuel aux paramètres tels que la vitesse d’obturation et l’ouverture, le trépied vous permettra de réaliser des expositions plus longues, améliorant le rendu lumineux.
Bannir le flash intégré pour prendre des photos d’intérieur
Vous l’avez surement déjà constaté, le flash intégré au smartphone crée un éclairage inhomogène ou altère considérablement la couleur de la photo. Il est donc déconseillé de l’utiliser.
Mieux vaut jouer avec la lumière naturelle et les luminaires de la maison ou de l’appartement à photographier.
Sinon l’autre option consiste à faire des poses longues (voir paragraphe précédent avec l’utilisation du trépied).
Utiliser le mode HDR
Dans vos paramètres de réglage photo sur votre smartphone, vous avez la possibilité d’utiliser le mode HDR (HDR pour High Dynamic Range ou Haute Plage Dynamique en français).
Sans rentrer dans les détails techniques, ce mode consiste à capturer plusieurs expositions différentes de la même scène afin de les combiner en post-traitement.
Cela permet de garder un bon niveau de détail sur toute la prise de vue, autant dans les zones peu éclairées que très éclairées.
La photo peut parfois manquer de naturel et la taille du fichier est très élevée. En revanche, les couleurs et la luminosité sont plus vives et valorisantes pour votre intérieur.
Cela vaut le coup d’être testé, prenez une photo avec et sans et comparez.
Changer la zone de mise au point de l’appareil
En mode automatique ou manuel, vous pouvez corriger l’exposition de vos photos d’intérieur.
En effet, au moment de prendre la photo, si vous touchez votre écran, un petit rectangle apparaît. Il indique la zone de mise au point.
Même si votre appareil est équipé de programmes de plus en plus intelligents, lorsque les zones claires ou foncées alternent, il ne fait pas forcément la mise au point sur la zone qui donnera le meilleur rendu.
Lui définir la zone de mise au point va l’aider à déterminer sur quel élément il doit s’ajuster.
Ainsi, au moment du cadrage en touchant votre écran à différents endroits, vous verrez un résultat différent. Au moment de prendre votre photo, je vous conseille donc de tester différentes zones de mise au point.
Une fois que le rendu vous convient, ne bougez plus et prenez votre cliché.
En résumé
Cet article est dense, mais la mise en application de tous ces conseils vous permettra :
- de faire de belles photos d’intérieur,
- d’attirer le maximum de visiteurs sur votre annonce immobilière,
- et ainsi de réduire vos vacances locatives.
En complément, même si les photos sont primordiales, n’oubliez pas de soigner également votre annonce.
Enfin, pour réussir les photos d’intérieur de votre annonce immobilière, téléchargez la Check-list résumé des différentes étapes présentées dans cet article en cliquant sur ce lien.
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